1室でもできる!330万→60万へ!

みなさんこんにちは

満室経営実践会 小林大祐です。

カンクンより帰国しました。(詳細はFBで!)

 

綺麗な海と空、そして海風、

素晴らしい気候で年に1/3程度は

住みたいと思いました。

でもやっぱり食事は日本が一番ですね。

 

私が不動産投資を始めたばかりの頃、

私が一番最初に購入した愛知県名古屋市中区の

 

▼「3DK区分所有」(55平米)の

▼「水回り」を含めた▼「改装案件」でのお話です。 

 

当時、転勤族であった私は▼「LDKが広い部屋」を

好んで引越してたので、「不動産競売」で

初めて購入した▼「3DK」の区分所有を

▼「2LDK」へ改装すべく

▼「リフォーム見積」を取り始めました。

 

当然のことながら当時の私は”ズブの素人”、

「見積」を取り始めた当初は

「リフォーム」の「リ」も全くわからないような

「暗中模索」の状況でした。

 

その「見積内容」はざっと以下の内容です。

▼「3DK」の「壁面」及び「天井一部」を

 「解体」して「2LDK」へ「間取り変更」

▼「既設ユニットバス撤去」及び

 「1116ユニットバスセパレートタイプ」新品設置

▼上記に伴う「給湯管新節設備工事」

▼室内洗濯パン設置

▼上記に伴う「排水管新節設備工事」

▼既設「旧式露出給湯器」及び「通常水栓」の撤去、

 及び「シングルレバー水栓」の取り付け

▼上記に伴う「給湯管新節設備工事」

▼上記に伴う「キッチン」の加工

▼「玄関床面」タイル面の張替

▼「床面積55平米」の「床全面張り替え」

▼壁面「壁紙全室全面張り替え」

▼「防犯で対策ディンプルキー」設置

▼「防犯対策カラーテレビドアホン設置」

 

何度も言いますが「当時の私」は

全く「工事の知識」など皆無で素人同然、

何も分からずに多くの業者へ連絡し、

また現地へ呼び出し、

「こことここを交換して・・」と現地で説明し

「リフォーム見積」を取りました。

 

アクセスしたその業者数、なんと46社、

そして実際に提出された「改装見積」は何と・・・・・・

上は▼「330万円」から、下は▼「120万」、

何と▼「200万円以上の開き」があったのです。

 

「全く同じリフォーム内容」で

「200万円以上」の開きがある・・・(驚)

何を基準にして、どのように業者を選んでいいのか、

活動当社は全くわからなかったのです。

 

しかし何社か面談しているうちに実は

ある▼「修繕コスト削減の本質」に気づいたのです。

 

私はその「気付き」を元にさらに面談を進めました。

最終的にその「リフォーム工事」は

いくらであがったとおもいますか?

 

▼全く同じ内容、同じ部材、仕様で、

▼当初「330万円」の高額な「リフォーム見積」が、

 

何とたった▼「60万円」、当初の1/5で

仕上がってしまったのです。

 

重要なのでもう一度言いますね。

 

▼見積当初「330万円」で提示されていた内容が、

 全く同じ内容で▼「60万円」で

 仕上がってしまったのです。

 

「材料支給」など一切せず、「自分で作業」も一切せず、

単に▼「ある基軸」でもって▼「業者を選定」し

▼「適切に依頼」するだけでです。

 

「区分所有1室」の工事で

その金額差何と▲270万円、

その物件の賃料相場が「月7.5万~8万円程度」ですので

「家賃」に換算すると「2年分以上の金額」を、

危うく「リフォーム会社」へ

召し上げられるところだったのです。

 

あなたは信じられますか?

 

▼「ある基軸でもって業者を選定し適切に依頼する事」、

この「基準」を「知っているか知らないか」で

▼「リフォーム工事費用」が間違いなく大きく変わります。

▼数十万、時には数百万単位で確実に変わるのです。

 

恐ろしいことですが、これは紛れもない事実、

本事例は「一般財団法人日本不動産コミュニティー」が

主催する▼「不動産実務検定」(旧称:大家検定2級)の

教科書内、私が執筆した

▼「原状回復・リノベーション・コンバージョン」の

章でも「解説図付き」で"その一部"を取り上げています。

 

◆「リフォーム業者」を「手間無く網をかける方法」

◆「リフォーム業者」へ「アポ」を取る時に

 「必ず言わなければならない文言」

◆「リフォーム業者」と「現地確認」する際に

 「必ず言わなければならない文言」

 

そして、面談の中で

◆「リフォーム業者の●●を確認すること」、

上記内容はすべて「ここは●●●と言ってください。」、

「ここでは業者が●●を目論んでいますので

 必ず●●を注意しながらして下さい。」と

▼「電話」をする所から▼「面談」し

最終的に▼「業者決定」する所まで

全て▼「具体的文言」で「事細かにレクチャー」することで、

コスト削減を実現してます。

 

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