皆さん、こんにちは！
トヨタ式不動産投資塾 久門です。
今回、39回目のスクーリングを行いました。
今回のテーマは
これを知ればあなたも可能！
”満室経営”を実現し、”賃貸経営”に纏わる”トラブル”を
適切に処理してくれる”良心的”な「管理会社」の「選定方法」とは！？
先月に続き、塾生さんの「1棟目デビュー」がまた増えました。
この３か月で「１２案件の購入実現」です。
ここ最近「物件購入」に「フォーカス」した「スクーリングテーマ」を選定し
勉強してきた「成果」が十分以上に発揮していると思います。
そういった中、次の塾生さんのニーズとして
「塾長、今回購入した物件の管理会社はどの様に選定したら良いでしょうか？」
という質問を多数頂いており、今回のテーマとしました。
▼管理会社の「業界構造」を理解し、
我々に最適な「管理会社」を知る。
▼管理会社が行う業務とは具体的に何なのか？
管理業務の「全体像」を知る。
▼それらを踏まえた上で「具体的な管理会社の選定方法」を
理解する。
という内容で「管理会社の選定方法」を勉強して頂きました。
スクーリング後に行い「ＤＲ会」では
「塾生Ｋさん 都内高利回り物件購入事例」
を行いました。
「〇〇駅徒歩3分」「新宿まで30分以内」という
好立地に建つ物件の「１棟目購入事例」を紹介！
今回は「出口戦略」も踏まえた購入方法を
勉強してもらいました。
今回も「総勢40名」の熱心な塾生さんが
徳島、大阪、三重、愛知、静岡、神奈川、東京、埼玉、千葉
全国各地から参加！
今回も熱気溢れる「勉強会」となりました。
このの写真は塾生さんの「good＆new」のシーンです。
毎月塾生さんの「購入事例」や「融資状況」などのシェアがあり
みんなで「良い刺激」を受け、資産形成がさらに加速しています。
「管理会社」について、熱心に話す「久門塾長」です。
ちなみに「管理棟数」で全国上位４位は「大東建託」「積水」「レオパレス」「東建」
「３０年一括借り上げ」で「地主大家さん」が困ってる会社だと知ってましたか！？
「怖い実態」です。
「不動産業界」の「収益構造」について説明しています。
「管理会社」の「収益構造」を知る事で「払うべきコスト」「ぼられているコスト」
が分かります。
全国から集まった４０名の塾生さん
熱心に勉強しています。
「管理業務」の「詳細」を説明しています。
「管理会社」と「共通言語」を実装することで
対等に話をし、「管理会社」から必要な情報を聞き出し
優良な「管理会社」を選定する事が可能となります。
勉強会の後は美味しいお酒を飲みながらの「懇親会」です。
みんな仲良しです♪
さて、お待ちかねの塾生さんの参加の声です。
【全体的な感想】
〇大阪府大阪市 T.Fさん
「管理会社を選ぶに当たり見るべきポイントが増えてよかった。というか知らないことが多く
ショックを受けました。」
〇愛知県名古屋市緑区 M.Nさん
「管理会社の業務内容全てに対して具体例も交えて教えていただき、体系的な情報として
知ることができました。また、具体的なチェックポイントと管理会社の選定方法も把握でき、
今後の賃貸経営に活かしていけると思いました。」
〇東京都文京区 K.Sさん
「満室経営の為に絶対必要な良い管理会社の選定を根本的なことからしっかり理解できた。
最終的にはヒアリングとスタッフの質(やる気)を自分の感覚をプラスして判断する事が大切だと
気付いた。」
〇埼玉県さいたま市 H.Iさん
「最後は人間関係なんだと再度認識いたしました。」
〇埼玉県さいたま市 伊藤直樹さん
「かなり実践をイメージされたスクーリングなので、自分がやっている姿がイメージできたので
この方法なら自分でもできそうな気がしました。ただ属性が低く自信がないので今後色々と
考えていかなければと思いました。」
〇東京都世田谷区 T.Kさん
「中古物件の購入時についてきた既存の管理会社を継続するか否かの判断にも活用できそうです。」
〇東京都練馬区 大谷郁夫さん
「みんなやる気があって、刺激になりました。普通に見える人達が物件をバンバン買っているので
安心しました。」
〇東京都東大和市 菅谷卓弘さん
「管理会社の業務内容の詳細を知ることができる内容でした。管理会社の選定方法や
チェック項目を学ぶことができた。」
〇神奈川県川崎市 荻原康博さん
「今回始めての参加でした。他のコンサルセミナーと比べても内容が濃く本音で理解できる点が
非常に良いと思いました。」
〇東京都葛飾区 S.Sさん
「初めてのスクーリング参加です。質疑応答の熱いのが驚きでした。」
〇東京都世田谷区 T.Sさん
「管理会社の思考実態を理解した上で、うまくコミットメントを引き出す人間力が重要と
認識しました。」
〇愛知県一宮市 大野恭平さん
「管理会社の業務内容を体系的に知ることができて、大家の準備に必要な知識を知ることが
できました。大変参考になるスクーリングでした。」
〇愛知県名古屋市千種区 K.Sさん
「業者との面談時に伝えるべきポイントなど、セミナー後の質疑応答も非常に参考になることが
多いため、会場に足を運ぶ価値があると感じる。」
〇千葉県市川市 A.Kさん
「本日もありがとうございました。改めて管理会社の業務を再理解出来ました。
また現在選定中の管理会社へのヒアリングポイントの不足的も発見出来ました。」
〇神奈川県藤沢市 Y.Nさん
「管理会社の業務内容、選定方法などが明確となり、今後の管理会社選定に活かしていきたい。」
〇東京都文京区 T.Yさん
「実例が多く分かりやすい。話もおもしろく理解しやすい。
記入事項が多過ぎる。記入する所は重要なポイントにしぼってほしい。」
【”満室経営”を実現し、”賃貸経営”に纏わる”トラブル”を適切に処理してくれる”良心的”な
「管理会社」の「選定方法」とは！？その構成についてはいかがでしたか？】
〇愛知県名古屋市緑区 M.Nさん
「意外と”購入”することに注力して疎かにしてしまっている管理会社選定をしっかりと学べました。」
〇神奈川県横浜市 S.Iさん
「安ければ良いわけではない。総合的に判断する必要があることがわかりました。」
〇神奈川県川崎市 丸山拓さん
「今、甲府市の物件の管理会社を代えるため、選定の方法を知りたかったので、
タイミングがよかったです。」
〇神奈川県川崎市 荻原康博さん
「ポイントを３つに分けてあるので理解しやすかったと思います。特にPoint３の実践は
必要な時に使用したい、できると思います。」
〇愛知県名古屋市千種区 K.Sさん
「管理会社の業務内容の全体が分かりやすくまとまっていると感じた。」
【「管理会社」の「業界構造」と「思考実態」を理解するについてどのように思いましたか？】
〇愛知県名古屋市緑区 M.Nさん
「母体となる収益構造に依存した”考え方”で動いているってことがよくわかりました。」
〇埼玉県さいたま市 伊藤直樹さん
「区分の１つを自主管理していて少し不安だったが、今回勉強して管理会社の業務が少し
見えてきたので勉強になりました。」
〇愛知県名古屋市瑞穂区 T.Kさん
「『誰にでもできる業務をリスク大家負担で遂行する』
この一言に管理会社の実態が表わされている」
〇東京都練馬区 大谷郁夫さん
「管理委託費の相場が参考になりました。」
〇徳島県徳島市 Y.Sさん
「私の住んでいる徳島では●●、●●両方委託できる会社しかなかった。
なかったので全てそうではないということが知れて良かったです。」
〇愛知県名古屋市千種区 K.Sさん
「業界の内容をよく知り、戦略を持って選ぶ必要があると思った。」
〇神奈川県藤沢市 Y.Nさん
「選定しないほうが良い管理会社の種類が分かり大変参考になった。」
【「管理会社」の「管理業務」の「全体像」とその「詳細」を理解するについてどのように思いましたか？】
〇愛知県名古屋市緑区 M.Nさん
「管理会社は一体どこまでやってくれるのか？どこまで期待していいのか？が体系的にわかった。」
〇大阪府大阪市 寺岡洋さん
「内容がわかりやすく良かった。自主管理にも役立つと思います。」
〇愛知県名古屋市瑞穂区 T.Kさん
「『詳細』を実は半分もわかっていない自分に気がつくことができた。」
〇東京都東大和市 菅谷卓弘さん
「入居管理、入出金管理、建物管理について詳しい内容まであり、とても参考になった。」
〇東京都世田谷区 T.Sさん
「今後の各種ネゴシエーションに役立つと思いました。」
〇千葉県市川市 A.Kさん
「管理会社の業務を理解する事で同じ言語で管理会社と会話が出来る様になります。」
〇神奈川県藤沢市 Y.Nさん
「広告、営業活動の詳細が分かり、管理会社選定の際にヒアリングに使用していきたい。」
〇東京都文京区 T.Yさん
「管理業務に全体像がハッキリと知ることができた。」
〇東京都江東区
「リーシング方法、管理料のみにこだわって選定してしまっていたため修繕単価など入居後の
フォロー体制についても把握する重要性を理解できました。」
【「管理会社」の「実践的」な「選定方法」を理解するについてどのように思いましたか？】
〇愛知県名古屋市緑区 M.Nさん
「選定する基準や情報収集方法含めて理解できました。」
〇神奈川県横浜市 T.Oさん
「ヒアリング項目を８項目挙げていただいて大変参考になった。」
〇神奈川県横浜市 S.Iさん
「やる気がある人と信頼関係を築けばより良い状態になりそうです。」
〇愛知県名古屋市瑞穂区 T.Kさん
「募集条件を提案してもらうことで管理会社の客付力を判断できる、のは新しい視点だった。」
〇東京都文京区 K.Sさん
「具体的ヒアリング項目があって実践的であった。」
〇東京都練馬区 大谷郁夫さん
「ヒアリング項目が参考になりました。」
〇徳島県徳島市 Y.Sさん
「担当者一人あたり●●●戸～●●●戸くらいが限界で、それ以上管理していればまわってないという
判断基準があって分かりやすかったです。」
〇神奈川県川崎市 丸山拓さん
「具体的でよく理解できた。選定調査シートをうめていけば良いと思います。」
〇東京都東大和市 菅谷卓弘さん
「選定方法の中で従業員●●●～●●●が最適だとわかってヒアリングしやすい。」
〇千葉県市川市 A.Kさん
「適切な管理戸数と委託費、工事管理費を知る事が出来ました。」
〇東京都文京区 T.Yさん
「行うべきヒアリング項目がわかりやすく実践しやすい。」
〇東京都江東区
「次の物件では本日学んだヒアリング項目を全てもうらしつつ、管理会社を選定したいです。」
【今回の学びで、今後の不動産投資の取り組みについて、どのような効果が得られると思われましたか？】
〇東京都東大和市 菅谷卓弘さん
「次回、購入時に管理会社を選定することがスムーズになると思いました。」
〇神奈川県川崎市 丸山拓さん
「やはり購入した後の運営が大事ですので、管理会社の選定は大事であり、
非常に参考になりました。」
〇東京都練馬区 大谷郁夫さん
「管理会社の選定だけでなく、不動産投資の全体において人間関係が大切であることが
よくわかったので、この点を大切にしていきたい。」
〇東京都文京区 K.Sさん
「購入後、管理会社の選定や既存の管理会社とのやり取りに際してもモノサシが出来て良かった。
消防などは特に意識から抜けていた為よかった。」
【今回のDR会(S造駅近マンション購入検討事例)で、どのような学びが得られましたか？】
〇東京都江東区
「５年程度で出口のとれる物件であれば確かに有効な手法だと思いましたので、
自身の希望条件にも反映させたいです。」
〇東京都文京区 T.Yさん
「ロットが小さければ土地値比率●●●●●●でも利回り、立地条件によっては購入の検討に
入れることを学んだ。」
〇神奈川県藤沢市 Y.Nさん
「数年後においても現状の●●●が変わらない物件を買うことが重要であることが分かった。」
〇千葉県市川市 A.Kさん
「『好立地』『高利回り』の物件を戦略的に購入する為、出口戦略(売却)想定は大切と理解しました。」
〇愛知県一宮市 大野恭平さん
「５年でイグジットを取るべきような事例を聞けてよかったです。」
〇東京都世田谷区 T.Sさん
「ロット、利回り的にバランスのとれた物件についての取組み事例として参考になりました。」
〇愛知県名古屋市西区 H.Oさん
「業者から出る質問は自分の時と同じで、買える相手か探り方はどの業者も似ていると感じました。
後は買えると分かってもらえるための回答しだいですね。」
〇徳島県徳島市 Y.Sさん
「●●のような感じでまわっていたかもしれないと反省できました。」
〇東京都練馬区 大谷郁夫さん
「不動産会社も客を求めていることがわかったので安心した。」
〇東京都文京区 K.Sさん
「明確な判断基準があることと、自分が買える要件を備えていることが必要条件であることが
明確になった。」
〇東京都世田谷区 T.Kさん
「正直、この部分(ヒアリング力)は自分の強みになると少々自信がついた。」
〇埼玉県さいたま市 伊藤直樹さん
「塾長の言う『土地値』物件ではなかったので、どうして購入したのかという興味があった。
出口が考えられればこのような物件もありだなと思いました。」
〇東京都文京区 K.Sさん
「物件の内容(S造 築23年)でも融資●●年付くことがわかった。録音して、フィードバックを
得ることによりレベルアップできることを理解しました。」
〇愛知県名古屋市緑区 M.Nさん
「状況を考慮してリスクとのバランスをしっかりと考えた購入事例だと思います。」
〇大阪府大阪市 T.Fさん
「リスクの小さい物件とはどういうものかという１例を確認できました。」
【今回のスクーリング、DR会での学びを通じて今後皆さんの賃貸経営にどのように活かしていきたいか、
感想を聞かせて下さい】
〇東京都江東区
「全ては『人対人』という基本的だが最も重要なことについて再度気付かされました。
実践で活かしていきたいです。」
〇東京都文京区 T.Yさん
「さっそく明日から実践してみたい。自己物件周辺の管理会社を調査します。」
〇千葉県市川市 A.Kさん
「スクーリングは今まさに行っている管理会社選定に役立つ有益な情報でした。ありがとうございます。
DR会は業者訪問に塾生仲間が頑張っている姿に刺激を受けました。」
〇東京都文京区 K.Sさん
「大変失礼な表現となるが、DR会で誰もが欲しいと思える物件や理想的な成功例でないことも
大変勉強になることがわかった。」
〇東京都世田谷区 T.Kさん
「少し物件探しの活動が踊り場に来ていたが、再度モチベーションが出てきました。」
〇神奈川県横浜市 S.Iさん
「物件を買ったらその管理が必要で物件購入がゴールではないということがよくわかりました。」
〇神奈川県横浜市 T.Oさん
「情報を集めることが大切だと思った。自分もできるだけ時間をかけて
物件探しをして行きたいと思った。」
〇東京都文京区 K.Sさん
「質問も多く、会員がレベルアップしているように感じた。特に最近のセミナーは関連性があって、
即効性が期待できる内容となっていると思います。入会後まだ購入できていない為、
基準を明確にして、銀行開拓、業者開拓して購入するレベルになっていきます。」
〇愛知県名古屋市緑区 M.Nさん
「この場で学べた知識をベースに素早い判断ができるように努力していきたい。良質な物件は
すぐに持って行かれる状況の中で、明確な判断基準を作れる環境を利用して、新規の購入に
安定した賃貸経営に活かしていきたい。」
【本日のスクーリングに値段をつけるとしたら、いくらくらいが妥当ですか？】
〇愛知県西尾市 吉見康代さん 「１００万円」
〇神奈川県川崎市 丸山拓さん 「１００万円」
〇愛知県名古屋市緑区 M.Nさん 「１５万円」
〇東京都文京区 K.Sさん 「１０万円」
〇神奈川県川崎市 久米正彦さん 「８万円」
〇東京都世田谷区 T.Sさん 「６万円」
〇東京都江東区 「５万円」
〇神奈川県藤沢市 Y.Nさん 「５万円」
〇千葉県市川市 A.Kさん 「５万円」
〇東京都東大和市 菅谷卓弘さん 「５万円」
〇愛知県名古屋市西区 H.Oさん 「５万円」
〇徳島県徳島市 Y.Sさん 「５万円」
〇東京都練馬区 大谷郁夫さん 「５万円」
〇東京都世田谷区 高木和彦さん 「５万円」
〇神奈川県横浜市 T.Oさん 「５万円」
〇東京都文京区 T.Yさん 「４万５８００円」
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