【トヨタ式不動産投資塾No5】99%の大家が儲からない!不動産投資における出費の大部分を占める大規模修繕工事の実態とは!


みなさん、こんにちは

トヨタ式不動産投資の久門 広尚です。

先日ご紹介した多治見市の物件ですが、
退去に伴い入居募集を掛けてもらってます。

それがなんとキャンセル待ちが出るほど人気!!
正直自分でも驚きました!
直ぐに決めれる自信はありましたが、キャンセル待ちとは...

戦略に基づいた、適正リフォーム、適正家賃での募集が
なせる業ですね^^(想像以上でしたがw)
どんな戦略化は想像してみてください♪

ちなみにリフォームといえば、
名古屋の物件で私と父がセルフリフォーム中です。
(お陰さまで私は忙しく、父にメインでやってもらってたりします)

No0

皆さんセルフリフォームを実施したことがありますか?

手間暇はかかりますが、「できる事は一度は自分で!」行っています。
その理由はなぜだか分かりますか?

それは、「相場観」を得るためです。

・この作業に必要な材料は何か?
・この作業に必要な工具は何か?
・この作業の工程はどのようにするのが最適か?
・この作業にかかる日数はどのくらい必要か?
・この作業には何人の職人が必要か?
・この作業の最適な価格はいくらなのか?

自分でやってみる事で、これらが全てわかります。
職人さんと「共通言語」で会話できるようになります。
その結果、「ボられない大家さん」になれます。

ちなみに複数の業者で見積もりをして最安値の業者にする手法も悪くはありませんが、
相場感を知らないと、出来もしない価格で業者が仕事を請け負って、
自分が悲惨な目にあうこともあります。
その話はセミナーで聞いてください(苦笑

私の「トヨタ式不動産投資塾」では
「時間」や「経験する機会」「物件」がない方も
知見者から学べるようにしてます

そこで

99%の大家が儲からない!
  不動産投資における出費の大部分を占める
大規模修繕工事の実態とは!

というテーマで、14年9月27日 第五回トヨタ式不動産投資塾@愛知県一宮市 を開催

京都府、滋賀県、三重県、愛知県、神奈川県、東京都、埼玉県から
総勢13名が参加!

今回一宮市では、「現地見学DR会」も実施。
私の師である、「小林大祐先生」所有の「リノベーション物件」の
「現地見学DR会」を実施

DR会の具体的内容については後日レポートします
物件の写真は以下
築30年越えの物件が、白とブルーのお洒落な外観
貯水槽もウッドパネルでお洒落に演出!

No1

キッチンもオレンジ色のメラニン化粧版のシステムキッチン・・・
内装はほぼ「新築」、さらに新築にはない「機能」も満載しています♪

No2

今回のスクーリングでは、主に以下3つの事を習得

Point
大規模修繕工事を構成する項目、必要性、そして適切な時期を理解
Point2
大規模修繕工事によって利益がでない賃貸経営の実態を理解
Point3
上記を交えた「中長期的な収支予測構成方法」を理解

不動産投資における大規模修繕工事の位置づけを理解し
 自らの「不動産投資」における「大規模修繕工事」を踏まえた
 収支設計」を行う為の素地を整えるまず「大規模修繕」と一言で言って、何があるのか言えますか?
どんな工事が、いつ、いくら必要か、明確化する必要があります。そして、その工事はどうやって支払うのでしょうか?ほどほどの築古RC物件に、フルローン、オーバーローンをつけて
物件を購入すると、キャッシュフローはほとんど残らないです。ですが、必ず大規模修繕時期はやってきます!
その対処方法を複数持ち、その選択肢の中から
物件を購入する時点で、「設計」する必要があるのです。そこで、今回のスクーリングでは、「5つの対処方法」を公開!

最後に、中長期的な予測方法についても学んで頂きました。
ここまで学び、不動産投資を始めるサラリーマンは
「ほぼ皆無!」だと思います。
これからも、最強不動産投資家集団となって参ります!

No3

No4

 

さて、お待ちかね、参加者の方の生の声をご覧ください!

▼【10月11日参加者様の声セミナー肉筆アンケート】

【全体的な感想】

No11

当然不動産投資のセミナーなので、不動産の話ですが
これほど不動産投資のやり方、売買(手法)が多いのにはびっくり!
買いたい人が多くてびっくり!
しっかり勉強と戦略がますます必要と感じました。
ますますいい物件を(自分のレベルで)作らなくては、と思いました。

愛知県蒲郡市 Y.Y.さん

No12

自分のおかれた状況にあって、大規模修繕、リノベーション
を組み込んでいけるよう、物件の選定をしていきたいと思いました。

東京都新宿区 H.N.さん
No13

築浅、好立地の物件が低リスクだと考えていたが、築古、
ニーズの弱いエリアでのリノベ物件という戦略も”あり”だと
考えられるようになりました。

愛知県大府市 M.N.さん

No13

大規模修繕ということだけでなく、賃貸経営に関わる
経営の考え方、戦略の考え方を大きく変える機会であり
大きな気づきがあった。

東京都文京区 K.S.さん

No14

今回のセミナーは非常に勉強になった。
私の親はアパートを退去が出た場合に、原状回復しか
していなかったので、最終的な出口は、地代での売却でした。

神奈川県横浜市 S.K.さん

No15

大規模修繕工事について、”いづれ”考えれば良いものという
甘さで反省した。

東京都杉並区 T.M.さん

 

No16

実際に修繕された物件を見ながら説明頂いたので
より参考になりました。

愛知県大府市 T.N.さん

No17

大規模修繕とリノベーションの基本と
本質を押さえることができました。

愛知県蒲郡市 S.Y.さん

No18

セミナーで聞いている話を現物を見ながら
説明いただけて、より理解が深まりました。

愛知県名古屋市 G.K.さん

 

今回のスクーリングも高い評価を頂きました。
このスクーリングに値段をつけるとしたらいくらでしょうか?

No21

愛知県豊田市 N.N.さん

東京都文京区 K.S.さん

愛知県大府市 M.N.さん

No22

東京都新宿区 H.N.さん

No25

神奈川県横浜市 S.K.さん

No26

東京都杉並区 T.M.さん

No27

愛知県大府市 T.N.さん

No28

愛知県蒲郡市 S.Y.さん

No29

滋賀県大津市 K.K.さん

No30

愛知県名古屋市 G.K.さん

No31

三重県鈴鹿市 A.K.さん
好評頂き、みなさんに感謝です
ありがとうございます!

さて
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