皆さんこんにちは！
トヨタ式不動産投資塾 久門です。
先月９月１６日（土）に第４１回トヨタ式不動産投資塾を
横浜にて開催しました。
今回のテーマは「満室経営術」です！
私は過去「高空室物件」を購入し「再生」させてきた経験から
「満室」に関しては自信があります。
私が過去に満室化した事例の一部としては
▼札幌市 ２１部屋中 空室１７部屋を半年で満室！
▼札幌市 ２７部屋中 空室２０部屋を７ヶ月で満室！
▼多治見市 １９部屋中 空室１２部屋を半年で満室！
▼名古屋市 ９部屋中 空室５部屋を３か月で満室！
▼横浜市 ３部屋中 空室全室を２か月で満室！
そして更に私の「他の所有物件」の「入居付け」や
「満室経営サポート」をしている物件の「入居付け」
「塾生さん所有物件」の「入居付け」の「リーシング調査」など
数多くの物件を見て、沢山の入居付け事例があります。
今回は、その私の事例を下に、「満室化」する為の「実践項目」を
全て「網羅」した内容で、レジメを作成しました。
過去最多「１２０ページ」のレジメでです！
参加した塾生さんは「３７名」
遠くは何と「福岡」「徳島」からも参加！
後半に載せてます塾生さんのアンケート結果を見て頂ければ分かりますが
今回も非常に「満足度」が高いものとなりました。
そして、スクーリング後に行う「DR会（Design Review）」では
「スルガ銀行」で買ってしまった「地方RC物件 購入失敗事例」
を紹介しました。
もちろん、私の塾で買った案件ではありません。
入塾する前に購入した物件です。
出口を取る為のサポートをしていたのですが、
先日、無事に出口を取る事が出来ました！
不動産投資で成功するためには、
▼ファイナンス設計
▼建物管理
▼リーシング
この３つが重要です。
今回の失敗事例はこれら全てにおいて失敗した事例です。
▼スルガオーバーローン融資で「５０００万円」の債務超過
▼年間２５０万円のキャッシュアウト
▼大規模修繕済なのにクラック、錆びが多数
▼貸せないリフォーム
▼「汲み取り」で年間４０万円の支出が後で判明
▼外国人需要しかないエリア
▼「夫婦経営」の管理会社に頼るしかない地域
▼駐車場不足でリーシング困難
年間２５０万円のキャッシュアウトですよ！
恐ろしいですよね。。。
無事に出口が取れ、今は本当にほっとしております。
さて、スクーリングの光景です。
皆熱心に聞き入っています。
今回の「満室経営術」では、「集客力アップ」と「商品力アップ」
この２つの切り口で、入居付け向上の方法をお伝えしています。
マイソクには物件の魅力を伝える「いい写真」が必要です。
実際に私が使っている「広角一眼レフ」を塾生さんにも使ってもらいました。
競合物件との比較も必要です。
競合比較の為に「可視化」を行った事例です。
東京、埼玉、神奈川、千葉、静岡、愛知、三重、大阪、徳島、福岡と
全国から来た塾生さん達です。
スクーリング後は毎月恒例の「懇親会」です。
勉強後は皆で楽しくお酒を酌み交わしながら、語り合いました。
さて、皆様お待ちかねの「塾生さん」の生の声です。
【全体的な感想】
〇東京都東大和市 T.Sさん
「内容が濃くて学びが多くありました。あとは
自分の行動と実践力を上げていきたいと思いました。」
〇東京都文京区 H.Sさん
「賃貸の基本である満室にする為のポイントを集客力と商品力に
分けてわかりやすく理解する事ができた。具体的な事例もあって良かった。」
〇神奈川県藤沢市 Y.Nさん
「具体的な事例があり、即実践できると考えるので非常に参考になった。」
〇愛知県名古屋市守山区 S.Fさん
「本やネットでは得られない生きた情報が得られる場として、やはり
スクーリング、トヨタ式不動産投資塾は価値の高いものと改めて感じ
させていただきました。有難う御座いました。」
〇神奈川県川崎市 久米正彦さん
「満室に向けてのやるべき事項がもれなく理解できた。
実践していく取っかかりとなった。」
〇東京都文京区 S.Iさん
「満室で経営し、最大限の利益を出し次の物件を買い進めていきたいです。」
〇東京都葛飾区 S.Sさん
「・参加者のレベルが高いと感じた。
・一室空室が続いているので早くうめたい。」
〇福岡県福岡市南区 K.Yさん
「部分的にはわかっていても、抜け、もれがあったことに気づきました。
具体的なアプローチ法がわかりました。」
〇東京都文京区 K.Sさん
「新しく物件を購入した直後でリーシングの強化が
重要と認識している時にタイムリーにニーズに合ったセミナーを受講できた。
実戦的で役立つ内容であり、良かったです。」
〇東京都港区
「つくばの１２/１６の現況を改善すべき
具体的な行動がみえて良かった。」
〇愛知県西尾市 吉見康代さん
「即実践出来る事ばかりで大変素晴らしかったです。」
〇愛知県名古屋市緑区 M.Nさん
「今回のリーシングに関するスクーリングは満室経営の基本なので、真剣に
取り組ませていただきました。まだまだ努力して追加できるリーシングに
有力なアクションがわかったので、即実践してみようと思います。」
〇神奈川県海老名市 M.Tさん
「満室経営に向けて、最近さぼっていた事に改めて気付き、自分の
やるべき事を再認識できたセミナーでとても有意義でした。
ありがとうございました。」
〇東京都世田谷区 M.Nさん
「満室経営のための考え方、具体的施策が学べ、非常に有意義だった。」
〇静岡県磐田市 S.Mさん
「今回のスクーリング・DR会のテーマは不動産賃貸経営を
する上でとても重要な内容だったと思います。100ページを超える
レジュメの作成等、久門塾長の”思い”が込められた
講義をありがとうございました。」
〇愛知県名古屋市千種区 K.Sさん
「市場ニーズの調べ方と、それに合わせた物件作りが分かった。また、入居者募集時の
工夫について具体的に知ることができた。すぐに実践できる内容だと感じた。」
〇東京都練馬区 Y.Kさん
「ようやく1棟目の決済を控える中、今後は物件管理及び入居付けについての
意識を高める段階にあるため、まさにタイムリーなトピックをいただき感謝です！」
〇愛知県名古屋市千種区 Y.Hさん
「”満室経営”に向けて必要なことがわかりやすくまとめ
られていて。迷いなく実行できるように理解できた。
あとは実行するのみ！！！」
【”入居希望者”の”内見率”と”成約率”を”飛躍的”に向上させ「満室経営」を”確実”に
”実現”する為の「満室経営術」とは？ｓの構成についてはいかがでしたか？】
〇東京都江東区 Y.Sさん
「全手法が網羅されているため、確認・実行しやすい
構成となっていると思います。」
〇東京都文京区 H.Sさん
「マイソクの重要性と写真の大切さが理解できた。
量と質の関係で募集する事が重要。」
〇神奈川県藤沢市 Y.Nさん
「●と●のバランスが大事であるということが
具体的事例にて説明されており分かり易かった。」
〇愛知県名古屋市守山区 S.Fさん
「集客力×商品力、それに量・質が大事であるという多面的な学びができました。」
〇愛知県名古屋市緑区 M.Nさん
「満室経営に重要なリーシングについて、順を追って説明していただき、助かりました。」
〇神奈川県海老名市 M.Tさん
「満室経営を行っていく為に、今後自分が行っていくべきことが
細かい項目で出てきて認識できたので、とても分かり易い構成でした。」
〇東京都世田谷区 M.Nさん
「『集客力』と『商品力』にブレイクダウンした説明でわかりやすかった。」
〇東京都練馬区 Y.Kさん
「ハウスモデル、非常に分かりやすくためになる仕組みでした！」
【「内見率」を飛躍的に向上させる為の「集客力アップ手法」を理解するについて
どのように思いましたか？】
〇愛知県一宮市 大野恭平さん
「３６０°カメラなど、使えるツールを紹介頂き、勉強になりました。」
〇千葉県市川市 A.Kさん
「集客力アップのハウスモデルを理解し量と質を
意識した活動を行う事で満室が実現出来る事を理解しました。」
〇愛知県名古屋市西区 H.Oさん
「競合物件のデータを集めてグラフ化するのは分かりやすそうで
実際にためしてみようと思います。その他の条件の見方も参考になりました。」
〇神奈川県川崎市 久米正彦さん
「サイトと仲介店に対して、やるべきことが明かくになった。」
〇東京都文京区 K.Sさん
「サイトと仲介店といった２つのチャンネルから
質と量の対策を打つということで抜けモレのない説明だった。」
〇東京都世田谷区 M.Nさん
「自分も実践できるレベルに具体的な説明があり、非常に有意義。」
〇愛知県名古屋市千種区 Y.Hさん
「自分に不足している点があったのでしっかりと補っていきたい。」
【「成約率」を飛躍的に向上させる為の「商品力アップ手法」を理解するについて
どのように思いましたか？】
〇東京都江東区 Y.Sさん
「『アクセントクロスの使い方』が特に参考になりました。」
〇東京都東大和市 T.Sさん
「デザインの工夫やテーマを決めるなどコンセプトがわかりやすかったです。」
〇東京都文京区 H.Sさん
「モデルルーム化や小物の利用など、まだまだやれる効果的な方法を学べました。」
〇千葉県市川市 A.Kさん
「コストを最少におさえた魅力あるリフォームを実行
出来るノウハウを学ぶ事が出来ました。」
〇神奈川県川崎市 久米正彦さん
「理解できたが、リフォームはムズかしい…。勉強不足を実感した。」
〇東京都文京区 S.Iさん
「少しの工夫で効果絶大なものがあり勉強になりました。」
〇愛知県西尾市 吉見康代さん
「商品力UPもまだまだやり方があるのが見つけれました。」
〇愛知県名古屋市千種区 T.Yさん
「アクセントクロスの使い方など実例が大変勉強になった。」
〇神奈川県海老名市 M.Tさん
「ハード(特に共用部)とソフト(照明とにおい)共に改善できる
部分があると知ることができました。」
〇東京都世田谷区 M.Nさん
「●●●●●●●●●をあまり意識していなかったので、今後の対応を考えたい。」
〇神奈川県横浜市緑区 T.Oさん
「現状回復リフォームするにもいろいろアイデアがあることがわかった。」
【「入居率」を改善し「満室経営」を実現した「具体的事例」を理解するについて
どのように思われましたか？】
〇東京都江東区 Y.Sさん
「あらゆる施策を尽くせば、満室は必ず実現できる
気がしてきました。徹底的にやり抜くことが大事だと実感しました。」
〇東京都文京区 S.Iさん
「みなさまそれぞれ工夫されていてすばらしいです。」
〇東京都世田谷区 T.Sさん
「効果のあった事例は参考になります。」
〇東京都文京区 K.Sさん
「今まで自分の発想になかった事例(とくに、〇〇さんの事例)が
体験できて有意義であった。」
〇神奈川県海老名市 M.Tさん
「費用をかけて大幅に変えた事例、リフォーム等は最低限にした事例等、
バリエーションがあって、今後に希望が持てました。」
〇神奈川県横浜市緑区 T.Oさん
「●●●●●作戦が有効だということを知り、自分でも適用したいと思った。」
〇静岡県磐田市 S.Mさん
「個々の物件に応じた対応策があるので、自分の物件に必要なものは
何かを精査し実践することが重要だと思いました。」
【今回の学びで、今後の不動産投資の取り組みについて、どのような効果が得られると
思われましたか？】
〇静岡県磐田市 S.Mさん
「保有物件に空室が発生した時にどのような方法をとって入居付けを
早期に実現するかの知識と実践の準備ができる効果が得られました。」
〇千葉県市川市 A.Kさん
「賃貸経営の一番の課題『満室経営』を実現出来る効果が得られます。」
〇愛知県名古屋市守山区 S.Fさん
「現在購入をすすめていますが、良質な物件＋効果的なリーシングの実行により
資産形成に直結する効果が得られると思います。」
〇東京都文京区 H.Sさん
「空室に対する選択肢が広がり、退去がイヤでなくなりました。
これからはどれだけ早く満室にできるかを意識していきます。」
〇東京都江東区 Y.Sさん
「『空室』への恐怖心が軽減されました。課題に対する打ち手が明確になりました。」
【今回のDR会(地方RCマンション失敗事例)で、どのような学びが得られましたか？】
〇東京都練馬区 Y.Kさん
「反面教師として改めて実感するのに役立ちました。」
〇愛知県名古屋市千種区 K.Sさん
「現地現物の確認がいかに大切か、再認識した。」
〇静岡県磐田市 S.Mさん
「業者の言いなりに物件を購入するのではなく、三現主義ツールに
基づいた物件検討をすべきという事を学びました。」
〇東京都世田谷区 M.Nさん
「現地現物の確認が重要であることを改めて認識した。」
〇愛知県名古屋市緑区 M.Nさん
「物件購入前のリーシング調査の重要性を再確認できました。」
〇愛知県名古屋市千種区 T.Yさん
「買ってはいけない物件を見極めるため
今後もスクーリングで学びたいと思いました。」
〇東京都文京区 K.Sさん
「思いきり失敗した例を見せていただいて大変勉強になった。
やはりファイナンス、建物管理、リーシングが大事だということですね。」
〇東京都文京区 S.Iさん
「どんな所に物件を買うのか、とても重要。銀行融資が
つくからといって買ってはいけないものもある。」
〇神奈川県川崎市 久米正彦さん
「購入すべき物件の基準がないと大変…。」
〇千葉県市川市 A.Kさん
「元本毀損物件をファイナンスを間違えて買うリスクを
学ぶ事が出来ました。」
〇愛知県名古屋市守山区 S.Fさん
「不動産投資におけるファイナンス、建物管理、リーシングの大切さを改めて知らされました。」
〇神奈川県藤沢市 Y.Nさん
「失敗事例があることで自分が購入する物件の
選定に活用できると考える。」
〇東京都文京区 H.Sさん
「大規模修繕済の物件であってもその内容が大切。又、汲取りと浄化槽の
違いも理解できた。買ってはいけないものは絶対買わないと強く思いました。」
〇東京都江東区 Y.Sさん 「５万円」
「自ら正しい判断ができる能力を磨くことが重要。」
〇大阪府大阪市城東区 T.Fさん
「物件のどこを見ればよいかということがわかりました。」
【今回のスクーリング、DR会での学びを通じて、今後皆さんの賃貸経営に
どのように活かしていきたいか、感想を聞かせて下さい】
〇神奈川県横浜市緑区 T.Oさん
「数多くの物件を検索し、条件の良さそうな物件は必ず久門さんに確認をして
から購入したい。また物件を購入してからは運営についてもいろいろ相談
して行きたいと思った。」
〇千葉県市川市 A.Kさん
「今回学んだ事を理解し実践する事で
自身の賃貸経営を満室で運営出来るノウハウを
身につけられました。本日もありがとうございました。」
〇愛知県一宮市 大野恭平さん
「知識がないことは損でしかないことを改めて感られました。
損をさせられないようにもっと積極的に知識を付けていきたいと思いました。」
〇愛知県名古屋市守山区 S.Fさん
「４ヶ月振りのスクーリング出席となりましたが、久門先生・小林先生の
講義、塾生の皆様の活動報告・質疑応答を通じて、とても刺激
となり今後の活動のはげみとなりました。」
〇大阪府大阪市城東区 T.Fさん
「・とにかく行動がたりていないということがわかりました。
・最初に大きな失敗をするととり返すのが難しい。物件の選定で
ほとんど決まってしまうということを痛感しました。」
【本日のスクーリングに値段をつけるとしたら、いくらくらいが妥当ですか？】
〇愛知県名古屋市守山区 S.Fさん 「１０００万円」
〇愛知県西尾市 吉見康代さん 「１００万円」
〇愛知県名古屋市緑区 M.Nさん 「２０万円」
〇東京都文京区 K.Sさん 「２０万円」
〇東京都文京区 「１０万円」
〇神奈川県川崎市 久米正彦さん 「１０万円」
〇東京都葛飾区 S.Sさん 「６万円」
〇東京都世田谷区 T.Sさん 「６万円」
〇愛知県名古屋市千種区 K.Sさん 「５万円」
〇静岡県磐田市 S.Mさん 「５万円」
〇神奈川県横浜市緑区 T.Oさん 「５万円」
〇東京都世田谷区 M.Nさん 「５万円」
〇神奈川県海老名市 M.Tさん 「５万円」
〇愛知県名古屋市千種区 T.Yさん 「５万円」
〇東京都港区 「５万円」
〇東京都文京区 S.Iさん 「５万円」
〇愛知県名古屋市西区 H.Oさん 「５万円」
〇神奈川県藤沢市 Y.Nさん 「５万円」
〇東京都東大和市 T.Sさん 「５万円」
〇東京都江東区 Y.Sさん 「５万円」
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