皆さんこんにちは！
トヨタ式不動産投資塾 久門です。
５月１２日（土）に第４９回トヨタ式不動産投資塾を
東京にて開催しました。
今回のテーマは
これを知ればあなたもできる！
現地調査において「購入時」にかかる「修繕費用」を明確にし、
「不動産購入」を即座に判断する為の「建物修繕コスト見積法」
です！
「中古」の「収益不動産」を購入する際に
重要な項目の一つとなるのが「建物修繕コスト」の把握、
そして、それを織込んだ「ファイナンス設計」です。
いくら安く購入しても、購入直後に「数千万円単位」の
「修繕」が発生すれば「収益性」は悪化し、
「資産」と「負債」のバランスは崩れます。
更に、「修繕費用」の「資金」が捻出できずに
「建物」が「劣化」し「入居付け」ができず
「破綻」してしまう危険もあります。
非常に怖い話ですよね。。。
今回のスクーリングでは「購入検討時」において
即座に「建物修繕コスト」の「予測」ができるように
学んでもらいました。
建物の構造別に「実事例」も織り込みましたので
より「具体的」な内容となりました。
スクーリング後のDR会は
「家賃４５万円！池尻大橋リノベーション現地見学会」
です。
塾生さんが昨年購入しました「超好立地物件」で
「１２０平米 オーナールーム」の「リノベーション部屋」
現地見学会を開催しました。
私も過去色々なリノベーション物件をみましたが
今回、一番凄いと思いました。
家賃４５万円というのにも驚きですが
都内は「平米単価」が「高い」為、
リノベーションコストも直ぐに回収が可能です。
私もいづれは「超好立地」に物件を所有したいと思います。
勉強会の後は皆で楽しく「懇親会」を開催しました。
今回も「嬉しい感想」を沢山頂きました。
さて、お待ちかねの参加者の「アンケート」です。
今回も高評価を頂きました。
スクーリングの資料作成は大変ですが
引き続き頑張っていこうと思います。
【全体的な感想】
〇愛知県弥富市 N.Sさん
「物件購入後に安定して賃貸経営をしていくために非常に重要な内容だと思いました。」
〇東京都文京区 K.Sさん
「修繕コスト削減の原則として項目を細分化し、相見積り、あるいはインターネットによる
最安値の探索で価格を特定して値切るという原則を教えていただき有意義でした。」
〇愛知県一宮市 大野恭平さん
「修繕費は状況に応じて異なるけれど、その中でも適正(割安)な価格で最低限の項目で
済むようにしていく考え方を学べました。ありがとうございました。」
〇徳島県徳島市 Y.Sさん
「建物修繕コスト見積法は一度見積を誤った自分には勉強になりました。
DR会では将来的に自分が取り組みたい投資の選択肢が増えました。ありがとうございます。」
〇静岡県磐田市 S.Mさん
「リノベーション実施物件を見学させていただく機会を設けていただき、またスクーリングテーマも
それに合った内容でとても充実した内容でした。ありがとうございました。」
〇神奈川県横浜市 西尾英昭さん
「大規模修繕について、知識ノウハウがなかったので非常に役に立ちました。
今後、RC等の物件にチャレンジしていきたいです。」
〇神奈川県横浜市 T.Oさん
「含み資産が増えて、買い増しできる話を聞けて、大変参考になった。」
〇神奈川県川崎市
「経験したことがない修繕について、詳細なイメージ、予算感など具体的に学ぶことができた。」
〇愛知県名古屋市千種区 Y.Yさん
「いつものことながらとても勉強になりました。」
〇東京都文京区 T.Sさん
「参加することで、毎回刺激を受けてモチベーションにつながります。毎回、濃い内容の
コンテンツ作成がすごいと思います。」
〇東京都杉並区 河口知宏さん
「今回は実際の物件を見ながらの実例紹介もあったので、改めて修繕することのインパクトと
大切さを認識しました。」
〇愛知県愛知郡東郷町 丹羽健一郎さん
「修繕費用にかかる知識が不足していたが、得られた知識を活用して、購入時の判断に
活用していきたい。」
〇神奈川県川崎市 荻原康博さん
「今回のテーマは、自分にとってはじめてのテーマだったので得るものが濃いものでした。
またまだ知識のレベルアップが必要と感じましたが、棟数を増やしながら力をつけたいと思います。」
〇東京都練馬区 大谷郁夫さん
「現地調査時に、どこを見れば修繕すべき場所かがわかるのか、すぐ理解できました。
これから活用したいと思います。」
〇愛知県大府市 M.Nさん
「基本的に同じ物件が市場にない不動産において、それぞれの修繕チェックポイントと
修繕コストの考え方を提示していただいているので、物件購入時の検討スピードを
速くできそうです。ありがとうございました。」
【「不動産購入」を即座に判断する為の「建物修繕コスト見積法」
その構成についてはいかがでしたか？】
〇愛知県一宮市 大野恭平さん
「見るべきポイントが明確になっており、理解しやすかったです。」
〇静岡県磐田市 S.Mさん
「購入時にかかる修繕項目の確認方法を理解し、修繕項目の具体的な見積方法を理解し、
過去の事例から建物修繕コストの相場感を理解する構成はわかり易かった。」
〇神奈川県横浜市 S.Iさん
「場数が必要そうですが、がんばればできそうな気がしました。」
〇A.Tさん
「あまり相場観の無いモノも広く網羅されていて、知識の幅が広がった。」
〇神奈川県横浜市 西尾英昭さん
「修繕項目の確認方法から、見積方法、修繕コストの相場観と理解しやすい構成に
なっていると思います。」
〇神奈川県川崎市 久米正彦さん
「体系的でわかりやすかったです。」
〇東京都文京区 T.Sさん
「『修繕項目』『見積方法』『実事例』の構成でステップをふんで理解していきました。」
〇神奈川県川崎市 荻原康博さん
「順序立てて説明してもらって理解しやすかったです。」
【現地調査において、「購入時」にかかる「修繕項目」の「確認方法」を理解について
どのように思いましたか？】
〇愛知県弥富市 N.Sさん
「適切な指し値をして、適価で物件購入するには必須の知識だと思いました。」
〇東京都文京区 K.Sさん
「建物調査を6分類し、修繕項目を具体化して解説したのでポイントが整理できた。」
〇徳島県徳島市 Y.Sさん
「ポイントまでていねいに記載があり、レジュメをもとに現地調査すればより正確に
現地調査ができると思いました。」
〇静岡県磐田市 S.Mさん
「具体的な修繕項目を写真と説明で確認することができて、よく理解できました。」
〇A.Tさん
「今日習ったポイントとチェックシートがあれば、漏れなく調査、確認ができると思った。」
〇東京都世田谷区 M.Nさん
「漠然としていたイメージが、具体的項目を知ることではっきりとした。」
〇神奈川県横浜市 T.Oさん
「ヌケ、モレなく確認する為、チェックシートが大切だと思った。」
〇東京都文京区 T.Sさん
「チェックリストを確認しながら、どのように確認していけばいいのかがわかりました。」
〇東京都杉並区 河口知宏さん
「項目が分かれており、写真付きで紹介があったので資料として非常に分かりやすかったです。」
〇神奈川県川崎市 荻原康博さん
「押さえるべき6つのポイントがわかりやすく必要になったときに活用したい。」
〇東京都練馬区 大谷郁夫さん
「6項目の分類と実際の写真により、具体的に理解できました。」
【「購入時」にかかる「修繕項目」の具体的な「見積方法」を理解について
どのように思いましたか？】
〇愛知県弥富市 N.Sさん
「●●にまずは見つもり!!実践します。」
〇東京都文京区 K.Sさん
「まず●●●●●会社で見積りをとって適切なリフォーム項目を抜け、もれなく設定するという
ことがわかりタメになった。」
〇愛知県一宮市 大野恭平さん
「表向には言えないけれど、ミスが少ない確実な方法だと思いました。」
「●●●●●●業者に見積依頼をあうると商品性を上げる提案がある場合があるというのを
知らなかったので勉強になりました。」
〇神奈川県横浜市 西尾英昭さん
「●●から見積をとる方法は、非常に合理的でいい方法だと感じました。」
〇東京都世田谷区 M.Nさん
「非常にロジカルかつ具体的であり、実践的であった。」
〇神奈川県川崎市
「項目が詳細にもれなくあるので素人にはとても勉強になる。」
〇愛知県名古屋市西区 H.Oさん
「今後見積りを取る参考にさせて頂きます。」
〇東京都文京区 T.Sさん
「●●に見積りしてから●●●にしていく方法が効果的で内容もしっかりしているとわかりました。」
〇東京都杉並区 河口知宏さん
「単価だけでなく業界構造について触れている部分があったのも資料の価値を
高めていたと思います。」
〇神奈川県川崎市 荻原康博さん
「●●から入る・利用するという点が重要であることがわかりました。」
〇東京都練馬区 大谷郁夫さん
「●●●●●●●●を活用することによって、費用の安い小規模業業者を利用する際の不安を
解消できると思いました。」
【過去の実事例を学び、「購入時」の「建物修繕コスト」の「相場観」を理解について
どのように思われましたか？】
〇愛知県弥富市 N.Sさん
「具体的な見積りがあり、参考になりました。」
〇東京都文京区 K.Sさん
「具体的な相場金額と実際の見積書を提示していただいたので、相場観がわかった。」
〇徳島県徳島市 Y.Sさん
「設備管理費用の事例まであり、知らない事が多く勉強になりました。」
〇神奈川県横浜市 S.Iさん
「だいたいの見積の目安になり助かります。」
〇A.Tさん
「各項目ごとの具体的な数字が、今後の参考になると思った。」
〇神奈川県横浜市 西尾英昭さん
「修繕コストについて相場観がなかったので、大変役立ちました。」
〇愛知県名古屋市千種区 大橋文俊さん
「相場感を持って指値をする大切さが分かりました。」
〇愛知県愛知郡東郷町 丹羽健一郎さん
「詳しい実際の修繕コストの相場は今後に生かせる。」
〇愛知県大府市 M.Nさん
「自分の経験を通して学んだ、知った相場観しか普通は持てないので非常に参考になりました。」
【今回の学びで、今後の不動産投資の取り組みについて、どのような効果が得られると
思われましたか？】
〇東京都葛飾区 S.Sさん
「自信をもって交渉にのぞめる!」
〇愛知県大府市 M.Nさん
「急ぎ検討すべき購入案件が出てきたときに修繕コストを見積もって運営計画を立てられます。」
〇東京都練馬区 大谷郁夫さん
「現地調査をする時に、自信をもって仲介業者に質問できるようになり、物件の問題点を
把握できるようになると思います。」
〇神奈川県川崎市 荻原康博さん
「新規物件の見極め・既存物件の修繕時のどちらにも活用できて助かります。」
〇東京都文京区 T.Sさん
「購入時の現地調査の時に相場感をもって修繕項目をチェックしていけると思いました。」
〇愛知県名古屋市千種区 Y.Yさん
「現場を見に行く時の物件の見方がかなり変わりそうです。」
〇愛知県名古屋市千種区 大橋文俊さん
「購入検討の段階でリノベ費用を含めることによりシュミレーションがブレなくなり、
良いと感じました。」
〇A.Tさん
「物件争いのなかで、的確な見積りをスピーディーに確認できるのは非常に強みになると思った。」
〇神奈川県横浜市 S.Iさん
「大規模修繕しなくてすめばそれにこしたことはないと言われ、なるほどと思いました。」
〇静岡県磐田市 S.Mさん
「建物は必ず劣化していくものなので、いずれ来る大規模修繕への事前知識として
たいへん参考になりました。」
〇愛知県一宮市 大野恭平さん
「適正な修繕見積りを把握する考え方が身に付けられたと思う。」
〇東京都文京区 K.Sさん
「修繕項目を細分化して商品毎に最安値を特定し、値切るという原則が理解できて有意義だった。」
【今回のDR会”オーナールームリノベーション現地見学会”、”室内写真撮影実践会”で
どのような学びが得られましたか？】
〇東京都練馬区 大谷郁夫さん
「リノベーション後の価値の上昇を実感しました。」
〇東京都文京区 T.Sさん
「見学ができて、いろいろな工夫をしているところが参考になりました。」
〇愛知県名古屋市千種区 Y.Yさん
「リノベーション後の部屋が見れてとても良かった。」
〇神奈川県横浜市 T.Oさん
「買い続ける考え方がわかり、今後の参考にしたい。」
〇東京都世田谷区 M.Nさん
「自身の物件を客観視できた。」
〇神奈川県横浜市 西尾英昭さん
「ハイエンドな設備のオーナールームを実際に見学でき、リフォームの仕方を学べました。」
〇A.Tさん
「同じような物件を購入したいという強いモチベーションとなった。」
〇徳島県徳島市 Y.Sさん
「家賃の平米単価が付ないは高く、オーナールームに●●●●●リフォームコストを掛けても
2年で回収できるというのは地方で投資している自分には驚きでした。」
〇東京都文京区 K.Sさん
「土地の価値が非常に高いエリアに非常に広い間取りの素晴らしいリノベーションを
見ることができ将来のゴールにしたいと思った。」
【今回のスクーリング、DR会での学びを通じて今後皆さんの賃貸経営のどのように活かして
いきたいか、感想を聞かせて下さい】
〇東京都練馬区 大谷郁夫さん
「現地調査から購入までの流れが理解できたので、一件目の購入に生かしていきたいと思います。」
〇愛知県名古屋市千種区 Y.Yさん
「将来的の自分たちもこのような物件を手に入れたいと思いました。」
〇東京都世田谷区 M.Nさん
「次回のリノベーションに今回の経験を活かしたい。」
〇静岡県磐田市 S.Mさん
「修繕項目、朱然を実施する時期等をよく吟味して”お金の残る”事業として成立する修繕を
していきたいと思いました。」
〇徳島県徳島市 Y.Sさん
「今まで地方でローコスト戦略ばかりやってましたが都会で投資できるようになれば
高付加価値戦略もアリだと感じました。」
〇東京都文京区 K.Sさん
「修繕はさけられない項目であるが、今日のレクチャーを参考に今後の賃貸経営に役立てたい。」
【本日のスクーリングに値段をつけるとしたら、いくらくらいが妥当ですか？】
〇愛知県弥富市 N.Sさん「50万円」
〇東京都練馬区 大谷郁夫さん「30万円」
〇愛知県大府市 M.Nさん「12万円」
〇東京都葛飾区 S.Sさん「10万円」
〇愛知県愛知郡東郷町 丹羽健一郎さん「10万円」
〇愛知県名古屋市千種区 Y.Yさん「10万円」
〇「10万円」
〇A.Tさん「10万円」
〇徳島県徳島市 Y.Sさん「10万円」
〇東京都文京区 K.Sさん「10万円」
〇東京都杉並区 河口知宏さん「9万8千円」
〇愛知県名古屋市千種区 T.Yさん「5万円」
〇神奈川県川崎市 荻原康博さん「5万円」
〇東京都文京区 T.Sさん「5万円」
〇神奈川県横浜市 T.Oさん「5万円」
〇東京都世田谷区 M.Nさん「5万円」
〇愛知県名古屋市千種区 大橋文俊さん「5万円」
〇神奈川県川崎市 久米正彦さん「5万円」
〇神奈川県横浜市 S.Iさん「5万円」
〇愛知県一宮市 大野恭平さん「5万円」
〇静岡県磐田市 S.Mさん「4万5千円」
〇愛知県名古屋市西区 H.Oさん「4万円」
〇千葉県市川市 A.Kさん「3万円」
〇神奈川県横浜市 西尾英昭さん「3万円」
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