皆さんこんにちは！

 

トヨタ式不動産投資塾　久門です。

 

今月のスクーリングのレポートです。

今月のテーマは「原状回復工事見積法Ⅱ」です！

 

中古のアパマンをお持ちの大家さんで悩みの一つは

退去後の「原状回復リフォーム」があると思います。

修繕はやればやるほど奇麗にはなりますが

当然その分、「修繕コスト」が掛かります。

 

今回のスクーリングでは

▼原状回復工事の「工事規模」の決定方法

▼原状回復工事の「工事内容」の決定方法

▼過去の原状回復工事の具体事例

についてお話しました。

 

そして、▼工事規模の決定方法は

① 過去の原状回復実績と入居実績確認

②管理会社のアドバイス

③仲介店ヒアリング

④競合比較調査

 

さらに、▼工事内容の決定方法は

①入居者ニーズの把握

②競合物件との差別化

③適価での工事見積

 

これらについて詳細に分析し

実践するための具体的な方法について

説明をしました。

 

今後、塾生さんが原状回復工事に迷った際に

辞書として使えるレベルまで深堀して作りました。

 

皆さんも十分に満足して頂けました。

 

 

勉強会の後は懇親会です。

今回は家族サービスの塾生さんが多く

懇親会は家庭的な懇親会になりました♪

 

 

さて、お待ちかねの参加者のアンケートです。

今回も嬉しい感想を沢山頂きました。

 

【全体的な感想】

〇東京都　A.Kさん
「金額レベル感がわかりとてもよい！」

〇神奈川県横浜市　T.Oさん
「新しい内容があり勉強になった。月1回久門さん。小林さんの話が聞けて、またがんばろうと思った。」

〇愛知県名古屋市西区　H.Oさん
「少し経験してから改めてリフォームを知る事で以前より理解が深まりました。
更に実践してより適切なリフォームを知るための基礎にしてみます。」

〇東京都東大和市　T.Sさん
「久しぶりに参加できて勉強になり、刺激を受けることができました。テキストも厚くて
何度も読み直して自分の知識にできるようにがんばります。」

〇千葉県船橋市　Y.Oさん
「とても実際勉強になりました。管理会社の対応に常々？と思っていました。」

〇愛知県弥富市　N.Sさん
「管理会社に丸なげになっていたので、ポイントをおさえて自分が行動することが大切だと
再認識できました。基本にたちかえることが大切ですね。今日も学びの機会をありがとうございました。」

〇埼玉県所沢市　H.Sさん
「原状回復工事のレベル別手法を知ることで、入居者のニーズに合った戦略を考える事の重要性が
理解できました。」

〇愛知県一宮市　大野恭平さん
「何となく認識していた部分が明確に理解できるようになったセミナーでした。今回セミナー
内容を認識した上で、低コストでいくのか、費用を掛けていくのか考えていきたいと思いました。」

〇愛知県瀬戸市　S.Fさん
「スクーリング・DR会については実例に基づいた体系立てた内容で原状回復工事に対する
知識を深めることができ、賃貸経営の質をより高められるものと感じます。この会に所属し
小林さん・久門塾長・塾生の方々の生きた実体験を聞くことににもとても価値を感じます。」

〇東京都世田谷区　加藤敬さん
「非常に良い内容で全てが網羅されていてすばらしかったです。」これは、バイブルとして使わせて頂きます！」

〇東京都新宿区　S.Nさん
「全体の流れから一つ一つの工事内容、デザインコンセプトなど豊富な写真とともに紹介されており
大変参考になりました。今後原状回復をする際、その都度見返したいと思います。一つ一つの
相場の情報もありがたかったです。」

〇愛知県豊田市
「原状回復に必要な(知りたいと思っていた)情報が非常に分かりやすくまとめられていたと思います。
とても今後の活動に有益だと思います。」

〇愛知県大府市　M.Nさん
「原状回復の内容としてとても参考になりました。単価相場も理解できましたので、次回の退去
対応時からぜひ活用させていただきたいと思いました。」

〇神奈川県川崎市　久米正彦さん
「写真が多くイメージがつかみやすかったです。具体的に自分が次に何をすべきかも見えてきたので
実践していこうと思います。」

 

 

【”退去後”の”原状回復工事”を適切に実施し、”利益が残る賃貸経営”を実現する為の
「原状回復工事見積法(実践編Ⅱ)とは!?その構成についてはいかがでしたか？】

〇東京都東大和市　T.Sさん
「充実した内容でした。デザインコンセプトの例が写真であってリフォーム業者への依頼する
時に伝えやすいと思いました。」

〇東京都文京区　K.Sさん
「原状回復工事の全体像を開設した後で、ワークショップもあり、わかりやすい構成だった。」

〇埼玉県所沢市　H.Sさん
「原状回復後で検討すべき項目が網羅されていて、全体像を理解することができました。」

〇東京都渋谷区　G.Cさん
「利益の残し方が理解できました。」

〇東京都新宿区　S.Nさん
「写真に加え、サンプル帖で実物を見ることができはっきりとイメージすることができました。」

〇愛知県豊田市
「構成もパーフェクトだと思います。」

〇愛知県日進市　K.Aさん
「視覚的な刺激が多く、特にデザインについては実例をもって知る事ができたのでとても良かったです。」

〇神奈川県川崎市　久米正彦さん
「全体から部分に入るので、いつもわかりやすいです。」

 

 

【入居者退去時の「退去の流れ」と「原状回復工事」に関する「全体像」を理解について
どのように思いましたか？】

〇東京都東大和市　T.Sさん
「退去連絡から入居募集までの流れや原状回復工事のチェックリストがあってわかりやすかったです。」

〇東京都文京区　K.Sさん
「管理会社に任せきりではなく、コントロールする必要性を理解できた。」

〇愛知県瀬戸市　S.Fさん
「全体の流れと愚弟的な方法まで、どのレベルでやるべきかの判断など体系的に理解しやすい内容でした。」

〇愛知県大府市　M.Nさん
「チェックシートがあると第三者から見てもわかりやすく良いと感じました。」

 

【「原状回復工事」における具体的な工事の「選定方法」と見積の「判断方法」を理解について
どのように思いましたか？】

〇神奈川県横浜市　T.Oさん
「いろいろなコンセプトを提示していただき参考にしたいと思った。」

〇東京都葛飾区　S.Sさん
「工事業者の選定方法についてストリートビューで店構えを確認して個人事業かどうかを
判断するというノウハウに感心した。」

〇東京都東大和市　T.Sさん
「原状回復工事の分類をペルソナに合わせたデザイン例があり参考になりました。」

〇愛知県弥富市　N.Sさん
「今までローコストにおさえることだけを考えていたので、入居者ニーズの把握を今後行います。」

〇東京都文京区　K.Sさん
「具体的なデザインを写真で確認できてよかった。」

〇愛知県名古屋市天白区　K.Iさん
「ペルソナをしっかりと把握したうえで、デザインを決めていきたいです。」

〇埼玉県所沢市　H.Sさん
「●●●を消すこと」が原状回復の本質であることを理解しました。」

〇愛知県一宮市　大野恭平さん
「ペルソナを決めての内容決定について、考え方の重要性はよく理解できました。」

〇愛知県名古屋市千種区　T.Yさん
「ニーズ把握、差別化、適価での工事見積りと工事内容の決定方法が分類されて分かり易かった。」

〇愛知県瀬戸市　S.Fさん
「具体的な工事業者の選別方法(グーグルマップで店構えの確認)などまで網羅されており、
より実践的な内容と感じました。」

〇神奈川県川崎市
「自分の判断基準ができて参考になった。」

〇東京都世田谷区　加藤敬さん
「『プロセス化』されているのがやはりトヨタ式のすごさ、再現可能なプロセスですばらしい。」

〇東京都新宿区　S.Nさん
「ニーズに応じたデザインコンセプトの選定のお話がとても参考になりました。」

〇愛知県豊田市
「ペルソナに適したデザインコンセプトを選ぶ事や、ペルソナの特徴等、有意義な内容でした。
見積相場の情報も。」

〇静岡県磐田市　S.Mさん
「具体的事例と、主な見積相場の金額を知ることができて勉強になりました。」

 

【過去の「原状回復」の「工事見積事例」を知り、「工事内容」の「選定」を実施し、
「原状回復工事見積法」を体得「についてどのように思いましたか？】

〇神奈川県横浜市　T.Oさん
「ペルソナ・デザインコンセプトを決めてから工事内容を考えると的を絞ったリフォーム案が
できると思った。」

〇東京都清瀬市　T.Yさん
「見積書が出ていたので具体的で良かったです。」

〇愛知県瀬戸市　S.Fさん
「具体的な工事例を通じて相場観を養うことができました。」

 

 

【今回の学びで、今後の不動産投資の取り組みについて、どのような効果が得られると思われましたか？】

〇東京都東大和市　T.Sさん
「原状回復が出た時に、今回の資料が手引きとなります。しっかり読み直します。」

〇東京都世田谷区　加藤敬さん
「いつも大変参考になる事ばかりですが、今回のはすぐに使えそうです。」

 

【今回のDR会”上流案件　東横線　利回り10%超！塾生Kさん　土地値アパート購入事例”で
どのような学びが得られましたか？】

〇神奈川県横浜市　T.Oさん
「不動産業者との関係性を築くことの大切さを学んだ。」

〇愛知県名古屋市西区　H.Oさん
「実際の事例を知る事で次物件を探す際の参考になりモチベーションにもなります。」

〇東京都葛飾区　S.Sさん
「銀行を競合させることで有利な条件をひき出せること。」

〇東京都東大和市　T.Sさん
「事例をシェアしていただきありがたいです。」

〇愛知県弥富市　N.Sさん
「自分がかえる客であることをアピールして、担当者と関係性をつくることが大切なことを学びました。」

〇東京都清瀬市　T.Yさん
「良い担当者をみつけられるように努力する意味が分かりました。」

〇東京都文京区　K.Sさん
「仲介店とのコンタクト強化によって、物件グリップがしっかりできる実例を学ばせていただきました。」

〇埼玉県所沢市　H.Sさん
「仲介店との関係性作りの重要性が参考になります。

〇東京都渋谷区　G.Cさん
「●●●●作戦が大切と理解できました。」

〇愛知県瀬戸市　S.Fさん
「融資付けが銀行どうしを競合させることにより、大きく条件が変わることと、仲介業者との
関係性が大事であると感じました。」

〇神奈川県川崎市
「仲介業者とのつながりの重要性を学べた。関係性構築のポイントを知れた。」

〇愛知県大府市　M.Nさん
「仲介業者との関係性がとても重要なんだと感じました。」

〇愛知県日進市　K.Aさん
「信頼関係によっては、8ヶ月もまってくれるのだなーと思いました。」

〇静岡県磐田市　S.Mさん
「個々の事例で”上流案件”というものが存在することを学びました。」

 

【今回のスクーリング、DR会での学びを通じて、今後皆さんの賃貸経営にどのように活かして
いきたいか、感想を聞かせて下さい】

〇愛知県弥富市　N.Sさん
「適価でリフォームを実践して、キャッシュがのこる体制をつくっていきます。今日も
ありがとうございました。」

〇愛知県名古屋市千種区　T.Yさん
「不動産会社への訪問回数を増やしたいと思います。」

 

【本日のスクーリングに値段をつけるとしたら、いくらくらいが妥当ですか？】

〇東京都東大和市　T.Sさん　　　「100万円」

〇愛知県瀬戸市　S.Fさん　　　「100万円」

〇東京都世田谷区　加藤敬さん　　　「25万円」

〇〇東京都　A.Kさん　　　「20万円」

〇東京都新宿区　S.Nさん　　　「20万円」

〇愛知県大府市　M.Nさん　　　「15万円」

〇神奈川県横浜市　T.Oさん　　　「10万円」

〇東京都葛飾区　S.Sさん　　　「10万円」

〇千葉県船橋市　Y.Oさん　　　「10万円」

〇愛知県弥富市　N.Sさん　　　「10万円」

〇東京都文京区　K.Sさん　　　「10万円」

〇埼玉県所沢市　H.Sさん　　　「10万円」

〇愛知県日進市　K.Aさん　　　「10万円」

〇神奈川県川崎市　久米正彦さん　　　「10万円」

〇愛知県名古屋市西区　H.Oさん　　　「6万円」

〇愛知県一宮市　大野恭平さん　　　「5万円」

〇愛知県名古屋市千種区　T.Yさん　　　「5万円」

〇東京都渋谷区　G.Cさん　　　「5万円」

〇静岡県磐田市　S.Mさん　　　「4万5千円」

〇愛知県名古屋市天白区　K.Iさん　　　「3万円」

〇東京都文京区　K.Sさん　　　「3万円」