16年1月16日リノベーション「初めの一歩」
セミナー満員御礼ありがとうございました！

みなさんこんにちは!
満室経営実践会小林大祐です。

さて、本日は16年1月16日（土）に開催された
空室率30%オーバーの大空室時代に突入した今、
あなたはどのような戦略をとるべきなのか？
中長期戦略が勝ち残りの「カギ」を握る！
リノベーション「初めの一歩」セミナー
のレポートをしたいと思います。

普段、東京で年4回の定期セミナーを開催しておりますが、
今回は広島県広島市での特別開催です。
今回のセミナーは広島を中心に全国各地から
40名を超える勉強熱心な大家さんが参加されました。
今回は広島、東京、大阪、福岡、岡山、島根、兵庫、静岡、愛媛、と日本全国、本当に遠方から当セミナーにご参加頂き本当にありがとうございます。
毎回全国各地からの御参加非常に嬉しく思います。

2005年から10年間、「満室経営実践会セミナー」を継続できましたのも、このように毎回全国各地からご参加頂く受講者の皆様のお陰です。本当にありがとうございます。

毎回参加される勉強熱心な大家さんの更なる期待にお応えする為、
今回のレジメも総ページ数「152ページ」の大ボリュームです。
「不動産」は購入後、
必ず「住む」、「貸す」、「売る」の
いずれかの用途に付されます。

その用途に付される間に、
必ず「商品価値を取り戻す加工」、
即ち「リフォーム工事」が入ります。

東奔西走しいくら「高利回り物件」を
手に入れたとしてもこの「再商品化の為の
加工」、即ち「リフォーム工事」でボられていては利益が残るはずもありません。

その「不動産投資で利益を残す為の本質」、

即ち、「良いものを安く作れば負ける理由がなくなる」という状況を
自らの力で作り出す為の「ノウハウ」を、
「メソッド」としてそのままやれば確実に誰でも行動できるレベルに
「フレームワーク化」して事細かく解説するという内容が
本セミナーの内容です。

お伝えしたかったメッセージは、
物件保有をする上では、寿命保全上、また競争力担保上、
「リフォーム工事」、「リノベーション工事」は
「戦略性」が極めて重要であると言う事です。

あなたが保有する物件の周りの大家さんと同様に、
通常の「現状回復リフォーム」を幾ら「お金をかけて」行ったとしても、
近隣には「競合」が多く「家賃下落トレンド」に確実に巻き込まれ、
「入居者属性」も低下します。
「入居者属性」が低下するという事は、大家にとって「コスト的な負担」が莫大な
「法的トラブルリスク」も飛躍的に高まります。

仮に「築２０年」であれば「２０年前に最先端」の「間取」、「デザイン」、
そして「生活様式」です。

即ち、「築２０年」経過してしまえば、例えば同じ「３０代新婚層」を
「ターゲット」としたとしても、20年前の「新築時」とは全く違った
「ライフスタイル」になっています。その為、「時流に合った形」で
現在の「ニーズ」を「的確」にキャッチした「改装」が必要不可欠であり、
更にもう10年20年先を見据えた「物件保有戦略」と「賃貸経営戦略」に基づいた
「リノベーション工事」が必要となると言う事ですね。

適切な時期と内容の「リノベーション工事」を「緻密」、且つ「戦略的」に行う事で
「入居者属性」が飛躍的に向上し、「入るときに満額で入ってくれ、
出る時に満額で気分よく払ってくれる良質な入居者」と
お付き合いする事が可能となります。

逆に適切な時期に「リノベーション工事」を施さず、部分的な設備交換等を行ったとしても、
築年数の経過により「賃料下落トレンド」は変わらず、結果的に「入居者の質」が低下し、
「入る時に値切り、出るときにも値切る」という大家としては
「付き合いたくない入居者」と付き合う事となります。

また、適切な「時期」と「内容」で「リノベーション工事」に踏み切る事は、
一般的な近隣競合大家が大掛かりな「リノベーション工事」に踏み切れない為、
「一人勝ち」の状態となり、その市場において「賃料下落」、「空室率増加」のトレンドに
巻き込まれる事もなくなり、築20年を超えていたとしても「新築同様の家賃」で
「入居付け」を行うことができます。

今回も「理解度」が増す「参加型セミナー」の3時間30分、あっという間に講義が進み、
皆さんレジメにメモメモメモ、会場内の熱気が凄かったです。

本セミナー内容は、今回実際にご参加された受講生の方々が
実際にお感じになられた事をご記入頂いております
「肉筆アンケート」をぜひご参考にしてください。

全国各地、遠方からご参加頂きました皆さん、
長時間、またご遠方よりのご参加、本当に長時間お疲れさまでした。

さて、満室経営実践会恒例、「セミナー内容」と「参加者の方の満足度」が
ダイレクトに反映されるお待ちかねの「参加者肉筆アンケート」です。

近隣の方との差別化などやはりリノベーションをしないといけない事がよくわかりました。
匿名希望さん

大家の立場としてのセミナー内容がわかりやすく非常に為になりました。
匿名希望さん

全体　大変参考になりました。ただ全体像をこの1回でつかむことはむつかしく
消化不良の部分も多いです。
これからしっかりと勉強していく必要を感じました。
今日はどうもありがとうございました。
広島県東広島市　F・Kさん

とても勉強になりました。
島根県出雲市　H・Kさん

大変勉強になりました。
広島県広島市　M・Sさん

リノベーションについての知識がまったくなかったので
考え方の指針になり、とても勉強になりました。有難うございました。
広島県広島市　S・Tさん
 非常に参考になりました。
広島県　尾道市　重松　伸治さん

本日はありがとうございました。目からウロコの情報満載で
今後に活かせる内容でした。
広島県　安芸郡　M・Hさん

とても有益でためになった。
匿名希望さん

初めて参加させて頂きましたがとても参考になりました。
どうもありがとうございました。
広島県広島市　M・Mさん

具体的なリノベーションの金額が大変参考になりました。
広島県広島市　H・Yさん

小林さんを書籍、CDで知っていたが、想像通り熱い人でした。
とにかくつきつめて考える姿勢はなんでも夢を叶えられるんですね。
自分も5年後の自由を目指してがんばります。
広島県広島市　Y・Yさん

今回も濃い内容で大変参考になりました。
兵庫県　H・Mさん

大変勉強になりました。と同時に不動産の難しさも知り、考えさせられました。
岡山県岡山市　S・Mさん

希少なノウハウを教えていただけて参加して良かったです。
広島県広島市　T・Sさん

単に原状回復のコスト削減だと思っていたが、
付加価値として資産形成することの本質がよく分かった。
広島県広島市　隅田　成さん

いやー、楽しかったです。小林さんもいつも以上にノリノリで
こちらもついついニコニコしながら聞かせて頂きました。
一番感じたのは、今、自分の不動産投資戦略が間違っていないと確信を持たせて頂きました。
匿名希望さん

とても良かったです。実例もあってわかりやすかったです。
広島県広島市　S・Kさん

いつも思いますが、小林さんのセミナー以外に行く気が起こらない！
他の人と違い、再現性があるのが一番です。
大阪府大阪市　T・Oさん

わかりやすく　コスト削減とリフォームの違いがわかりました。
静岡県掛川市　田邊　千都美さん

コストはかかるものとは思ってはいたが、これほど周期的に
コストがかかっている事を想定して物件を購入していなかった。
築20年の物件を引き渡しが間近なので気合いを入れて
経営したいと思いました。
福岡県福岡市　J・Kさん

ローコストが一番安全だと思っていましたが
リノベーションもよく考えて戦略から考え直さないとダメだと感じました。
愛媛県今治市　S・Sさん

たいへんおもしろいお話しをきかせていただきました。
広島県広島市　I・Tさん

広島でのセミナー有難うございます。
すごい内容を広島で大変嬉しいです。
広島県広島市　西村　慈子さん

はじめの一歩というタイトルであったが
実践から総合的な解説が多く、大変勉強になった。
とくに元本毀損のリスクと収益低下リスクのトレードオフの関係を考慮した
原理原則の解説は圧巻であった。
東京都練馬区　Y・Kさん
 その通りと思う。
東京都文京区　K・Sさん
 自己責任の認識をあらたに思いました。
匿名希望さん
 何となく危ないというイメージしかなかったのですが
理論を具体的にすることができました。
広島県広島市　S・Tさん
 俯瞰的視野で、戦略的視点で資産形成することが重要だと思った。
匿名希望さん

人口減少等わかってはいたものの改めて実感いたしました。
広島県広島市　M・Mさん
 物件選定の重要性を改めて感じました。
兵庫県　H・Mさん
 市場が厳しいからこそ考えなければならないと思いました。
岡山県岡山市　S・Mさん
 その通りと分かっていたのですが、実際甘くみてしまうので
よくよく考えておく必要があると思いました。
大阪府大阪市　T・Oさん
 賃料の下落を考えるとリノベーションの大切さがよくわかりました。
福岡県福岡市　J・Kさん
 地方なのでそうなると思っていましたが、そんなに早くなると思っていなく
普通にやっていてはダメだと危機感を覚えました。
愛媛県今治市　S・Sさん
 そのとおりだと思いました。
広島県広島市　I・Tさん
 全くその通りだと実感しています。
東京都練馬区　Y・Kさん
 その通りと思う
広島県広島市　T・Mさん
 立場がかわれば、方向性がかわってしまうので、
大家として把握しておく必要があると思いました。
匿名希望さん
 内容がわかり勉強になった。
匿名希望さん
 大変参考になりました。
広島県広島市　H・Yさん
 その通りだと思いました。
兵庫県　H・Mさん
 利益相反の関係がよく理解できた。
広島県広島市　隅田　成さん
 その通りだと思いました。
匿名希望さん
 そういう側面を感じていましたが、再認識させられました。
広島県広島市　S・Kさん
 そういう利益そうはんはあるのはわかりますが、
現実問題としてある事は確かなので、その前提でかしこく付き合っていきたいと思います。
福岡県福岡市　J・Kさん
 その通りがと思いました。
愛媛県今治市　S・Sさん
 そのとおりだと思いました。
広島県広島市　I・Tさん
 自分の利益しか考えていないし、大家の立場になった考え方がない。
結局オーナーが魅力的な物件を作っていくことが重要だとわかった。
東京都文京区　K・Sさん
 よくわかった
広島県広島市　T・Mさん
 決心ができました。（リノベーションの）
匿名希望さん
 必要な作戦だと感じました。
広島県広島市　S・Tさん
 リノベーションが投資の念頭に存在することがわかった。
匿名希望さん
 投資戦略からスタートして、リノベーションを考えるべきと感じました。
広島県広島市　M・Mさん
 今後、全空物件に挑戦しようと思っているので、大変参考になりました。
広島県広島市　H・Yさん
 利回り以上の効果があることがわかった。
広島県広島市　Y・Yさん
 大変重要だと思いました。
兵庫県　H・Mさん
 金額だけだとひるみますが、全体の金額の流れの中で
どう位置付けしていくかが大切なのだと思いました。
岡山県岡山市　S・Mさん
 十分良く分かりました。
広島県広島市　T・Sさん
 原状回復との違いが理解できた。
利回りとスプレッドの真の意味が理解できた。
広島県広島市　隅田　成さん
 3年前に小林先生のセミナーをお聞きしてから、その通り実践させてもらっています。
匿名希望さん
 長期的戦略としてみれば、リノベーションはとても得るものが大きいと
思います。おかげ様でいい思いをさせていただいています。
静岡県掛川市　田邊　千都美さん
 中古物件はお金をかけないのが正解だと思っていましたが
見事にその考えは変わりました。よく考えて戦略を考えたいです。
福岡県福岡市　J・Kさん
 入居者属性についての考さつ、勉強になりました。
広島県広島市　I・Tさん
 よく分かりました。自分のしたことの内容が
深く掘り下げられて理解できました。
広島県広島市　西村　慈子さん
 事業として成立させる為にはタイミング含めた
戦略が重要だと思う。
東京都練馬区　Y・Kさん
 経年的に劣化していく物件、過剰供給による競争激化という環境の中で
投資戦略を考えなければならないことが分かった。
東京都文京区　K・Sさん
 確かにそうだと思った。
広島県広島市　T・Mさん
 その通りだと思います。
広島県東広島市　F・Kさん
 考えずに原状回復してジリ貧になるのはさけたいと感じました。
広島県広島市　S・Tさん
 その通りだと思います。
広島県広島市　M・Mさん
 その通りだと思いました。
広島県広島市　H・Yさん
 その通り。しかし具体的にその後の違いがわかったので
リノベをやる意味がわかりました。
広島県広島市　Y・Yさん
 確かにその通りだなと思いました。
兵庫県　H・Mさん
 一定の投資を行うかどうかの判断であり、単なる原状回復と
異なる思考の必要性が理解できた。
広島県広島市　隅田　成
 自分が行った物件を見ても、仲介の方にいつも驚かれます。
差別化はまさにその通りだと思います。
匿名希望さん
 わかってはいましたが、良く理解できました。
広島県広島市　S・Kさん
 リノベーションと原状回復の違いの長期戦略のことを
よく考えておく必要があると思いました。
大阪府大阪市　T・Oさん
 なかなか踏み切れなかったのですが、
これから自信を持って動くことが出来ます。
広島県広島市　西村　慈子さん
 全くその通りだと思います。
東京都練馬区　Y・Kさん
 中途半端なコストではほとん無力であり、長期的な観点から見た場合
まとまった投資が必要なことがわかった。
東京都文京区　K・Sさん
 セミナーに出てリノベーションを前向きに考えたいと思います！！
バイクを置く家がよかったです！！ありがとうございました。
匿名希望さん
判断基準という基準が少し明確になりました。
広島県東広島市　F・Kさん
 ボロくなったり、こわれたら変えると思っていましたが
長期的に戦略をもって臨みたいと思います。
広島県広島市　S・Tさん
 わかりやすく理解できた。
匿名希望さん
 スプレッドの視点以上に資産性が重要だとよく分かった。
広島県広島市　Y・Yさん
 確かにその通りだなと思いました。
兵庫県　H・Mさん

UBとリンクさせるのは、とても理論的で納得できました。
岡山県岡山市　S・Mさん

リノベーションの判断基準が明確で分かりやすかった。
広島県広島市　H・Fさん

いつ行うかについて具体的に判断ができる、わかりやすい。
広島県広島市　隅田　成

なるほどと感心しました。
匿名希望さん

持ち切りの物件とそうでない物件を分けて考えて
長期保有の物件はやるべきだと思いました。
広島県広島市　S・Kさん

考える材料をいただけました。
広島県広島市　I・Tさん

わかりやすい判断基準でした。
持ち続けたいかどうかが一番ですね。
広島県広島市　西村　慈子さん

良く理解できました。
東京都練馬区　Y・Kさん

築年、水回り、持ち続けるかという基準は単純明快でわかりやすかった。
東京都文京区　K・Sさん

参考になりました。
匿名希望さん

参考になりました。
匿名希望さん

思っていたよりおさえることができると印象でした。
相場を知らなかったので、ここまでおさえる可能性に驚きました。
広島県広島市　S・Tさん

本でなんとなく理解していたが、材料と工賃が
50：50というのは知らなかった。
広島県広島市　Y・Yさん

大変参考になりました。
兵庫県　H・Mさん

ここまですべきなのかと・・・おどろきました。
岡山県岡山市　S・Mさん

いかに物件価値として残らない労賃の割合が高いのが理解できた。
広島県広島市　隅田　成さん

知っているのと知らないのでは、大きな違いになると思いました。
大阪府大阪市　T・Oさん

もう一回転する物件については、こちらが参考になります。
これはこれで必要な時もありますから。
静岡県掛川市　田邊　千都美さん

利益配分が半分とは驚きでした。知らないことは損なことだと
思いました。
福岡県福岡市　J・Kさん

原価とのことでしたので、見積の参考にします。
広島県広島市　I・Tさん

水廻りの重要性が理解出来ました。
東京都練馬区　Y・Kさん

手間のかかる割合が多いので、やるのであれば、
ある程度まとめて大きくやることが重要であることがわかった。
東京都文京区　K・Sさん

コスト差が思ったより小さいのがわかった。
広島県広島市　T・Mさん

大変よかった。
匿名希望さん

大変参考になりました。もう少しくわしくゆっくり聞きたかったです。
広島県東広島市　F・Kさん

参考になりました。
匿名希望さん

わかりやすかったです。
島根県出雲市　H・Kさん

説明されるとリノベーションがお金だけではないとよく分かりました。
広島県広島市　S・Tさん

リノベと原状回復は、まったく別ものだとわかりました。
20年後に水回りをやる時に全部やるというのがとても役に立ちました。
広島県広島市　Y・Yさん

原状回復のリスクがよくわかりました。
岡山県岡山市　S・Mさん

活用してみたいと思います。
広島県広島市　T・Sさん

材料代と手間代の割合がリノベーションと原状回復リフォームで異なる事を
意識していなかったので勉強になった。
広島県広島市　H・Fさん

戦略的な長期の面から見ると全く違うことがよく理解できました。
大阪府大阪市　T・Oさん

大切だと思いました。
愛媛県今治市　S・Sさん

長い目で見ての分析方法がわかりました。
広島県広島市　西村　慈子さん

良く理解できました。
東京都練馬区　Y・Kさん

リノベーションに踏み切るのは簡単にはできないが
その費用を考えると重要性が痛感できる。
東京都文京区　K・Sさん

ライフプランありきの投資戦略であることがわかった。
広島県広島市　T・Mさん

大変よかった。
匿名希望さん

不動産で利益を産むには
とても幅広い知識が必要であることを痛感しました。
広島県東広島市　F・Kさん

参考になりました。
匿名希望さん

さすがと思いました。
島根県出雲市　H・Kさん

自分のゴールを決めなければ、投資戦略がたてられないというのが
よく分かりました。
広島県　尾道市　重松　伸治さん

ライフプランの優先性や哲学などを考えるべきだと思った。
匿名希望さん

投資戦略はライフプランと自身のビジョンが大切と感じました。
広島県広島市　M・Mさん

ライフプランから考えるのはわかっていたが
目標が縮まりそうな気がしました。
広島県広島市　Y・Yさん

良く考えないといけないなと思いました。
兵庫県　H・Mさん

納得できました。
広島県広島市　T・Sさん

ライフプランを考慮しないと投資戦略が上手くいかないのだと勉強になりました。
広島県広島市　H・Fさん
今までの投資状況と自身の年齢を考えてリスクを一定の範囲にとどめたいと思う。
広島県広島市　隅田　成

おもしろい考えでした。
匿名希望さん

これが一番大切だと思いました。
大阪府大阪市　T・Oさん

大変必要だと思います。
愛媛県今治市　S・Sさん

まずライフプランを見つめなければいけない
ということが分かりました。
広島県広島市　I・Tさん

このように考えたら良いという指針を頂き、助かりました。
広島県広島市　西村　慈子さん

ライフプランを十分考えて投資戦略を立てなければならない
という事が理解出来ました。
東京都練馬区　Y・Kさん

場当たりではなく、自身の長期的ライフプランから
検討しなければならないことを理解できた。
東京都文京区　K・Sさん

増えた。
広島県広島市　T・Mさん

すごく増えました！！
匿名希望さん

はい、増えました。
匿名希望さん

チャレンジしたくなりました。
広島県広島市　M・Sさん

増えました。
広島県広島市　S・Tさん

まず、CFの出る物件を持ち、それから資産の組換えを行っていきたいと思います。
広島県　尾道市　重松　伸治さん

とても増えました。
広島県　安芸郡　M・Hさん

購入物件の選択肢が今後増えました。
広島県広島市　M・Mさん

増えました。
広島県広島市　H・Yさん

中古物件の選択肢が増えました。
広島県広島市　Y・Yさん

地方高利回り物件の怖さが理解できました。
兵庫県　H・Mさん

増えました。
広島県広島市　T・Sさん

いろいろと目うつりしていたが、購入の判断基準が明確になった。
広島県広島市　隅田　成

小林先生が買われた値くずれしない7％の物件の考え方に
感銘を受けました。
匿名希望さん

利回りと金利の部分よく理解できました。
大阪府大阪市　T・Oさん

きちんと選択する目がやしなえたと思います。
ありがとうございました。
静岡県掛川市　田邊　千都美さん

利廻りだけで考えるのではなく、TOTALで資産が残る物件を
購入していこうと思います。
東京都練馬区　Y・Kさん

利回りを追求するのではなく、資産価値を重視することの
重要性を理解できた。
東京都文京区　K・Sさん

バリューアップの意味がよくわかった。
広島県広島市　T・Mさん

本当に変わりました！！
ありがとうございました。
匿名希望さん

原状回復とリノベーションの違いが自分の中で少し整理ができたので変わりました。
広島県東広島市　F・Kさん

確信がもてました。
匿名希望さん

考え方がとても勉強になりました。
チャイナリスクの考えがとても面白かったです。
島根県出雲市　H・Kさん

高属性の大切さんがよくわかりました。お金だけじゃないのですね。
広島県広島市　M・Sさん

かなり変わりました。自分が住む家でもやってみたいです。
広島県広島市　S・Tさん

非常に参考になりました。大きく変わりました。
広島県　尾道市　重松　伸治さん

具体的金額がわかり安心感が増しました。
広島県広島市　Y・Yさん

リノベーションが色々な観点からいかに重要かが分かりました。
兵庫県　H・Mさん

やらないですませることを第一とし、いつの時点でリノベーションとして
投資を実施したい。
広島県広島市　隅田　成さん

たいへん刺激になりました。
やはり定期的に聞くものですね。
匿名希望さん

少しわかりました。良い意味で全体的な所を見ていこうと思いました。
広島県広島市　S・Kさん

ただお金をかければいいということではないということ。
長期的戦略の重要さ。
大阪府大阪市　T・Oさん

またあらためてリノベーションの重要性を感じました。
よりこれからもいいものを作りチャレンジしていきたいと思います。
静岡県掛川市　田邊　千都美さん

良い物件にして、良い属性の人を入れるという視点に気づかされました。
広島県広島市　I・Tさん

リノベーションによって資産価値を高める重要性を感じて
また資産価値の高い物件に着目した戦略の重要性を認識できた。
東京都文京区　K・Sさん

54000円
広島県広島市　H・Fさん

20万円
匿名希望さん

10万円
匿名希望さん

10万円
大阪府大阪市　T・Oさん

10万円
田邊　千都美さん

10万円
福岡県福岡市　J・Kさん

10万円
愛媛県今治市　S・Sさん

10万円
広島県広島市　I・Tさん

10万円
広島県広島市　西村　慈子さん

10万円
東京都練馬区　Y・Kさん

8万円
広島県広島市　隅田　成