皆さん、こんにちは。
トヨタ式不動産投資の久門広尚です。
突然ですが、
約2年ぶりに物件を購入しました。
以前は毎年1,2棟のペースで購入しておりましたが、
私の物件よりも塾生さんのサポートを最優先で行っておりましたので
最近は買う事が出来ませんでした。
それではなぜ今回購入に至ったのか!?
塾生さんに勧められない「ワケあり物件」だったのです。
場所は名古屋市で名古屋駅まで「自転車圏内」、ファミリー向け
十分な表面利回りもある資産価値の高い物件です。
ここまでの内容だととても魅力的な物件に聞こえますが…
▼孤独死あり
▼入居者の傷害事件あり
▼入居付けに工夫のいるテナントが3戸空き
▼埋設配管で水漏れ
▼築古 築35年
▼滞納あり
ここまで聞いて皆さんこの物件を欲しいでしょうか?
本当にリスク盛り沢山の物件です。
これらのリスクを負って購入できる塾生さんがいなかったため
今回は私が購入しました。
これらのリスクの対処を現地現物で行う事で
ここで得た知見を塾生さんへの価値提供に変えていきます。
その内容も今後此方のブログにて掲載していきます。
それでは今回のスクーリングの内容は
抜け漏れなく現地調査を行う方法とは?
「三現主義手法」を活用した「物件調査方法」のノウハウを公開!!
という題目で2015年6月20日に第14回トヨタ式不動産投資塾の
スクーリングを開催しました。
今回のスクーリングでは、主に以下3つのことを習得
Point1
・現地において、購入物件に「隠れた問題がないか」
具体的「確認方法」を理解
Point2
・現地調査において、その物件及びエリアがどのような
「土地・街」であるかを具体的に「判断する方法」を理解
Point3
・現地調査において、「長期的満室経営」が可能であるか
具体的「調査方法」を理解
机上検討にてフィルタリングを行った物件に対し
購入の最終判断を「迅速」かつ「的確」行うための「物件調査方法」を理解し、
物件の良し悪しを「判断する力」を身に着けて頂きました。
現地調査をおろそかにして、
購入後に莫大な費用が掛かる欠陥が判明すると
リスク許容度の低いサラリーマンには「致命的な失敗」となります。
私が過去現地調査を行った中では
屋上防水の防水シートが浮き上がり「亀裂部」から「雨水浸透」で「防水機能」が失われていたケース
RC造にも関わらず躯体以外の木部が「シロアリ被害」にあっていたケースがありました。
これらの欠陥は現地で見なければわかりません。
発生する修繕の「時期」と「費用」を把握したうえで
「中長期的な投資戦略」に合致した「物件購入」であるか
現地を調査することはもちろん、「知見者」のアドバイスをもらい
「精度の高い判断」をすることが手堅い不動産投資には不可欠です。
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