2006年度を境に人口が減少に転じ、一方の新築貸家着工件数は6年連続の増加、
今、賃貸住宅業界は未曾有の大競争社会に突入しつつあります。
▼既に土地をお持ちで、親の代からアパート、マンション経営をしている、
▼土地活用を勧められ、アパート、マンションを建てた。
▼土地、建物セットの新築アパートを購入した。
上記の様な大家さんは、実は、皆不動産投資、賃貸経営は
「儲からない」と口を揃えていいます。
驚くべきことにその「儲からない」という大家さんは空室がある「空室大家」だけでなく、
なんと「満室大家」でさえ儲からないといっているのです。
なぜ儲からないのか？
その答えは簡単です。
それは賃貸経営を続けていく上で必要不可欠な「商品価値」を取り戻す為の
「リフォーム工事費」が適切に抑えられていないから儲からないのです。
この「リフォーム工事」ですが、あなたもご経験がおありかと思いますがとても厄介です。
”見積もり一声100万円”、海千山千の”不透明”な業界、
実はこのリフォーム工事、殆どの大家さんは
▼「何が最適か分からない」
▼「いくらが安いか高いか分からない」
▼「どこまでやればいいかわからない」
という状況なのです。
だから業者のいいようにやられ、結果的に家賃5万、6万で１室のリフォームが60万、100万、
なけなしの家賃10ヶ月分、場合によってはそれ以上かかってしまい、
結局お金が残らなければ、誰の為にリスクを背負ってアパマン経営をやっているのか
分からなくなります。
しかし現実問題として、あなたの建物は建てた瞬間から刻々と劣化します。
そして、入居者が退去すれば必ず「リフォーム工事」をしなくてはいけません。
築年数がたてば、間違いなく「設備」の更新をしなくてはいけなくなるでしょう。
賃貸経営において、「リフォーム工事」は切っても切れない関係なのです。
しかし、その「リフォーム工事」でやっとたまったなけなしの家賃が
すべて”吹っ飛ぶ”という事が、
実は”儲からない賃貸経営”のすべての原因なのです。
残念ながら、「不労所得」、「マルチインカム化」と世間で騒がれている不動産投資、
賃貸経営ですがその退去の都度発生する「リフォーム工事」が
適切に抑える事が出来なければ利益を残す事は絶対に不可能です。
では、どのようにすればよいのか？
その解決策をお伝えいたしましょう。
それは一体どのようなものか？
その本質をお話しましょう。
まず、前提として、リフォーム工事業者はあなたの物件があるエリアにおいて
星の数ほどあるということはご存じのことと思います。
そして、その多くの「リフォーム業者」から見積もりを取ると、業者からの見積もりは”３社３様”、
見積もり価格もびっくりするほどの”価格の開き”が出ていることでしょう。
あなたは「リフォーム内容」を決めた後になるだけ多くの業者に
相見積もりを取られることと思います。
あなたが考える通り「リフォームコスト削減」を実現する為には、
より多くの業者にあたる事が必要です。
しかし、何もわからないまま、そして、何も考えず、
手当たり次第見積もりをとるから「何が最適か？」
「安いのか高いのか？」、そして「どこまでリフォームするべきなのか」が
余計に分からなくなるのです。
実のところお話をすると、多くの「リフォーム業者」から見積もりを取るということよりも
もっと重要なことがあるのです。
それは、その業者がそもそも「安く出せる業者かどうか？」ということです。
いくら多くの業者から見積もりをとったとしてもその業者がもともと「安く出せる業者」でないと、
いくら時間と労力をかけて交渉したとしても決して安くならないのです。
結論から言いますと「リフォームコスト大幅削減」の秘訣は
安心して任せることができ、親切で、且つ「見積」を”破格値の安値”で出すことができる、
そして、その金額で責任を持って最後まで工事を完了してくれる業者
いいかえれば、”構造上安く出すことができる良心的な業者”を見つけだし、
彼らが「損をしないが儲からない」、しかし「やりたい」と思う
”相場観を持った指値”をすることにあります。
「リフォームコスト削減の秘訣」は、業者の”構造”や”体質”、そして”考え方”を逆手に取った
”戦略的な業者選定術”がすべてなのです。
工事業者はたくさんありますが、その殆んどは、工事を受注しても「下請業者」へ丸投げをする
職人を持たない「元請業者」です。
なぜなら、自社で職人を抱えても、仕事が安定して受注することができない為、
雇い続けることができないのです。
そのような実態から、工事を受注したとしても一定の”マージン”を抜いて、「元請業者」は
何もせず「下請業者」へそのまま工事を丸投げするという図式が成り立っています。
一方の「下請業者」は、自ら工事を受注する力がなく、多くの「元請業者」の下請けに入り
仕事を安定的にこなすことで成り立っています。例え「元請け」が何もせずに
大きな”マージン”を取っていたとしてもです。
なぜなら「下請業者」は自力で仕事を受注することもできずに、
かといって仕事が途切れてしまおうものならば、
雇い入れている職人の日当が払えなくなります。
作業をする職人がいなくなれば当然のことながら、
会社として継続することができなくなり倒産してしまいます。
そのような理由から「下請業者」は薄利でも、
継続した「元請け」からの仕事をこなすということが
建築業界では当然の常識なのです。
いわば「元請け」と「下請け」は、足りないところを互いに補い合う
”持ちつ持たれつ”の関係なのです。
だから普通に、そして安易に、何も考えず大家が見積もり依頼をしたとしても、
単発”1回こっきり”の工事付き合いの”大家のメリット”でなく、
見積を提出する「元請業者」は、これからも継続して付き合う「下請業者」へ対して、
自らの”マージン”をしっかりとった上でも、ある程度「下請け」が利益がでるよう
工事の依頼主である大家へ対しては”高額の見積もり”を提出するのです。
上記の実態を踏まえて、大家に対しての”高額な見積もりの根拠”が、
いかに工事業者にとって理にかなったものか、ご理解いただけたかと思います。
しかし、上記内容を勘案した上で、彼ら”工事業者の思考を理解”し、
”戦略的に工事業者を選定”することができれば、
だれでも、どこでも、いつでも、そして、空室１室からでも
「リフォームコスト大幅削減」が可能となるのです。
重要なのでもう一度いいます。
リフォームコスト削減の秘訣は
安心して任せることができ、親切で、且つ「見積」を”破格値の安値”で出すことができ、
そして、その金額で責任を持って最後まで工事を完了してくれる業者
いいかえれば、”構造上安く出すことができる良心的な業者”を見つけだし、
彼らが「損をしないが儲からない」、しかし「やりたい」と思う
”相場観を持った指値”をすることにあります。
▼「ちょっとまって？そんな業者いるのか？」
▼「相場なんて、素人だからわからないよ！」
▼「リフォームコスト削減なんでできないよ！」
ひょっとしてあなたはそう思われたかもしれません。
しかし断言します。
間違いなくあなたのお住まいのエリアにも、そのような「工事業者」は必ずいますし、
”工事の相場観”も段階を踏んでいけば必ずわかるようになります。
そしてリフォームコストの削減も必ず出来るようになるでしょう。
なぜそのようなことがいえるかというと、私は2005年当時、
この事例を経験するまで、まったくの素人でした。
リフォーム工事の見積を取ったのも初めて、面談なんてしたとこともありませんでした。
しかし、「46社」の業者にコンタクトを取り、「12社」面談した結果分かった、
”ある一定の選定基準”を持って業者を当ることにより、
そのような業者に”だれでもたどり着くことが可能”だと気づいたのです。
そして、”戦略的な考え”を持って一つ一つ段階を踏むことで”工事会社の安値限界値”、
いわば”最強の相場観を持った指値”ができるようになるのです。
そうです。本書は
「リフォームコスト削減の秘訣」である
安心して任せることができ、親切で、且つ「見積」を”破格値の安値”で出すことが出き、
そして、その金額で責任を持って最後まで工事を完了してくれる業者
いわば、”構造上安く出すことができる良心的な業者”を見つけだし、
彼らが「損をしないが儲からない」、しかし「やりたい」と思う”相場観を持った指値”をする
ということを、リフォーム工事など無縁の、見積など全く見たことがないような
”素人ができるようになる”よう解説されています。
ただ単に力技で数をこなし出来るというものではありません。
”より効率的に、手間なく、簡単に探す為の、「具体的なやり方」や「手順」と、
”工事の相場観”を養う為のプロセスを、ステップバイステップで解説”した書籍なのです。
あなたの「賃貸経営」における「リフォーム」の常識を
根底から覆すこの本書の内容は、
一体どんなものか？
申し遅れましたが本書籍の著者である私の簡単な自己紹介をさせてください。
このプロフィールを見てのとおり私は「リフォームコスト削減」の”プロ中のプロ"です。
本書では私があなたご自身の賃貸物件において、空室が発生した際のリフォームをする時に
"リフォームコストが大幅削減できる"よう基礎的な所から余すところなく伝授いたします。
本書の内容がどれ程の内容のものか？
”論より証拠”
まずは本書の原作となったセミナー参加者の声をご覧下さい。
これらの「参加者の声」は07年度１月27日名古屋、09年7月19日東京都渋谷にて
本書籍の「原作セミナー」を開催した時の、
”実際の参加者の方々の偽りのない生の声”なのです。
上記のように本書籍で公開するノウハウがどれ程のものか？
過去の参加者の声からもお分かりいただけると思います。
本書をご購入下さった方に以下のプレゼントを差し上げたいと思います。
▼【SETP1】▼
AMAZONドットコムで
「不動産投資・賃貸経営で利益を残す！リフォームコスト削減ノウハウ虎の穴」
（小林大祐／筑摩書房）をご購入ください。
▼【SETP2】▼
御購入後、アマゾンから 【Amazon.co.jp ご注文の確認】 というメールが届きます。
【Amazon.co.jp ご注文の確認】のメールに記載されている「注文番号」をコピーし、
【STEP３】の「お申込フォーム」に貼り付けてください。
▼【SETP3】▼
下記「お申込みフォーム」へご記入頂き特典をお受けとり下さい。
「自動返信メール」にて、特典を公開しているページのURLをお送りいたします。
※メールアドレスを間違えると受け取ることができませんのでご注意ください。
またご登録頂いたアドレス宛に、筑摩書房 および 大家さんの為の満室経営実践会 から
ご案内等をお送りさせて頂く場合がございます。
本書では、未だどの不動産投資関連書籍でも類を見ない
「リフォームコストコスト削減ノウハウ」を一挙公開していきます。
つまり、すでに賃貸経営をされている方、あるいは、
これから賃貸経営をされる方、どちらにとっても
極めて重要なノウハウをお伝えすることになります。
いかにして「賃貸経営」必要不可欠な「リフォームコスト」を下げるか？
なぜ、たった1室の改装で２００万以上も下げることが出来たのか？
なぜ、「知識ゼロ」からそのようなことができたのか？
そして、なぜ、利回り２０％を上回る高利回り物件が運用出来たのか？
これまで語ることのなかった私の秘密を次々と本書では公開していきます。
これらの実践ノウハウを入手し、”収入格差”の広がる賃貸経営の世界で
利益が残る賃貸経営者になるべく、今すぐ本書を手にし、
ぜひとも果敢に利益の残る賃貸経営へ変革を遂げて下さい。
では勉強熱心なあなた様の利益の残る賃貸経営実現に本書がお役に立てる事を祈念し、
また改めてセミナー会場でお会いできる日を楽しみにしています。
