【緊急告知！】不良入居者にはこう挑め！原状回復、家賃滞納で損をしない定期借家賃貸術、ノウハウ公開！セミナー予約受付します！
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あなたの賃貸経営において、入居者との
「賃貸契約形態」はどのようにしていますか？
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その「賃貸契約」がアパマン経営において
「お金が残せるかどうか」の命運を分ける
鍵を握っているのはご存知ですか？
空室率７割のゴーストマンションを
利回り１５％物件に生まれ変わらせる為に
必要だった「契約ノウハウ」と、
その「具体的なやり方」を遂に公開します。
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大家さんの為の満室経営実践会 賃貸経営セミナー ２００７年 ５月１２日（土）
超お得な「２時間３０分×２講演」の２部構成！
■第一部
「不良入居者にはこう挑め！
家賃滞納、原状回復で損をしない定期借家契約活用術、ノウハウ公開」
講師 満室経営実践会 小林大祐
■第二部
「誰も知らなかった！
普通借家契約を定期借家契約へ合法的に手間なく更新するノウハウ公開」
講師 大友不動産（有） 大友哲哉 氏
■お申し込みはこちら
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突然ですが、すでに賃貸経営をされているみなさんは「賃貸契約」を
どのようにされていますか？
賃貸経営をしていく上で必要不可欠なこの「賃貸契約」
・「仲介業者の契約書を使って特に何も考えずやっているよ。」
・「特に気にしたこともないけど、普通の契約だと思うけど。」
という方がほとんどではないでしょうか？
実はこの「賃貸契約」ですが、何も考えずに「契約」を交わすと、
とんでもないことになりかねないのです。
しかも、その事実は実際に「トラブル」になってから初めて気付くという
恐ろしいものなのです。
この「賃貸契約」、交わしたが最後、当然ながらその「契約」の効力は
入居者が退去するまで続きます。
もっと正確に言うと、「入居者が自主的に退去」するまで続く
といった方が正確かもしれません。
要は「家賃滞納」や他の入居者からの「苦情」が発生する
「不良入居者」に居座られ、どうすることもできなくなる
「可能性がある」ということです。
この「賃貸契約」の「契約リスク」とは何か？
それは、
・「不良入居者」を「入居」させるリスク、
・「不良入居者」による「家賃滞納リスク」
・「不良入居者」による「原状回復費用負担リスク」、
上記３つです。
何も考えずに、業者任せの「契約手順」や「契約書」で進めることで、
・「不良入居者」をいれてしまい「家賃滞納」が発生し大変なことになった。
・退去の際に「原状回復費用負担」で「入居者」と「トラブル」になった。
というように「トラブル」を経験された方も
少なくないのではないでしょうか？
「トラブル」、いやですね。この響き、できる限りは避けたいものです。
「不良入居者」に起因する「トラブル」
例えば「家賃滞納トラブル」、
一般的に「家賃滞納」は「３ヶ月」滞納すると
「全額回収」は「不可能」といわれています。
さらに悲惨なことは現状の「借地借家法」の観点からいくと「入居者保護」の
観点が強い為、最低でも「６ヶ月以上滞納」をした上でないといくら裁判で
退去を申し出ても「不良入居者」を追い出すことはできないのです。
しかも、「家賃滞納」をするくらいですから退去時の費用は、入居者負担ではなく
実務上「オーナー負担」になる場合がほとんどです。
仮にあなたのマンション、アパートに不良入居者を誤って入居させてしまい、
滞納など始まってしまえば、
その金銭的な被害の総額は「家賃滞納」だけでなく
「強制退去」を含め家賃の「１２ヶ月以上」、「１００万円近くの被害金額」
となってしまうのです。
次に「原状回復費用負担トラブル」
みんなさんご存知の通り、東京都では「東京ルール」が条例化された事で
業界に激震が走りました。これを逆手にとった入居者とトラブルになって
裁判になった際、
従来交わしていた原状回復費に関する「特約事項」が「説明を受けていない」という
理由で特約が「無効」になってしまうというのです。
「消費者保護」の観点から「契約書」に印を押しているのにも関わらず
無効になるケースもあるというのです。
この考え方が今、全国へ波及しつつあります。
従来の賃貸経営では退去時に実施する「リフォーム代金」、「原状回復費」は
「敷金」から全額精算し、仮に敷金だけで足らない場合は「追加請求」し
「全額入居者」が負担するということが当たり前でした。しかし
結んだ「特約」が簡単に「無効」になってしまう、
いわば入居者に「ごねられたら負け」が「当然の時代」になってしまったのです。
こちらも言い換えれば、たった５万、６万の家賃で１室２０万、３０万、
場合によっては１００万円近い「リフォーム」を入居者の「故意過失」問わず
オーナー負担にしてしまおうものなら、
「利益」など残るはずもなく、「誰の為の賃貸経営」か分からなくなります。
上記のような内容で結果的に
・「不良入居者」の「家賃滞納」を回収ができず、
大きな「損失」になってしまった。
・「不良入居者」が退去時に「原状回復費用負担」を
「聞いていない」といわれ最終的に「全額大家負担」になってしまった。
と、「トラブル」になった挙句に「精神的」、「金銭的」な被害をこうむるケースも
多くの大家さんからお話を伺う上で少なくありません。
そういった上記のような
「家賃滞納トラブル」、「原状回復費用負担トラブル」、
そしてそもそも「不良入居者」を「入居」させてしまう「リスク」
に対しての「決定的な対策」は何か？
それは実は入居前に交わす「契約」の「進め方」と
「プロセス」、そして事前に「リスク」を勘案して作成された
「契約書」にあるのです。
今回のセミナーは、安定した「賃貸経営」を続けていく上では
必要不可欠な「定期借家契約ノウハウ」のセミナーです。
この「定期借家契約」とは従来の「普通借家契約」の特徴である
「契約期間」を定めても「入居者」が居座ることのできるという一般的な契約
と違い、「定期借家契約」は必ず「契約」が終了し、
「居座る」ことができない「契約形態」です。
しかし、実際の賃貸経営の現場で運用されている大家さんは
それほど多くはありません。
それはなぜか？
それは多くの「仲介業者」がこの「定期借家契約」の導入を
「嫌がる傾向」にあるからです。うまく活用すれば絶大な効果を発揮する
「定期借家契約」も、客付けの最前線にいる仲介業者が嫌がれば、
導入が遅れるのは仕方がありません。
そのような背景から全国の大家さんの実態として「普通借家契約」はわかるが、
「定期借家契約」はやったことがないという方が多いのです。
今回はどのような方にこの「セミナー」に「参加」して頂きたいか？
以下のような方は参加していただく「価値」と「効果」は「絶大」です。
・「賃貸経営」において「不良入居者」を「入居」させたくない。
・「賃貸経営」において「不良入居者」に「不当占拠」させたくない。
・「賃貸経営」において「不良入居者」を誤って「入居」させてしまった。
・「賃貸経営」において「滞納トラブル」を「経験」した、もしくは「経験」したくない。
・「賃貸経営」において「原状回復トラブル」を「経験」した、
もしくは「経験」したくない。という方、そして
・そもそも「定期借家契約」自体をよく知らない。
・「定期借家契約」を聞いたことはあるが実際にどのようなものか分からない。
・「普通借家契約」と「定期借家契約」の「違い」が分からない。
・「定期借家契約」の「どこがどのように効果的か」わからない。
・「定期借家契約」を知っており導入したいが実際に
「どのように進めればいいのか」分からない。
・「定期借家契約」を導入しようとしたが仲介業者に断られた。
という方には今回の「セミナー参加価値」は「絶大」でしょう。
そして実際にあなたご自身の賃貸経営に
・「不良入居者」を「入居させるリスク」
・「不良入居者」による「家賃滞納リスク」
・「不良入居者」による「現状回復費用負担リスク」
を勘案した
実際に現場で「即実行」できる「実践的」な「契約ノウハウ」を
導入したいという方にはセミナー参加の価値が絶大です。
今回のセミナーでは前回の「修繕コスト削減セミナー」同様、
実際にあった「具体的事例」を元に
「定期借家契約」に必要な「契約手順全体像」を
踏まえた上で「進め方」、「プロセス」、
そして「契約書」の「要点」を分かりやすく解説していきます。
「定期借家契約なら知っているよ」
そうお思いのあなた、「定期借家契約」自体はいまや
目新しいものではありません。
しかし前もって言っておきます。
「定期借家契約」の知識や概念だけでは「不良入居者リスク」、「家賃滞納リスク」、
そして「原状回復リスク」、すべてを「リスク回避」することはできません。
上記３点を「包括的」に「カバー」するためには「定期借家契約」を
しっかりと「理解」した上で且つ、契約の「進め方」、そして「プロセス」、
「リスク」が勘案された「契約書」の３つが必要不可欠です。何度もいいますが
「知識」、「ツール」、「運用」の「三位一体」が
必要不可欠なのです。
このセミナー内容を「知っている」のと「知らない」のとでは
不運にも「トラブル」に陥ってしまった時の
「損額金額」は雲泥の差でしょう。
巷によくあるただの「契約ノウハウセミナー」ではありません。
賃貸経営を行う上で勘案する必要があるあらゆる
「リスク対策」を含んだ「契約ノウハウ」セミナーです。
しかし、前もってお伝えしておきますが
この「定期借家契約」は、「魔法の杖」のように「万能」ではありません。
なぜなら、「狙った効果」や「リスク対策効果」を得るためには、
肝心の家主であるあなたがしっかり「必要書類」や「ルール」を
「理解」して進めないとまったくもって過去の「普通借家契約」と
変わらない効果しか得られなくなってしまいます。
「知識」、「ツール」、「運用」が「三位一体」でなければ
「意味がない」のです。
但し、困難なものではありません。今回のセミナーでお話しする
「契約手順全体像」に沿って、「手順」通りに「実行」することにより、
何の問題もなくスムーズに「家賃滞納リスク」と「原状回復リスク」、
そして「不良入居者入居リスク」を回避できる生の
「戦略的契約ノウハウ」があなたの賃貸経営に反映されることになるでしょう。
さらに今回のセミナーはゲスト講師が登場し、「２部形式にて構成」されます。
今回のゲスト講師は
大友不動産（有） 大友哲哉 氏です。
大友氏はご存知方も多いと思いますが、日本一稼いでいるコンサルタント、
FPコミュニケーションズの浦田さんのパートナーコンサルタントとして、
東京都板橋区で「金持ち大家塾板橋校」を主催する
「不動産取引のエキスパート」です。
実は３月にこのセミナーを小林が多忙な為、延期の告知をした後、
大友さんから連絡がありました。
それは「定期借家契約」の常識中の常識、誰もが知っている事実、
・既に入居している既存入居者との
「普通借家契約」は「定期借家契約」に変更する事はできない。
という従来の「常識」を覆す「衝撃の事実」があるというのです。
この内容は私の知っていた常識ですし、「定期借家契約」に関する多くの書籍や
ホームページを確認しましたが上記のとおり表記され、明文化されています。
（※店舗、倉庫、事務所は別です）しかし大友氏は
「一定の条件」の元で「居住用」の「普通借家契約」を「合法的」に
「定期借家契約」へ「再契約」しなおすことが「可能」だ
といい、そしてなんとそれを先日「実行した」というのです。
「定期借家契約を知っているよ」という方、
今目を疑ったのではありませんか？
このノウハウ、「空室」が出た際に「既存入居者」を同じマンションの「空室」へ
引越しさせ、「定期借家契約」へ結びなおすという「引越しコスト」や
「リフォームコスト」がかかる大掛かりなものではありません。
「既存入居者」がその部屋に「住んだまま」、「合法的」に
「普通借家契約」を「定期借家契約」へ
「契約しなおす」というのです。
手間なく、「コスト」を掛けず、「合法的」に「普通借家契約」
を「定期借家契約」へ変更する方法があったのです。
そのノウハウを今回、満室経営実践会のセミナーで
「考え方」、「進め方」、そして実際に使用した「書類」など含め
「実例」を交えた手続きを「具体的」に余すところなく解説していただきます。
この「常識を覆すノウハウ」を活用すれば、「定期借家契約」の
「活用の幅」が広がるだけでなく、家主側にとっては莫大な
「メリット」があります。
例えば「木造アパート」をお持ちの大家さん、
築古になり、いづれは建替えを検討する時が必ずきます。
建替えをするということは、必ずいづれ
「立ち退き問題」に直面するということです。
この「立ち退き問題」、通常の普通借家契約で「立ち退き」を進めると
「引越し代」から「立退き料」など、「立退き料」だけで家賃の「６ヶ月分程度」
支払うのが一般的です。合計で１室に付き５０万から６０万、
場合によっては１００万円近くの「立ち退きコスト」がかかります。
１０室の「木造アパート」であれば１０００万円近く、
場合によってはそれ以上の莫大な「立ち退きコスト」がかかります。
しかしこの、いづれ「立ち退き」をお願いしなくてはいけない
「入居者の契約」をこのノウハウを活用し「合法的」に
「定期借家契約」に契約しなおすことができれば、
「定期借家契約」は「期間」の「満了」をもって「契約終了」
するわけですから
「立ち退き」という考え方自体がなくなるのです。
仮に木造アパート１０室の「立ち退き」を想定した場合「立ち退き」を
お願いしなくて済む、ということは１０００万円以上の「立ち退きコスト」が
「不要」になる、ということなのです。
これはある意味「業界の常識を根底から覆すノウハウ」です。
このセミナーはこのような方に参加の価値は絶大です。
・既存の賃貸契約を「普通借家契約」を「合法的」に手間なく
「定期借家契約」へ「変更」したい。
・所有物件で「不良入居者」が「居座るリスク」を「合法的」に
「最小限」にしたい。
・「築古物件」を所有し、いつかは「建替え」をする予定であり、
既存入居者の「立ち退きリスク」を「最小限」にしたい。
・いつか必ずくる「所有物件」の「建替え」を視野に入れ、
既存入居者の「立ち退きリスク」を「最小限」にしたい。
上記のような方はその「経済的効果」は「１００万単位」、
場合によっては「１０００万円単位」と計り知れません。
「建物」は建てた瞬間刻々と劣化し、いづれ「建替え」が
必要になります。広く捕らえれば、このセミナーは
賃貸経営をされている大家さん全員にとって
有意義なセミナーであるといっても過言ではありません。
第二部では大友哲也氏にこの「ノウハウの核心部分」を余すことなく
お話していただきます。
この内容は、私の知る限りどこのセミナーでも聞いたことがありませんので
おそらく「日本初」の「定期借家契約」における「切替ノウハウセミナー」
になると思います。
今回のセミナーは、わざわざ全国から名古屋まで宿泊前提でお集まりいただき
ますので１講演「２時間３０分」×２部構成、「合計５時間」の終日セミナー、
遠方からの交通費や宿泊費がまるごと１回分節約できるお得なセミナーです。
席数は３０席の早い者勝ちです
◆このセミナーに参加しようかどうか迷っている方へ
開催場所も名古屋だし、本当に価値があるかわからない、とお思いの方、
私はまだまだ無名のコンサルタントですからそう思われるのも仕方ありません。
その「不安を消し去る証拠」をご覧に入れましょう。
これは小林が主催する大家さんの為の「満室経営実践会」が過去に開催した
「勉強会」のアンケートの一例です。
「賃貸住宅業界」はいまだかつてない「大競争時代」に突入しています。
その時代に危機感を感じ、自ら「知識」を「蓄積」され、「行動」される大家さんが
満室経営実践会には北は北海道、南は九州まで、沢山いらっしゃいます。
「具体的な要点の抽出、ロジックの展開、ウイット、全てに渡りすばらしかったです。なによりもどこまでやる必要があるかを再認識させられました。」
愛知県 鈴木 敦史さん
「プロセスが具体的でわかりやすい。神奈川県から新幹線に乗ってきても充分価値のある勉強になるセミナーだった。」
神奈川県 小原 洋一さん
「大変わかり易い説明で、初心者の自分でも理解できました。」
神奈川県 大窪 朋子さん
「戦略から戦術まで詳しくわかり易いセミナーだと思いました。素人の視点に立った内容が良かったです。」
北海道 Ｈ．Ｓ さん
「大変わかりやすく、自分でも実践できるところがありそうです。大変ありがとうございました。」
東京都 Ｓ．Ｙ さん
「本日は大変ありがとうございました。本当に目からウロコのセミナーでした。これからこのノウハウを自分に落とし込み、活用させていただきたいと思います。」
東京都 Ｔ．Ｕ さん
「素晴らしいです。なんとなくわかっていることを事細かく説明できている。」
東京都 本間 繁 さん
「具体例が多く論理的であるところ、重要なポイントが絞られている、いつ、どうすればよいか、どうしたらいけないかが明確であったところ」
愛知県 藤原 健 さん
「言い回しまで表記されて判り易い。理論の視覚化の具体例もよい。」
愛知県 鈴木 敦史さん
「小林さんの実話を元に話を進めているのでイメージしやすくよかったです。わかりやすい点は募集戦略でした。レジメ文字が大きくて見易いです。」
神奈川県 大窪 朋子さん
「行うべきアクションが時系列で表現されていて、このレジュメを参考に一つ一つ進めていくことで実践できそうです。」
東京都 Ｓ．Ｙ さん
「順をおって説明をしていただいたのでとってもわかりやすかった。」
東京都 Ｔ．Ｕ さん
「全体的に詳しく説明があり大変良かったです。」
東京都 本間 繁 さん
「大変な世の中になりました。これからは勉強情報収集が大切です。いろいろなきっかけを与えていただきましたことに感謝しています。」
岐阜県可児市 O..J さん
大家さんオーナーさんの生の声を基礎とした情報は、まさに目からウロコが・・・です。視点をどこから見るかによって金持ち大家になるかならないか、それを実行できるか、モチベーションを持ち続けることを学びました。
北海道札幌市 西尾哲典 さん
実際に生かせる情報がいっぱいで頭の中を整理するのが…
うれしい楽しい課題を与えられという状況です。
北海道札幌市 西尾哲典 さん
満足の一言に尽きます。まさかこれほどの内容とは尾も持ってもいなかったので良い方に期待を裏切られました。
愛知県一宮市 I.K さん
具体的な数字や事例に裏打ちされている数字に感心しました。
岐阜県岐阜市 S.M さん
そして、まだ物件は持っていないが「今後取得しアパート経営をしたい」という方も参加されこのような感想をいただきました。
自分もこれから物件を買ってアパート経営をしようとしているのですが今回の話は購入することにもかなり約立つ話ばかりでしたこのセミナーで学んだことを生かしてアパート経営がでよう努力していきます。
◆このセミナーに金額をつけるとすればいくらか？
という設問に対しては
「５万円」三重県 佐々木桂子さん
「１０万円」岐阜県 熊田昌史さん
「１０万円」岐阜県 渡邊一詩さん
「３０万円」京都府 浜本 武さん
「３０万円×２」岐阜県 Ｏ．Ｊ さん
「６０万円」東京都 Ｔ．Ｓ さん
「２５０万価値がある」という方も（＾＾）
この評価は２時間３０分、1講演でのお話です。
今回は２時間３０分×２講演、合計5時間です。
上記の過去の感想からも満室経営実践会の「勉強会」の
「費用対効果」は「絶大」ということがお分かりいただけると思います。
「知識」の「蓄積」の差は今はわずかでも、１年後、５年後、１０年後に
「気付いた時」には決して追いつけない差となって現れてくるでしょう。
そして、「知っていること」は「重要」です。
「知っている」と「知らない」とでは「結果」は大きく変わります。
その「発想」と「行動」を一緒に「体験」してみませんか？
