みなさんこんにちは、
満室経営実践会小林大祐です。

さて、本日は15年1月31日（土）に開催された
「あなたはこの内容を知らずにアパート・マンションを建てますか？」
　２０年間勝ち続ける機能的デザイナーズマンションを
　坪３０万円台で建てる為の 新築コスト削減戦略セミナー　企画・設計編

のレポートをしたいと思います。

今回のセミナーにも東京、埼玉、群馬、静岡、愛知、富山、滋賀、三重、岡山、広島、鳥取、山形と、全国各地から今回もの満室経営実践会定期セミナーに40名以上の勉強熱心な 大家さんが参加されました。いつも遠方からのご参加本当にありがとうございます。

今回は前回の「基礎編」に続く「企画・設計編」、本セミナーでは「調査分析・物件企画」フェーズ、「設計士選定・交渉」フェーズ、「設計」フェースと３つのフェーズに分けて、レジメ総ページ数127ページの内容を3時間30分の講義にて解説していきました。本セミナー内容である「企画設計編」は２０年間勝ち続ける『競争力のある物件企画』を実現する為には全て欠かせない内容となります。

『競争力のある物件』とは？
実はその「全ての答え」は「市場」が持ってます。
よく「コスト削減相談」にこられる地主さんが10以上の「建築プラン」を持参の上、面談にこられますが、残念ながらその全てのプランは「建築会社が建てたいプラン」、即ち、「建築会社が建てれば手間無く儲かるプラン」です。


そうです。実際にはその建築会社から提示されているプラン自体はその物件所在地がある市場を緻密に調査した上で立案されているものではなく、残念ながら建築会社からの提案では全て建築会社が建てれば手間無く儲かるプランなのです。本セミナーでは、その物件企画を立案する際に必要な「市場ニーズ」をどのように的確に把握すればよいかの具体的方法をステップバイステップで事細かく解説していきました。

その全体像は「人口動向」、「交通アクセス」、「競合物件」など「対象エリア」の「静態データ」を「具体的数値」で実際に調査で捉えていきます。その具体的方法はインターネットや役所、仲介業者、そして実際に現地へ赴いて確認する等複数の「手法」と「チャネル」を利用します。



多くの参加者の方が「ここまでの調査をしているのか？」と驚かれていましたが、賃貸物件を建築する際には必ず数千万単位、時には億単位の借入を起こします。私は数千万、数億円単位の借入を起こすのであれば、私は必ずこのレベルの調査をしなくては怖くて借入を起こす気になりません。調査の「幅」と「深さ」、そして「精度こそ」が的確に市場ニーズを捉えた「物件企画」には必要です。

市場について正確なデータが得られた上で初めて「物件企画」の策定に取りかかることができます。「ターゲット層」を明確し、各自各々違う「物件保有戦略」や「賃貸経営戦略」の中でのその物件自体の「事業コンセプト」を検討した上でその「間取り」や「賃料設定」を導き出していきます。 次に「設計士選定・交渉フェーズ」です。このフェーズでは「設計士業界」の業界構造を理解し彼ら設計士の思考実態を生々しく解説していきます。

賃貸物件を建築する場合どのような設計士と組めばよいか、どのような「ロジック」でアプローチし、「設計費用」をどのようにして交渉し合意に導くのか具体的な文言だけでなく詳細な数字まで開示していきました。設計料の相場を具体的な数字で開示ましたが、 「ここまで安くする事が可能なのか？」と驚きの声が多数アンケートで頂きました。


全ては私が実践してきた「言行一致」による実例を通じた「コスト削減メソッド」こそが満室経営実践会セミナーの最大の特徴です。さて、最後は「設計フェーズ」です。新築時にしか装備できない「劣化しない設備」について具体的に説明しました。この「劣化しない設備」の概念を理解する事は中長期的な「物件競争力の担保」と「ライフサイクルコスト」の観点から非常に重要です。


「劣化しない設備」の具体例と、その実際にそれらを実装した物件の「建築コスト」の具体的実例をレジメで解説すると、参加者の皆さんは全員「びっくり」といった驚きの様子でした。また設計コンペの実際や活用の仕方等も事細かく説明しましたがやはりその建築業界の「業界構造」と「思考実態」を踏まえた上での「コスト削減アプローチ」が非常に参加者の方々の理解度を高める効果がありました。

３時間半の講義もあっという間に終了です。 これで全3部作の建築コスト削減戦略セミナー「基礎編」・「企画設計編」が終わり、残すは次回の「実践編」となりました。今すぐ「実践編」を続けて聞きたいという参加者の方もおられ、その参加者の皆さんの反応に主催者としては嬉しい限りでした。



そしてこちらは懇親会の様子です。
毎回半分以上の方が懇親会に参加されて、毎回３次会位まで行われます。 通常では出会うことが出来ない賃料収入年間3億円レベルのプロの大家さんと交流を深められることができるのも満室経営実践会セミナーの大きな価値のひとつです。

さて、お待ちかね、今回の参加者の方々の本セミナーの直筆アンケートです。

【全体的な感想】

戦略に基づいて実際に行った新築コスト削減をこのセミナーで体験することができ
とても価値のある時間を過ごせました。
愛知県豊田市　T.Hさん

新築をすぐやりたくなりました。
東京都文京区　佐脇さん

知らない世界でした。一つ一つそのとおりだと思いました。
東京都八王子市　M.Sさん

この企画設計編は１５年前にききたかったといつも思います。
滋賀県守山市　小島康弘さん

早く新築にもチャレンジしたくなりました。
東京都練馬区　M.Kさん

毎回、建築実務をやっている僕よりもメチャ詳しく、マニアックで、しかもそれが
体系的に整理されているので、とても感銘を受けました。うちの会社の業務を
大祐さんに体系化してもらいたいくらいです！！
東京都江戸川区　M.Nさん

物事を横断的に見る力を養うことが様々な場面で必要なことが良く理解できました。
いつもですがとても勉強になりました。
鳥取県倉吉市　廣田誠一さん

セミナーの内容はもちろん、先生の話全てが大変参考になりました。これを知らず
して賃貸経営を行ってはいけないと感じました。
三重県三重郡　H.Tさん

すべての不動産投資に通ずる内容で勉強になりました。
S.Sさん

現地現物による調査、分析が大事なんだと再確認することができました。
M.Nさん

２０年間勝ち続けるためには市場やターゲット層のニーズをしっかり調査分析して、
物件企画を立案し、競合が真似出来ない強みを最初の設計段階で盛り込む
事の重要性を理解できた。
東京都文京区　K.Sさん

大変為になりました。ありがとうございました。道しるべがあると助かります。
広島県広島市　西村慈子さん

２回目の参加です。改めて聞いても非常に実践的な内容でした。
神原さん

前回DVDを購入して勉強したつもりでしたが、生で聞くとより耳に入ってきたので、
参加費を払っても聞いた価値がありました。
東京都目黒区　A.Tさん

企画、設計の全体像がとてもよく理解できました。大変勉強になりました。ありが
とうございました。
東京都品川区　木村憲太郎さん

【「新築コスト削減戦略セミナー」「企画設計編」の３つのフェーズ「調査分析・
物件企画」「設計士選定・交渉」の構成についていかがでしたか？】

実際に行った順序に沿って構成されているので頭に違和感なくスムーズに入った。
愛知県豊田市　T.Hさん

適確だと思います。銀行交渉編があると面白いとおもいます。BKの反応など実例が
あると良いでしょう。
東京都文京区　佐脇さん

ここまでやればという位足で実際にやっているので感心すると共にやる気が出て来
ました。
東京都練馬区　M.Kさん

とてもわかりやすかったです。３時間があっという間でしたが、ボリュームがすご
く多かったので、家でしっかり復習したいと思います。
三重県三重郡　H.Tさん

調査の重要性を認識した上で設計の本質を解説していただきわかりやすかった。
東京都文京区　K.Sさん

やはり基本的な物件企画をどのようにつくるかは新築での重要なキーワードと思い
ました。
神原さん

分析に関しては中古物件の場合でも経験はしているが、より密な内容でためになっ
た。設計士に関しては新築ならではの話なので非常にためになった。
東京都目黒区　A.Tさん

はじめて参加しましたが、流れるように理解できました。
東京都品川区　木村憲太郎さん

【有名コンサルタントが口を揃えて言う「企画が８割の嘘」についてはどう思われ
ましたか？】

その奥にある大事な事を教えていただきました。
愛知県豊田市　T.Hさん

ほんとですかと思いました。
東京都八王子市　M.Sさん

確かにその企画をする前段階が重要な事が良く分かりました。
東京都練馬区　M.Kさん

だまされないようにしないといけないことがわかりました。
三重県三重郡　H.Tさん

市場調査が重要だと良くわかった。いままであいまいでつながりがなかったので。
より良いくぎり線をひけた。
岡山県岡山市　光田敦さん

企画段階の調査分析の重要性が見えました。
S.Sさん

調査分析が的確でない企画では危険ということがわかった。物件企画以外にも言え
ることですね。
東京都文京区　K.Sさん

市場ニーズを把握しなければいけない事がわかりました。
広島県広島市　西村慈子さん

一言「企画」といってもその中身の濃さで全く意味が異なるものと思った。
東京都目黒区　A.Tさん

調査の重要性がよくわかりました。その調査の上に企画を立てないと、意味がない
のだと思いました。
東京都品川区　木村憲太郎さん

【調査分析の考え方、調査分析手法についてはどう思われましたか？】

新築だけでなく中古物件を購入する時にも十分に役に立ちます。
愛知県豊田市　T.Hさん

中古物件の購入時はやってましたが、新築時はさらに重要ですね。
東京都文京区　佐脇さん

良く分かりました。
東京都練馬区　M.Kさん

市場ニーズを明らかにするための市場調査の重要性がとてもわかりやすく理解でき
ました。
鳥取県倉吉市　廣田誠一さん

新築・中古にかかわらず、賃貸経営において非常に重要と思いました。
三重県三重郡　H.Tさん

競合物件の見方が良かった。
S.Sさん

現地現物による確認に優る情報はないということに共感しました。
M.Nさん

マクロ、ミクロ、静態、動態の両側面を捉える考え方を具体例を通じて解説いただ
きわかりやすかった。
東京都文京区　K.Sさん

調査分析については、かなりの行動力が要るのだなと思いました。
広島県広島市　西村慈子さん

非常に地味な活動のように思いますが、自分で現地を確認する事は重要な事と思う。
神原さん

自分もそれなりに、人以上にやったつもりでいたが、それでも勉強させられるとこ
ろが多かった。
東京都目黒区　A.Tさん

正直、ここまでやるのかというが感想です。しかし、実践可能なノウハウのため、
参考になりました。
東京都品川区　木村憲太郎さん

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