皆さんこんにちは！
トヨタ式不動産投資塾 久門です。
９月１５日（土）に第５３回トヨタ式不動産投資塾を
東京 神田にて開催しました。
今回のテーマは
これを知ればあなたも可能！
”退去後”の”原状回復工事”を適切に実施し、
”利益が残る賃貸経営”を実現する為の
「原状回復工事見積法（実践編）」とは！？
です！
日々、５０名以上の塾生さんと面談をし
多種多様な相談を受けていますが、
物件を購入した塾生さんから多いのが
「原状回復工事」の「見積」「内容」の「妥当性」
についてです。
▼工事見積が「適正価格」なのか？
▼どの「程度」「範囲」まで修繕を行ったらよいのか？
▼どの様な「工法」で修繕を行ったらよいのか？
▼どの様に「業者」を選定したらよいのか？
と「原状回復工事」に関する相談を良く受けます。
そこで今回は「塾生自身」でも「原状回復工事を
適切に実施できるようになってもらう為、
スクーリングのテーマとして開催しました。
全９２ページのレジメを使い
▼入居者との退去清算方法
▼原状回復工事の工事方針の決め方
▼原状回復工事の具体的工事内容
▼工事業者の選定方法
▼原状回復工事の工夫事例
▼原状回復工事のコスト削減方法
▼原状回復工事の過去の見積事例
について、紹介しました。
塾生さんには、今回のスクーリングをフル活用して、
塾生さんの「大家力」を向上させ
貴重な「資金」を温存し、更なる「資産拡大」が
できる環境を作る事ができたと思います！
スクーリング後半の「DR会（購入事例紹介）」では
トヨタ式不動産投資塾に入塾する前に
「買取再販業者」から買ってしまった「失敗事例」について
紹介しました。
▼スルガ銀行 金利４．５％、ＣＦはほぼゼロ
▼４０００万円の「元本毀損」
▼ＥＶ無、５階建ての入居付けに苦戦
▼違法建築物件の為、売却も困難
▼違法建築物件である事を騙されて購入…
という「超超超、恐ろしい購入事例」です。
この塾生さんには「復活」をしてもらうよう
あらゆる手段を使って「出口」が取れる様に
サポートしています。
不動産投資は「事業経営」です。
「事業」を行う為には、「必要知識」を実装する事が
「失敗」をしない為には非常に重要です。
このブログを読んでくださってる皆さんも
失敗する事が無いよう、しっかりと学んでから
始めてくださいね！
今回も大阪、愛知、静岡、神奈川、東京、埼玉、千葉と３０名超えの
塾生さんに参加して頂きました。
普段はあまりお見せしない「レジメ」の一部です。
学びの後は、塾生さん達との楽しい懇親会！
皆で楽しく語り合いました！
さて、お待ちかねの参加者のアンケート内容です。
今回も嬉しい評価を頂きました！
【全体的な感想】
〇静岡県磐田市 S.Mさん
「賃貸経営において原状回復費用は、事業収益を左右する重要な項目の一つなので、
今回のセミナーで学べたことはとても有益でした。」
〇愛知県名古屋市千種区 T.Yさん
「原状回復工事の重要性と適切に実施する方法を分かりやすく理解できました。」
〇東京都東大和市 T.Sさん
「本日も学びや気付きがたくさんありました。原状回復工事についてわすれてしまっていたことや
知らないことがあり、参加できて良かったです。」
〇愛知県愛知郡東郷町 丹羽健一郎さん
「退去後の『原状回復工事』の見積法がある程度習得出来、今後は自身を持って業者への
見積りと適正オーダーが出来ると感じました。」
〇東京都世田谷区 加藤敬さん
「いつもながら大変勉強になりました。具体的で分かりやすかったです。」
〇千葉県船橋市
「ネット検索で、これだけの資材単価が調べられるとはビックリです。
たいへん参考になりました。（失敗事例も含めて）」
〇東京都杉並区 川口友宏さん
「自分の知識不足を痛感した回でした（大体いつもそうなのです…）。特に今回は
ワークショップがあったことも理解を助けてくれました。これからは退去時チェックシートを
管理会社からもらうようにしたいと思います。」
〇東京都 Y.Dさん
「賃貸経営のCFに大きく関わる原状回復工事のコストを確実に把握し利益を少しでも多く残す
為の知識を得ることが出来ました。」
〇愛知県弥富市 N.Sさん
「必ず発生する原状回復工事を適切に、安価に行う為のノウハウがつまったコンテンツで
非常に役立つ内容でした！！今回もありがとうございました。」
〇愛知県名古屋市西区 H.Oさん
「リフォームの費用が分かっていた様で分かっていなかった事を知りました。
業者に依頼する際の参考になります。」
〇神奈川県川崎市 久米正彦さん
「原状回復時に実施すべきことが体系化立てて書かれており、わかりやすかった。
書かれていることを実践していこうと思った。」
〇東京都中央区 河田豊さん
「リフォームについての知識はそこそこあるつもりだったが、新ためて見直しが出来た。」
〇神奈川県横浜市 西尾英昭さん
「工事費などの相場感が得られたことは今後の原状回復工事の際、費用を抑え
利益の確保につながると実感しました。」
〇神奈川県横浜市 T.Oさん
「他では聞けないと思われる話をしていただき、大変ありがたく思います。」
〇千葉県市川市 A.Kさん
「本日はありがとうございました。毎回内容が充実したコンテンツで勉強になります。
得たノウハウを実践出来る様頑張ってまいります。」
〇愛知県名古屋市天白区 K.Iさん
「初参加でしたが、大変勉強になりました。」
【”退去後”の”原状回復工事”を適切に実施し、”利益が残る賃貸経営”を実現する為の
「原状回復工事見積法(実践編)」とは！？ その構成についてはいかがでしたか？】
〇静岡県磐田市 S.Mさん
「退去の流れを知り、原状回復工事の選定方法を知り見積りの判断方法を理解する構成は
理解し易かった。」
〇東京都東大和市 T.Sさん
「原状回復の流れと工事の選定方法、判断方法を学べました。ワークショップをすることで
各単位、工賃を見積ることも体験できた。」
〇愛知県愛知郡東郷町 丹羽健一郎さん
「ワークショップで工事見積を作成する事により、単価の意識が高まった。」
〇東京都杉並区 川口友宏さん
「ごくごく基本的な所から、具体事例、ワークシートと流れていったので、非常にバランスが
良い印象でした。Point3の部分はもう少しポイントを強調しても良いと思いました。」
〇東京都練馬区 大谷郁夫さん
「全体像から具体的な金額まで、ひとつずつブレークダウンする構成は、わかり易かったです。」
【入居書退去時の「退去の流れ」と「原状回復工事」に関する「全体像」を理解について
どのように思いましたか？】
〇愛知県名古屋市千種区 T.Yさん
「原状回復の知識を得て管理会社を『コントロール』する事の大事さを知った。」
〇東京都東大和市 T.Sさん
「改めて退去連絡から入居までの流れが整理して理解できました。管理会社から退去時
チェックシートをもらって自分でも確認していこうと思いました。」
〇愛知県名古屋市西区 H.Oさん
「リフォームする理由、程度の決め方が分かり参考になります。リフォームの際は
●●●●●●も参考にしてみます。」
〇神奈川県横浜市 西尾英昭さん
「退去後のやるべき全体像が把握できました。」
〇千葉県市川市 A.Kさん
「退去連絡を受けてから原状回復工事の実施まで具体的な流れと全体像を理解した。」
【「原状回復工事」における具体的な工事の「選定方法」と見積の「判断方法」を理解について
どのように思いましたか？】
〇静岡県磐田市 S.Mさん
「見積書の具体的事例を見ることができ、たいへん参考になりました。」
〇愛知県名古屋市千種区 T.Yさん
「大手リフォーム会社や●●●●●●を利用する方法を新しく学びました。」
〇東京都東大和市 T.Sさん
「原状回復工事のパターンと工事方針確認方法を知ることができ、自分でどのレベルの工事を
するか、ライバル物件との比較して選定判断がしやすくなった。」
〇愛知県愛知郡東郷町 丹羽健一郎さん
「賃貸物件のランクによって工事の選定内容を具体的に理解する事が出来た。」
〇千葉県船橋市
「ワークショップを含めよいプログラムと思う。」
〇愛知県弥富市 N.Sさん
「競合比較、仲介店ヒアリングが重要だと思いました。」
〇神奈川県川崎市 久米正彦さん
「写真、事例、相場がわかり参考になった。」
〇神奈川県横浜市 西尾英昭さん
「自分でも分かっていない事があり、今後の役立つものとなると思います。」
〇千葉県市川市 A.Kさん
「仲介店ヒアリングや競合分析をする事で具体的にどこまで工事をすべきかを判断出来る事を
理解した。」
〇愛知県名古屋市瑞穂区 T.Kさん
「実際の見積相場がよかった。」
【実際に「見積」を確認する事を通じて「原状回復工事方法」を理解についてどのように思いましたか？】
〇東京都東大和市 T.Sさん
「ワークをしてみると価格に工賃も含めて考えることがわかっていなかったので
材料＋工賃のトータル費で見積れるようになりました。」
〇愛知県愛知郡東郷町 丹羽健一郎さん
「業者から出た見積りをチェックする重要性と必要な項目は必ずやらないといけないことも
理解出来た。」
〇東京都 Y.Dさん
「見積りの明細をネットで調べる事で適切な費用相場で得る事が出来る。あたりまえの事を
確実に行う事が利益の積み上げにつながると思いました。」
〇愛知県弥富市 N.Sさん
「市場とボリュームによってかわるとは思いますが、ベースとなる価格をしる為に非常に
大切な内容だと思いました。」
〇神奈川県川崎市 久米正彦さん
「ワークショップで自分が理解できたことを確認できて良かった。」
〇東京都中央区 河田豊さん
「実際に計算してみて見積りを自分でする事の重要性を感じた。」
〇神奈川県横浜市 西尾英昭さん
「非常に実践できる内容になっていて今後の役立つものとなると思います。」
〇千葉県市川市 A.Kさん
「実際の見積を確認し理解する事で見積チェックを自ら出来る様になりました。」
〇神奈川県川崎市 荻原康博さん
「実感が沸きました。あと、つっこみどころが満載とわかりました。関係性で加減ができると
思います。」
【今回の学びで、今後の不動産投資の取り組みについて、どのような効果が得られると思われましたか？】
〇東京都文京区 M.Wさん
「見積を分析する力がついた。」
〇愛知県名古屋市西区 H.Oさん
「ワークショップで部品費＋工賃の概念が理解できました。」
【今回のDR会”超危険！買取再販業者物件購入失敗事例”でどのような学びが得られましたか？】
〇神奈川県横浜市 S.Iさん
「銀行の融資が出る物件なら安心（失敗しない）と思ったら大間違い、おそろしいです。」
〇愛知県一宮市 大野恭平さん
「無知の状態での実践は危険であることが改めて感じました。」
〇東京都文京区 M.Wさん
「失敗事例で学ぶことは大切だ。出口がとれない物件は買うべきではない。」
〇東京都文京区 H.Sさん
「資産形成のセオリーを意識せずに購入に走ってしまった為そのツケは大きいと改めて感じました。」
〇愛知県名古屋市天白区 K.Iさん
「業者の言う事をうのみにしてはならない。」
〇神奈川県横浜市 T.Oさん
「自分もスルガ物件を買ってしまったが、運良く復活出来て良かったと本当に思う。
改めて久門さん、小林さんに感謝したい。」
〇神奈川県横浜市 西尾英昭さん
「不動産投資の怖さを知りました。」
〇東京都中央区 河田豊さん
「買取再販業者の物件は本当にひどい。」
〇東京都練馬区 大谷郁夫さん
「仲介業者や売主に悪質な人が多いので、注意が必要です！」
〇愛知県名古屋市西区 H.Oさん
「具体的な失敗物件を知りとても参考になります。失敗かどうかは個々のよう素ではなく
トータルで決まりますね。」
〇愛知県弥富市 N.Sさん
「基本となる考え方、正しい先生がいかに大切かがよく分かる内容でした。」
〇東京都 Y.Dさん
「ひどすぎます。業者も●●●も。業者を●●●●したいです。Tさんの復活をいのってます。」
〇東京都杉並区 川口友宏さん
「大阪の物件は違法建築が多いと聞いていたが、具体的に書類の改ざん方法を見たことで
その悪質さを身近にかんじることが出来ました。」
〇東京都世田谷区 加藤敬さん
「一棟目を間違えると大変だな…と。」
〇愛知県愛知郡東郷町 丹羽健一郎さん
「毎回のスクーリングで教わる『元本毀損』しない物件取得の大切さを感じた。」
〇愛知県名古屋市千種区 T.Yさん
「●●●の悪徳ぶりをあらためて知りました。金利が高い。」
【今回のスクーリング、DR会での学びを通じて、今後皆さんの賃貸経営にどのように活かしていきたいか、
感想を聞かせて下さい】
〇千葉県船橋市
「築古を購入予定なので、今後に生かします。」
【本日のスクーリングに値段をつけるとしたら、いくらくらいが妥当ですか？】
〇愛知県弥富市 N.Sさん 「50万円」
〇東京都練馬区 大谷郁夫さん 「20万円」
〇千葉県船橋市 「20万円」
〇愛知県西尾市 吉見康代さん「10万円」
〇東京都世田谷区 加藤敬さん 「10万円」
〇愛知県愛知郡東郷町 丹羽健一郎さん 「10万円」
〇東京都東大和市 T.Sさん 「10万円」
〇愛知県名古屋市西区 H.Oさん 「7万円」
〇神奈川県川崎市 久米正彦さん 「6万5千円」
〇神奈川県横浜市 S.Iさん 「5万円」
〇愛知県一宮市 大野恭平さん 「5万円」
〇愛知県名古屋市瑞穂区 T.Kさん 「5万円」
〇神奈川県横浜市 T.Oさん 「5万円」
〇東京都中央区 河田豊さん「5万円」
〇静岡県磐田市 S.Mさん 「5万円」
〇東京都文京区 M.Wさん 「3万円」
〇神奈川県川崎市 荻原康博さん 「3万円」
〇千葉県市川市 A.Kさん 「3万円」
〇神奈川県横浜市 西尾英昭さん 「3万円」
〇東京都 Y.Dさん 「3万円」
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