「不動産投資市況」を考察

みなさん、満室経営実践会 小林大祐です。

私は先程新横浜から名古屋につきました。

2015年度は「不動産投資市況」を考察する上でも非常に重要な一年でした。

今ここで振り返り間違いなく言える事は私が不動産投資に参入した2005年当初に比べ

確実に不動産投資、賃貸経営は一般化し、「過剰供給」がさらに

市場の「空室率」に顕著に表れていると言う事です。

また今年は「金融機関」の「融資方針」が変わったある意味”節目”の年でした。

来年か、数年以内の近い将来、確実に中国が転びます。

転んだら立ちあがるまでに10年位は平気で掛かります。

よくない物件を「エグジット」を取るのであれば、

▼「中国が転ぶまで」です。

「エグジット」を取る為には次の投資家が「融資」がつかなくては

「エグジット」できません。

中国が転んだ後、回復基調までに10年間掛かります。

その様な世界的な不安定なフェーズは過去に何度もありました。

過去、リーマンショック、サブプライムローン、過去のすべての世界的な不安定な時代に

「普通レベルの投資家」は「自己資金」をかなり積まなければ融資が付きませんでした。

おそらく中国が回復したころには確実に「スルガセット販売」の出口戦略は

「ブロードバンド化」が進み、「携帯端末」がこれほどまでに一般化し、

「情報の流動化」が顕著な現代において、縮小し終息していくと思います。

▼要は「人口減少」や「破綻大家」が表面化し、

「買主」が賢くなって簡単にババを引いてもらえなくなるという事です。

その「前触れ」が

▼「融資方針が変わる」 = 「破綻大家が顕在化している」 = 「無理な融資はしない」

ということなのです。

即ち、▼「いい値段でババ引いてもらえるのは中国がこけるまで」だと思います。

人口減少がこの10年でさらに顕著に社会問題化し、

「消滅可能性都市」が全国各地に出てきます。

「マイナンバー制度」は移民を受け入れた時に

「犯罪を抑制する為」とも言われています。

不動産を組み入れる場合は、必ず「元本毀損リスク」を

「ヘッジ」した上での「換金性」を注意し組み入て下さい。

また「中国がこけたタイミング」で

「買いに入れる準備」をする事が重要です。

莫大に不動産で財を成している方々は

▼「融資」が付き易い市況 = 「割高市況」 = 「売却局面」

▼「融資」が付き難い市況 = 「割安市況」 = 「購入局面」

を実践し、皆口を揃えて

▼「不動産は簡単だ、安い時に買い、高い時に売ればよい」

というのです。

ぜひ市場を俯瞰的、かつ中長期的に眺め、

賢明な資産形成戦略を実践して下さい。

2016年が勝負の年、この一年にどのように準備するかで

今後の10年が決まるでしょう。

また来年も宜しくお願い致します。

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