07年05月12日 定期借家契約セミナー
満員御礼ありがとうございました！
HCSみなさんこんにちは！大変ご無沙汰していました。5月12日（土）の満室経営実践会セミナー
「定期借家契約セミナー」が無事終了しました。
高額のセミナーにもかかわらず北は栃木県からはじまり、東京、埼玉、神奈川、そして愛知、岐阜、大阪、兵庫まで、全国から二十数名の熱心な大家さんが参加されました！
ご参加いただいたみなさん、終日のセミナーでしたが本当にお疲れ様でした。
◆第一部 「不良入居者にはこう挑め！家賃滞納、原状回復で損をしない
定期借家契約活用術、ノウハウ公開」では私、満室経営実践会 小林大祐が講演、
賃貸経営に関する「3つのリスク対策」をステップバイステップで解説していきます。
初めは少しプライベートなお話をしました。（＾＾）
何かって？それは「メルマガ」でお話します。。（＾＾）小林大祐の「メルマガ」はこちら⇒ http://www.mag2.com/m/0000200155.html
いつもセミナーの初めにお伺いするのですが、 今回は「複数棟経営」している大規模大家さんの 参加比率が何と９０％以上！！満室経営実践会は「上級大家さん」が多いですね。 中には「これから賃貸経営を始める」という方で「契約ノウハウは絶対必須だ！」と お考えの勉強熱心な方おられました。
いつもセミナーの初めにお伺いするのですが、 今回は「複数棟経営」している大規模大家さんの 参加比率が何と９０％以上！！
満室経営実践会は「上級大家さん」が多いですね。 中には「これから賃貸経営を始める」という方で「契約ノウハウは絶対必須だ！」と お考えの勉強熱心な方おられました。
その「フェーズ」ごとに参加者の方へ 質問をするのですが、やはり皆さん上級大家さん だけあって鋭いですね。的を得た回答が多いです。
みなさん熱心にメモを取ります。 蛍光ペンで線を引いたり、真剣そのもの。 やはり高額のセミナーにもかかわらず遠方からわざわざ 参加される「勝ち組大家さん」は違います！すごい気迫です！
講演はどんどん進んでいきます。
私も受講者のみなさんの真剣なまなざしを びんびん感じ、講演にも熱がこもりました。 「Q＆Aセッション」もたくさんの熱心な質問を 頂き第一部が無事終了。
本当に盛大な拍手をいただきました。ありがとうございました。
特に皆さんが興味をもたれたのは「ペット可」にした際の「原状回復リスク対策」と
「入居者審査」についてが多かったですね。ここは皆さん熱心に質問されていました。
あとリスクマネジメント上重要である「入居申込書」や「契約条文」、これについても
熱心に聞かれていました。そして
◆第二部、「誰も知らなかった！普通借家契約を定期借家契約へ
合法的に手間なく更新するノウハウ公開」 講師は 大友不動産（有） 大友哲哉氏です。。
大友さんの講演がスタート、
物腰の柔らかい話口調で講演は進みます。
しかしこのノウハウはすごいですね。
あの日本一有名な不動産コンサルタント、
浦田健さんもしらなかったという内容です。
私もびっくりしました。
そして最後に特別ゲスト、超有名人静岡からご参加いただいたベストセラー作家であり、資産５億円、サラリーマン投資書籍のバイブルである「お宝不動産で金持ちになる」の著者、
沢孝史さんからご挨拶が！！
う〜ん、超ビッグゲスト！！！！沢さんありがとうございます。。そして無事セミナーは終了し、「懇親会会場」へ流れました。。
これは懇親会二件目の写真！！
不動産の話からそうでない話まで、
ディープな世界でした。。
この懇親会で特に印象的だったのが、ある大阪から参加された「家賃収入8000万円規模」の「上級大家さん」が、これから「不動産を買いたい」という参加者の方へおっしゃっていたアドバイスです。
「殆どの人が勉強にお金が使えない今のうちに、セミナー行くことが大事、
そのうち不動産投資において、お金を使って勉強する事が早道とみんな気づきだして、
セミナー参加なんて当たり前になるから、そうなった時に差をつける為に
今から準備する事が重要」という事をおっしゃっていたのが大変印象的でした。
さらに、「素人ばっかり集まっていても進歩がない、玄人の中に入り、同じ時間を
共有するから急激な成長ができる」と、なるほど〜。。勉強になりますね。
本日の格言でした。。（＾＾）
しかし皆さんレベルが高い。私の経営規模なんて細かいものです。。（＾＾）
このような「大規模大家さん」のアドバイスだけでなく、やはり最近肌に感じるのは
この「賃貸経営」、「不動産投資」の世界もすでに「勝ち組」と「負け組み」に
分かれているような気がします。
目先の「数万円」のお金が使えずに重要な事柄を知らないまま「賃貸契約」を交わし
「リスク」を抱え、後から「トラブル」で「大金」を捨てる大家さんがいる一方で、
たった「数万円」と「数時間」の自己投資で「リスクマネジメント」された「賃貸契約」を
結び「何十万も節約」するか、この差は雲泥ですね。いやはやすごい時代になりました。
さて、お待ちかねの参加者アンケートです。。（＾＾）
◆「定期借家契約セミナー」全体の感想はいかがでしたか？に対しては
実に内容の濃いセミナーでした、ある程度定期借家契約について知っていましたが、
このセミナーを受けてどこを押さえないといけないのか理解しました。
又、ペット可のリスクなどをどのようにヘッジすれば良いのか具体的に
理解でき大変良かったです。
東京都 板橋区 木村正明 さん
「自分にも定期借家契約を使用して不良入居者や原状回復費用によるコスト発生を明確に
カットする方法とメリットデメリットがわかった。」
東京都 板橋区 Ｙ.Ｓ さん
「定期借家契約についての有用性と運用方法を理解できました。また原状回復のコスト
についての対応策は私自身も課題でしたので非常に参考になりました」
神奈川県 川崎市 須山弘孝 さん
「定期借家契約」という言葉は知っていたが、実際にどう利用するのか？どうやって
導入するのか？を考えたことはなかった。本日のセミナーで「知っている」から
「活用できそう」にレベルアップした気がする
岐阜県 大垣市 渡部 一詩 さん
「07年第一回も参加させていただき、今回もここまでやるか？からここまでやらねばならないと強く思いました。」
東京都 町田市 塚田 茂 さん
「分かりやすいセミナーで曖昧であった事が明確になりました。」
東京都 江戸川区 福田 智匡 さん
「とにかく「熱い」。理解しやすく納得できました。」
愛知県 名古屋市 奥村秀喜 さん
「大きな問題に感じていた原状回復についてとても参考になる内容だったように思います。」
愛知県 宝飯郡 Ｓ.Ｈ さん
「現在直面している内容であり、かなり興味深く勉強できました」
大阪府 大阪市 Ｋ．Ｔ さん
というご感想をいただきました。
◆「小林の講演のどこが判りやすかったですか？」という設問に関しては
「ワークフロー、準備フェーズ、募集フェーズ、審査フェーズ契約フェーズ、
に分けて進めているのでとても理解しやすく、実践できると思いました」
東京都 町田市 塚田 茂 さん
「具体的な契約書類など明日から活用できるくらい詳細な説明で楽しく
学ぶことができました」
栃木県 宇都宮市 小野智也 さん
「定期借家契約導入までのプロセスが極めて具体的でわかり易かった。
資料が十分にあって参考になります。」
岐阜県 大垣市 渡部一詩 さん
「段階を踏んで１つ１つの分野をしっかり噛み砕いて判り易すく
説明しており全てわかり易かった」
大阪府 羽曳野市 宗川拓也 さん
「空欄を埋める形にした事で各々の内容についての重要性がただ聞くだけの
セミナーよりははるかに理解しやすかったです。」
神奈川県 川崎市 須山弘孝 さん
「現在契約更新に賃料ＵＰしながら業者の雛形で再契約を進めているが問題点が具体的で
今後の参考になった。全て管理会社任せではいけない事がよくわかった。」
静岡県 浜松市 Ｉ . Ｙ さん
「各々の問題について明確な対処法を示していただけました。
資料が十分に準備されておりありがたかったです。」
東京都 江戸川区 福田智匡 さん
◆小林の講演のどこが判りにくかったですか？という設問に対してはこんな声も・・
「内容はわかりやすかったです。ただ自分の現状レベルが低すぎて高めるのは大変だと思うと
同時に気が引き締まりました。「やらねば！」」
愛知県 名古屋市 奥村秀喜 さん
やらねば！ですね。そうです。そう感じて頂けただけたら、
本当にやった甲斐があるというものです。
競争激化ですから。。参加者の方の行動のきっかけになれば本当にうれしいですね。。
◆賃貸契約における３つの「リスク」とその「リスク対策」についてはどう思われましたか？
という設問に対しては
「契約の段階で十分に要点を押さえておくこと（＝大家のガードを固めておくこと）はとても重要な点であると思います。小林先生の徹底した対策にはいつもながらに感心します。」
岐阜県 大垣市 渡部一詩 さん
「リスクヘッジの考え方が如何に大切なのかよく理解できました。ここまでやらないと
大家業失格ですね。」
東京都 町田市 塚田 茂 さん
「今まであまり深く考えずに普通借家契約を結んでいましたがそれが如何にリスクを伴うかを思い知りました。」
栃木県 宇都宮市 小野智也 さん
「普段何気ない契約に潜むリスクの怖さを改めて実感できました。また対策についても
しっかりと学ぶことができました。」
神奈川県 川崎市 須山弘孝 さん
「完璧だと思います。但し自身がこの内容をよく理解し書類を準備する等の手間が必要だと
思いました。」
東京都 中央区 小原洋一 さん
「入居者選定が一番だと考えているので今までは考えているだけで実行が伴っていなかった。今後実行していきたい。」
静岡県 浜松市 Ｉ . Ｙ さん
「コントロールできるものがリスクなのだと確認できました。今までデンジャー（危険）
だったのがリスクに変わったセミナーでした。」
東京都 江戸川区 福田智匡 さん
「不良入居者はまだ経験がないので今回は大変為になった」
東京都 板橋区 木村正明 さん
◆このセミナーを聞いて不良入居者対策が事前に取れ賃貸契約で損をしないと思いましたか？
という設問に対しては
「以前とは比べ物にならないくらい細かいリスクに目が向くようになったのでこれからは
リスクヘッジを重視して契約することが出来そうです。」
栃木県 宇都宮市 小野智也 さん
「契約が大前提だということがよくわかった。」
静岡県 浜松市 Ｉ . Ｙ さん
「ここまで行っていればいれば損をしないと思いました。」
東京都 町田市 塚田 茂 さん
「はい安心して契約が行えると思いました。」
東京都 江戸川区 福田智匡 さん
◆このセミナーを聞いて「リスクマネジメント」された定期借家契約がご自身の賃貸経営にも
導入できると思いますか？
「はい、本日は大きな自信をいただきました。感謝いたします。」
東京都 江戸川区 福田智匡 さん
「現在の契約書を見直し、本日の資料と比較の上機会を計って定期借り家規約のメリット
を導入したい。」
岐阜県 大垣市 渡部一詩 さん
「できる、できないではなく、なんとか導入しなくてはならないです。」
大阪府 大阪市 Ｋ . Ｔ さん
「導入できると思う。不動産業者にきちんと説明できる様にしないといけないと思った。」
東京都 中央区 小原洋一 さん
「今、定期借家契約を導入していますが、更なるリスクヘッジの為に本日学んだことを
実践していきます。」
東京都 町田市 塚田 茂 さん
◆第二部大友氏のセミナーは全体的にいかがでしたか？
「具体的な事例の説明でありわかりやすかったと思います。」
愛知県 宝飯郡 S . H さん
「判りやすくよくまとまったセミナーでした。大友さんの誠実な人柄が伝わる内容だったと
思います。ただの知識ではなく使えるもので嬉しかったです。」
東京都江戸川区 福田智匡 さん
「論理的で丁寧な説明で判りやすかったです。きちんと根拠を示しており納得できる内容
でした。」
東京都 中央区 小原洋一 さん
「建て替えに凄く役に立つと思いました。」
東京都 板橋区 木村正明 さん
◆第二部大友氏のセミナーのどこが判りやすかったですか？
「切替の具体的な方法が判かり良かった。」
東京都 板橋区 Y . S さん
「具体例が盛り込まれていた点、すぐ使える書式が用意されていた点、またそのベースとなる考え方が示され、わかりやすかったです。」
東京都 江戸川区 福田智匡 さん
「本当に切替ができるということ」
大阪府 羽曳野市 宗川拓也 さん
「普通借家契約と定期借家契約の違いを説明したチェックリスト」
東京都 中央区 小原洋一 さん
「とにかく実用性が高い資料が多くて今後に役立て易くてよかったと思います。」
栃木県 宇都宮市 小野智也 さん
◆この内容を聞いて普通借家から合法的に定期借家に切り替える事は可能だと思いますか？
「出来ると思います。」
東京都 板橋区 木村正明 さん
「現在やり始めているが問題ない、逆に賃料UPにつなげている。」
静岡県 浜松市 I . Y さん
「戦略を立てて行っていけば可能だと思いました。」
東京都 町田市 塚田 茂 さん
「不動産及び入居差に対する交渉がカギとなるので自分よりスキルアップすることで定借に
切替して行きます。」
東京都 板橋区 Y . S さん
「はい。一件焦げ付きそうな貸家があるのでぜひコレに変えたいと思います。」
東京都 練馬区 佐々木桂子 さん
さて、３万円の高額セミナーに受講者の方がつけたお値段ははたしていくらか？
◆第一部、二部のセミナーに価格をつけるとしたらいくら位が妥当ですか？
（契約書データ付）
第一部 ３０，０００円
（５万円でも安かったと思いますが、参加しないと感動はわからないなぁ〜、内容は凄かったです。身震いしました。）
第二部 ２０，０００円合計 ５０，０００円
愛知県 名古屋市 奥村秀喜 さん
第一部 ３０，０００円
第二部 ２０，０００円合計 ５０，０００円
東京都 練馬区 佐々木桂子 さん
第一部 ３０，０００円
第二部 ２０，０００円合計 ５０，０００円
東京都 中央区 小原洋一 さん
第一部 ３０，０００円
第二部 ３０，０００円合計 ６０，０００円
東京都 板橋区 木村正明 さん
第一部 ４０，０００円
第二部 ２５，０００円合計 ６５，０００円
栃木県 宇都宮市 小野智也 さん
第一部 ３６，０００円
第二部 ３０，０００円 合計 ６６，０００円
大阪府 大阪市 K . T さん
なんと、３０万円の価値があるという方も！
第一部 ２００，０００円
第二部 １００，０００円合計 ３００，０００円
東京都 町田市 塚田 茂 さん
６０万円の価値があるという方も！
第一部 ３００，０００円
第二部３００，０００円 合計 ６００，０００円
岐阜県 大垣市 渡部一詩 さん
上記のような結果でした。
不動産投資、賃貸経営業界は、減り行く市場パイを多くの競合と取り合う
過当競争の業界と化しています。
東京ではセミナーが毎週開かれ、一部の勉強熱心な大家さんや投資家さんは
毎週のようにセミナーに参加されています。そして実績を上げられています。
中には「数十万円」というセミナーに参加され、そのノウハウを使いこなす
「セミプロ領域」の方も居られますが、殆どの方の参加される「セミナー価格帯」は
「１万円」から「２万円」程度、「不動産投資セミナー」の「９割以上」
（建売売込系省く）が
「東京」であり、「名古屋」での開催ともなれば交通費や宿泊費も馬鹿になりません。
しかし、「名古屋開催」で「３万円」という参加者の方からすれば参加しづらい条件の中、
２０数名という勉強熱心な大家さんが参加されたことに対し、
私、小林大祐は心から感謝いたします。
毎回のことですが、中には「本当に価値があるか？」と半信半疑でご参加いただいた方も
居られると思います。
しかし、セミナーが終了し、いざ「アンケート」のふたを開けてみると、
毎回このような高いご評価をいただけているという事実に対し、
満室経営実践会を代表する私としましては、
みなさんが「感動」する「コンテンツ」や「ノウハウ」を提供していかねばと
身が引き締まる思いです。
この今回のセミナー内容は「賃貸経営」の収益の根幹である「家賃」をもたらしてくれる
入居者との「契約」の話です。
「不良入居者」とのトラブルに巻き込まれたら「数十万」、
場合によっては「百万単位」コストが「退去」や「明け渡し」にかかります。
仮に「立ち退き問題」などはこの倍のコストはかかると考えておいたほうがいいでしょう。
しかし今回このセミナーに参加された方はみなさんそのような「現実」を、
何かあってからでは手遅れという「現場の実態」を大変良くご存知でした。
受講者の中には実際に今、「不良入居者」に手を焼いているという大家さんも居られました。
そして、このセミナー受講中は、みなさんレジメに蛍光ペンで線を引き、赤ペンで書き込み、
このノウハウを自身の賃貸経営に落とし込もうとすごい気迫で勉強されていました。
ますます二極化が進む賃貸経営、不動産投資において、
ぜひこのセミナーに受講された方の賃貸経営が
「お金の残る」、「儲かる賃貸経営」になることを祈念しております。
遠方よりご参加いただいたみなさん、本当にお疲れ様でした。
