【トヨタ式不動産投資塾No5】９９％の大家が儲からない！不動産投資における出費の大部分を占める大規模修繕工事の実態とは！

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みなさん、こんにちは

トヨタ式不動産投資の久門広尚です。

先日ご紹介した多治見市の物件ですが、
退去に伴い入居募集を掛けてもらってます。

それがなんとキャンセル待ちが出るほど人気！！
正直自分でも驚きました！
直ぐに決めれる自信はありましたが、キャンセル待ちとは．．．

戦略に基づいた、適正リフォーム、適正家賃での募集が
なせる業ですね＾＾（想像以上でしたがｗ）
どんな戦略化は想像してみてください♪

ちなみにリフォームといえば、
名古屋の物件で私と父がセルフリフォーム中です。
（お陰さまで私は忙しく、父にメインでやってもらってたりします）

皆さんセルフリフォームを実施したことがありますか？

手間暇はかかりますが、「できる事は一度は自分で！」行っています。
その理由はなぜだか分かりますか？

それは、「相場観」を得るためです。

・この作業に必要な材料は何か？
・この作業に必要な工具は何か？
・この作業の工程はどのようにするのが最適か？
・この作業にかかる日数はどのくらい必要か？
・この作業には何人の職人が必要か？
・この作業の最適な価格はいくらなのか？

自分でやってみる事で、これらが全てわかります。
職人さんと「共通言語」で会話できるようになります。
その結果、「ボられない大家さん」になれます。

ちなみに複数の業者で見積もりをして最安値の業者にする手法も悪くはありませんが、
相場感を知らないと、出来もしない価格で業者が仕事を請け負って、
自分が悲惨な目にあうこともあります。
その話はセミナーで聞いてください（苦笑

私の「トヨタ式不動産投資塾」では
「時間」や「経験する機会」「物件」がない方も
知見者から学べるようにしてます

そこで

▼９９％の大家が儲からない！
不動産投資における出費の大部分を占める
大規模修繕工事の実態とは！

というテーマで、１４年９月２７日　第五回トヨタ式不動産投資塾＠愛知県一宮市　を開催

京都府、滋賀県、三重県、愛知県、神奈川県、東京都、埼玉県から
総勢１３名が参加！

今回一宮市では、「現地見学ＤＲ会」も実施。
私の師である、「小林大祐先生」所有の「リノベーション物件」の
「現地見学ＤＲ会」を実施

ＤＲ会の具体的内容については後日レポートします
物件の写真は以下
築３０年越えの物件が、白とブルーのお洒落な外観
貯水槽もウッドパネルでお洒落に演出！

キッチンもオレンジ色のメラニン化粧版のシステムキッチン・・・
内装はほぼ「新築」、さらに新築にはない「機能」も満載しています♪

今回のスクーリングでは、主に以下３つの事を習得

Point１
大規模修繕工事を構成する項目、必要性、そして適切な時期を理解
Point2
大規模修繕工事によって利益がでない賃貸経営の実態を理解
Point3
上記を交えた「中長期的な収支予測構成方法」を理解

不動産投資における大規模修繕工事の位置づけを理解し

　自らの「不動産投資」における「大規模修繕工事」を踏まえた

　収支設計」を行う為の素地を整えるまず「大規模修繕」と一言で言って、何があるのか言えますか？
どんな工事が、いつ、いくら必要か、明確化する必要があります。そして、その工事はどうやって支払うのでしょうか？ほどほどの築古ＲＣ物件に、フルローン、オーバーローンをつけて
物件を購入すると、キャッシュフローはほとんど残らないです。ですが、必ず大規模修繕時期はやってきます！
その対処方法を複数持ち、その選択肢の中から
物件を購入する時点で、「設計」する必要があるのです。そこで、今回のスクーリングでは、「５つの対処方法」を公開！

最後に、中長期的な予測方法についても学んで頂きました。
ここまで学び、不動産投資を始めるサラリーマンは
「ほぼ皆無！」だと思います。
これからも、「最強不動産投資家集団」となって参ります！