みなさんこんにちは！先日は賃貸住宅フェアの聴講ありがとうございました。

おかげさまで「超講率２００％」以上、立ち見続出、レジメ取り合いの満員御礼にて

終えることができました。

　⇒　http://blog.livedoor.jp/hcsbrog/?blog_id=1864118

さて、その興奮冷めやらぬ今日この頃ですが、来年度のセミナーの緊急告知

をさせていただきます！　　その名も

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１室からでもできる！　見積金額３３０万から６０万に！？

　　　　　　　「利回り２０％」を達成する「修繕コスト」削減ノウハウ公開

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■申し込みはこちら

　⇒　http://my.formman.com/form/pc/5Cwltr4rpSJNH1B8/

セミナー終了後、「懇親会」も予定しています。奮ってご参加ください！！

実は沢さんの「お宝不動産セミナー」や、「賃貸住宅フェア2006in東京」の

セミナーでお話してきました

「築２０年でも即満室？！利回り１５％を達成する機能的リノベーションノウハウ公開」

は、講演を聞いていただいてお分かりの通り、どちらかというと「修繕ボリューム」が

大きければ大きいほど「メリット」が出るという、いわば「大規模修繕向け」には

「効果絶大」な「スキーム」です。

その効果事例では総額▲２０００万円近い「コスト削減」に成功しました。

では「規模」が小さければ意味がないか？というとそうではありません。

あの「スキーム」の「発想」を「知っている」ということは「重要」ですし、

「調達」する「ポジション」が違えば必然的に「調達価格」も下がります。

現に東京ビックサイトで開催された「賃貸住宅フェア」でも

「小林のセミナーを聞いて効果が出た！」とわざわざ「挨拶」に来てくださった

女性オーナーさんもいらっしゃいます。

⇒　http://tinyurl.com/883hxs

その女性オーナーさんが実現された「コスト削減額」

２３０万円　⇒　８７万円　なんと▲１４３万円！！　

その額の「利益」を「獲得」するために必要な「売上」に換算すると

「粗利１０％」で「１０００万円」必要ですから凄い額ですね！

講師としては本当にうれしい限りです。

今までお話してきましたの「修繕コスト削減スキーム」を簡単に言うと

より「上流ポジション」である「メーカー」や「一次代理店」で「競争原理」の元調達する事で、

あらゆるものを「工務店価格」もしくは「それ以下の価格」で仕入れる

という重要な「メッセージ」が含まれていました。（これは工事においても直接施工者へ

依頼するというところ、中間マージンを省くという点で一緒です。）

そして「よいものを安く作れば競合に負ける理由がなくなる」

という「コスト削減の重要性」は先日の「メルマガ」で触れたとおりです。

しかし、いつも「セミナー開催時」や「アンケート」で受講者の方から

実は「同じ質問」が殺到します。それは

「１室からの小規模修繕でもできる修繕コストノウハウはないか？」

という内容のものでした。

ついでに「交渉ごと」に自信のない大家さんからこのような要望もありました。

「誰でもすぐにできるノウハウはないのか？」

実は私が「不動産投資」をはじめた約３年前、はじめに入手した物件は

「競売」で入手した「築３０年」「３ＤＫ」「５４．５㎡」で諸経費コミコミ「５４０万円」の

何の変哲もない「築古ボロマンション」でした。

（逆にこの程度の築年数、広さでいけば別にわざわざ「競売」で購入する必要なく、

一般物件でもありますね。）

私の「不動産投資人生」はその「区分所有１室」の「改装」からすべては始まりました。

「３ＤＫ」「５４．５㎡」の「マンション１室」を「競売」で購入し、

「賃貸」へまわすべく「修繕」の「プラン」を固め、「見積」を取り始めた時のことです。

転勤族であった私は過去に３回引越しを経験しています。

転勤が決まり、転居先を決める際、仲介業者から送られてきた大量の「募集図面」を眺め、

まず「ＬＤＫ」の広い物件以外はすべて除外していたと記憶しています。

そんな経験から、「３ＤＫ」「５４．５m^2」の築古物件を「ＬＤＫ」の広い「２ＬＤＫ」へ

改装するプランを固めました。

 物件は購入当初、「築３０年」、「ユニットバス」は劣化し、浴室の壁は木製で

あったため腐り落ち、「洗面」は公園のトイレについているような、

「焼き物」のみの「化粧台ではないもの」が付いていました。

「 キッチン」は錆が付き、「ダイニングキッチン」に敷いてあった

「カーペット」は朽ち果て、「和室」の畳はすれてへこんでいたのを

今でも鮮明に記憶しています。

 そんな中、「３ＤＫ」の壁を取り払い、「２ＬＤＫ」へ変更し、壁床天井を張りなおし、

「ユニットバス」を新品へ交換し、「洗面化粧台」と「洗濯パン」を新設する、

そんな内容の「工事」の「見積」を取り出しました。

「見積依頼」をしたのは「合計４６社」、実際に現地で「面談」をしたのは「１２社」でした。

 その「見積提示額」は上は「３３０万円」から、 下は「１２０万円」、

 見積の「様式」も「三社三様」で、「お風呂」だけで「１２０万円」

という見積もありました。

 同じ「工事内容」でこれだけ「価格」が違う、

その時初めて「建築業界」へ対する「不透明感」を覚えたと記憶しています。

最終的にいくらで仕上がったと思いますか？

何とたった「６０万円」で仕上がってしまいました。

同じ内容で最高見積金額の「１/５」の金額です。

このときこの「建築費」や「建築業界」へ対する「不透明感」は「確信」となりました。

 私は「６０万円」で仕上がったからよかったものの、その他の多くの大家さんは

下手をしたら「３３０万円」を払っている方もおられるのかもしれないと、私自身、

その物件は所有してはや３年になりますが

現在順調に「利回り約２０％」の満室稼動で回っています。

そうです。大家さんの為の「満室経営実践会」メールリスト入会案内の

「ホームページ」　http://www.hcs2006.net/ 　に記載してある

あの「エピソード」、その詳細はまさしく

「１室からできる修繕コスト削減ノウハウ」の塊なのです。

当時この１室で実施した「修繕」の内容は

■「３ＤＫ」の壁面を解体しての「２ＬＤＫ」へ間取り変更

■「ユニットバス」既設撤去、及び「ＴＯＴＯ製１１１６ユニットバス」新品設置、

■「洗面台」既設撤去、及び「INAX製洗面化粧台」「新品」設置、

■上記に伴う「給湯管新設設備工事」

■「室内洗濯パン」新設、

■上記に伴う「排水管新設設備工事」

■「床面積５４.５」の「床全面張替え」

■シングルレバー水栓の取り付け

■上記に伴うキッチンの加工

■「玄関床面」タイル面貼り替え

■壁面「壁紙全室全面張替え」、

■天井面「全室前面塗装」

■「防犯対策ディンプルキー」設置

■「防犯対策カラーテレビドアホン」設置

その他もろもろですがざっくり以上の内容です。

この内容が、上は「総額３３０万円」、下は「総額１２０万円」で見積が提出

されていましたが、何と、たった「６０万円」で仕上がってしまいました。

大事なのでもう一度言いますね。

同じ内容で最高見積金額の「１/５」の金額です。

「物件価格５４０万円」で、仮に「工事費３３０万円」としたら　＝　「総額８７０万円」

近隣の「家賃相場」が７５，０００円〜８５，０００円、「８万５千円」取れたと想定したとして

12ヶ月で「１０２万円」、表面利回りは「１１．７％」、

（あくまで８万５千円で貸せてですが・・）となります。

しかし今回の事例では「物件価格５４０万円」で「まったく同じ修繕内容」で

「工事費６０万円」で総額「６００万円」

家賃が月「１０万円」で契約していますので「年間家賃１２０万円」、

表面利回りは「２０％」となります。

物件を「市場価格」より安く購入できたから「利回り」が高いというのではありません。

「商品価値」を取り戻す為の「修繕」に関して、

「品質」や「内容」を落とさず大幅に「コスト削減」をし、

かつ「市場価格」よりも「賃料」を「高く貸す」ことにより

「利回り」を「能動的」にアップさせたのです。

残念ながら不動産投資書籍に買い手あるようななんの欠点もない

「高利回り物件」なんて存在しません

であれば高利回り物件を作ってしまえばいいのです。

念のため、私の「機能的リノベーション」や「コスト削減スキーム」を

既にご存知の方へ、前もってお伝えしておきます、

本事例は上記内容の根幹である「競争原理」を働かせる為の「入札」や、

「中間マージン」を省くための「材料支給」は一切行っていません。

私はこの「分譲マンション１室」の「修繕」をただの「１オーナー」として取り組み、

見積当初金額「３３０万円」を、まったく同じ内容で「６０万円」に

抑えることができました。

それは４６社という多くの業者から見積を取ってみてわかった

ある重要な「発想」を元に「進め方」を「組み立てる」ことによって

それが「可能」になるのです。

今回はこの「築古分譲マンション」１室を、どのような「発想」をもって

「物件企画」をし、どのように「工事業者」を選定したか？

「３３０万円」の見積を、最終的に「６０万円」にどのようにすすめることで

下げることができたのか？

その内容を記念すべき２００７年度、第一回目の

大家さんの為の「満室経営実践会」勉強会の演目としたいと思います。

今回はどのような方にこの「セミナー」に「参加」していただきたいか？

以下のような方は参加していただく「価値」と「効果」は「絶大」です。

■「修繕に関して私は初心者だ」

■「修繕に関する交渉ごとには自信がない」

■「修繕をするにあたっては、まず何をすればいいのかわからない」

■「修繕に関してはわりと詳しいが思ったほど安くできていない」

■「修繕に関しては結構詳しく、安くやっているがまだ安くできるのでは？　

　と思っている」

■「修繕に関しては退去ごとに発生しており、お金がいくらあっても足らない」

■「修繕コストを劇的に安くしたいがその方法がわからない」

■「修繕に関して何が妥当か判断が付かない」

■「どのような修繕が効果的かわからない」

というような方や、はたまた、すでに小林の「セミナー」や「ＤＶＤ」を見て勉強してみたが

■「修繕はまとめてでないと修繕コストは安くできない」

■「一次代理店との取引開始は自分には無理だ」

■「メーカーと取引の為の面談すらできない」

■「今付き合っている業者は材料支給をのんでもらえない」

■「機能的リノベーションのセミナーの内容はハイレベルすぎる」

■「愛知県だからできたのでは？」

■「さもそも交渉ごとに自信がない」

■「修繕に関しては金なしコネなし知識なしである」

と思っている方。

今回のセミナーは、アパート、マンションの「１室」からの改装や、

「分譲マンション１室」の区分所有オーナー向けの

「だれでも」「どこのエリアでも」「すぐに実行」できる「ノウハウ」です。

その「価値」と「効果」は「絶大」です。

そしてこのセミナーへ「参加するメリット」は？

●見積価格「３３０万円」から「６０万円」に「品質」を落とすことなく、
　「コスト」を抑えることができた「具体的」な「事例」を学べる。

●見積価格「３３０万円」から「６０万円」に「品質」を落とすことなく、
「コスト」を抑えることができた「具体的」な「手法」を学べる。

●見積価格「３３０万円」から「６０万円」に「品質」を落とすことなく、
「コスト」を抑えることができた「具体的」な「業者選定」の「やり方」を学べる。

●見積価格「３３０万円」から「６０万円」に「品質」を落とすことなく、
「コスト」を抑えることができた「具体的」な「手順」を学べる。

と、実際にあった「具体的事例」を、実際に使用した「書面」なども踏まえ、

より詳細に「順を追って学ぶ事が出来る」というところが、最大のメリットです。

お断りしておきますが、今回の内容は「進め方の順番」を間違えると、

このような「大幅なコスト削減」は困難になります。

「交渉の技術」がどうの、とかでなく「順番」です。

そして「業者の見極め」、ここが重要です。

「間違った進め方」をすると「大幅コスト削減」の道は

閉ざされてしまいますので、「話の組立て」と「進め方の順番」は、

大変重要なキーワードになります。

そして最後に（ここ重要です。）

●通常家賃相場「７万５千円」から「８万５千円」のところ「１０万円」で入居客付けし

「利回り２０％」で回すことができた、「高くすためのノウハウ」もお伝えしようと思います。

この内容は私自身いまだどのセミナーでもお話していない内容です。

その「内容」を当日は「具体的」にかつ「生々しく」お話したいと思います。

■申し込みはこちら

　⇒　http://my.formman.com/form/pc/5Cwltr4rpSJNH1B8/　

（席は早い者勝ちです。）

このセミナーに参加しようかどうか迷っている方へ