こんにちは

トヨタ式不動産投資塾　久門です。

 

２０１８年も始まり、半月が過ぎましたね。

昨日４５歳になり、年々、月日の早さを感じる様に

なりました。

 

先月、２０１７年の振り返りを行いました。

昨年は塾生さんの新規物件購入が非常に多かったと

感じていたのですが、まとめてみると

「２１棟」「購入総額２２億８５１０万円」でした。

 

「エリア」「属性」「金額」「銀行」全てバラバラなのですが

唯一「低金利」という点は共通しています。

 

昨年は毎月開催している「スクーリング」でも

「購入」を加速させる為の「テーマ」を多く取り上げた為

塾生さんの購入が加速されました！

 

その中でも、「入塾６０日」で購入を決めた塾生さんも

現れました！！！

「塾長の言う通りにやれば買えました」という嬉しい感想を

頂きました。

 

２０１８年も更に加速させていこうと思います。

 

塾生以外の皆さんにも私の「トヨタ式不動産投資法セミナー」で

その秘訣をお伝えしたいと思います。

次回は、２０１８年２月１７日（土）に名古屋で開催します。

▼セミナー申し込みはこちら

⇒　 http://www.kachigumiooya.com/hcsbpp/seminar-s001/

 

 

 

皆さんこんにちは！

 

トヨタ式不動産投資塾　久門です。

 

１２月９日（土）に第４４回トヨタ式不動産投資塾を
名古屋にて開催しました。

 

今回のテーマは

「税理士業界の実態とは！不動産投資の成否を決める確定申告の秘訣（超実践編）」

です！

 

毎年年末は「現役公認会計士」による、「確定申告」「決算」に関して

「銀行融資」を「有利な条件」で「継続的」に受ける為の

「戦略的決算書」の作成方法を塾生さんに学んで貰っています。

 

▼不動産投資における「確定申告の役割」及び「税理士業界の実態」

▼不動産投資における確定申告の「申告内容」及び具体的な「作成方法」

▼一般の税理士では絶対に教えてくれない、不動産投資における決算書の「成功事例」と「失敗事例」

 

不動産投資を行う上で、「確定申告書」「決算書」を熟知する事は

「事業経営者」として「必須」です。

 

このスクーリングでは「実際」に「仕訳」から、

「確定申告書」までを作成してもらいます。

 

そして、過去の「確定申告書」「決算書」の「成功事例」「失敗事例」

「表に出せない事例」を含めて生々しい事例を話して貰っています。

 

 

そして後半は私、久門塾長の出番です。

今回のDR会では「塾生Ｓさん、名古屋市名東区　築古ＲＣ物件」

の購入事例を紹介！

 

土地の「資産価値」が非常に高い物件なのですが

現地調査で「●●●」を見落としてしまい、

その改善にコストがかかってしまったという事例です。

 

この塾生さんは「経済的リスク許容度」が高いので

「苦労はするけど」問題ないレベルでしたが

塾生さん次第では「致命傷」にもなりかねない内容でしたので

「再発防止」も兼ねて、紹介しました。

 

今回も徳島、大阪、三重、愛知、静岡、神奈川、東京、埼玉、仙台と

全国から３０名の熱心な塾生さんが学びました。

忘年会も兼ねた 懇親会も盛り上がりました♪

 

現役公認会計士「Ｙ先生」の熱弁です！

ロジカルで非常に分かりやすい講義でした。

確定申告書の「具体的内容」について、分かりやすく解説しています。

３０名の熱心な塾生さん、Ｙ先生の話に聞き入っています。

電卓をたたき、実際に確定申告書の作成を実践中！

後半は久門塾長による、塾生Ｆさんの物件購入事例を紹介

勉強会の後は、疲れた頭をリラックス！

懇親会も盛り上がりました♪

 

さて、お待ちかねの塾生さんの生の声です！

 

【全体的な感想】

〇愛知県名古屋市千種区　大橋文俊さん
「公認会計士の視点は大切ですね。税務はもちろんですが、財務の大切さを学びました。」

〇愛知県弥富市　N.Sさん
「『戦略』の重要性を痛感させられる内容でした。物件の土地建物比率の決め方も、一概に
建物価格を高くすれば良いものではないことが良く分かった。戦略に基づく物件購入が
全てのスタートになることを再確認できました。」

〇愛知県瀬戸市　S.Fさん
「本やインターネットなどでは得られない生きた情報・知識を得られる場として
スクーリングは大変価値あるものと改めて感じております。」

〇神奈川県川崎市　K.Kさん
「税務申告の具体的な方法が分かってとても参考になった。また税理士業界の実情や
税務調査員の本音の部分も知ってるかどうかで税務調査時の対応が全く変わるので
今日の話が聞けて大変良かった。」

〇神奈川県横浜市　S.Iさん
「テーマは確定申告でありましたが事業戦略、今後どうしたいのかが重要であり
それを実現するための手段を学び実践することが必要なのだとわかりました。」

〇静岡県磐田市　S.Mさん
「不動産投資に欠かせない銀行融資を得るために決算書の内容が重要なことを理解しました。
また物件購入にあたっては、できる限り詳細で正しい情報を取得し必ず現地で物件を確認する
ことが大切だと思いました。」

〇愛知県弥富市　R.Sさん
「今まで確定申告は主人に任せ切っていたので、実際に考えてみる良い機会となりました。
家に帰ってよく復習したいと思います。」

〇愛知県大府市　M.Nさん
「毎年12月に開催していただいている確定申告セミナーですが、去年から具体例の説明が
追加され、非常に勉強になりました。他人の決算書事例をネタに学ぶ機会が無いため、助かります。」

〇東京都
「毎年毎に内容が高くなっています、と感じる。」

〇東京都文京区　K.Sさん
「1年に1回の確定申告のテーマであったが、今回もワークショップがあり、解説も実例を
紹介したもので非常に実践的であった。またDR会は事前の現地現物調査の必要性を再認識
させるもので改めて三現主義の重要性を認識できる機会であった。」

〇東京都葛飾区　S.Sさん
「不動産投資は個々人のおかれた状況により、とるべきアクションが異なるので深く難かしい。
表面的な情報にまどわされないようしっかりこの塾で勉強していく必要性を感じた。」

〇宮城県仙台市
「保有戦略・段階において様々な決算の方法がある事が分かりました。中には、ウワサレベルや
間違った情報も多く流出している為、やはり信頼できる先生方と相談しながら進める事が大事だと
感じました。」

〇埼玉県川口市　金子智明さん
「銀行を見方につけることが非常に重要でその方法が良くわかった。」

〇愛知県愛知郡東郷町　丹羽健一郎さん
「今回は、自分として初めての物件購入に当たり、今後の確定申告と税金に関する知識を得る
事が出来て非常に有意義であったが、自分の知識のなさに辟易としたのも事実。
今後の猛勉強が必要！！」

 

【税理士業界の実態とは！不動産投資の成否を決める確定申告の秘訣(超実践編)
その構成についてはいかがでしたか？】

〇愛知県瀬戸市　S.Fさん
「これまでは確定申告や融資のタイミングでしか見ることがなく数字の意味がよく理解できて
いない項目がありましたが、各項目の数値の意味がよく理解できました。」

〇静岡県磐田市　S.Mさん
「税理士業界の実態を知り、確定申告の内容を理解し、不動産投資における確定申告の
成功事例と失敗事例を理解する構成は理解し易かった。」

〇愛知県大府市　M.Nさん
「業界実態、事例など具体的説明も多く、理解しやすかった。」

 

【不動産投資における「確定申告の役割」、及び「税理士業界の実態」の理解について
どのように思いましたか？】

〇神奈川県川崎市　K.Kさん
「税務調査の噂、税務調査員の本音、税務調査対策、いずれの方法も大変参考になった。」

〇愛知県大府市　M.Nさん
「確定申告の経験値がないと知りえない話も多く、面白く感じました。」

〇愛知県愛知郡東郷町　丹羽健一郎さん
「税理士の対する見方が変わるのと又今後の接し方の勉強になった。」

 

【不動産投資における確定申告の「申告内容」と「作成方法」の理解について
どのように思いましたか？】

〇神奈川県川崎市　K.Kさん
「実際に自分で手を動かして内容を把握出来たのは収穫だった。今後出来れば法人申告の
workshopもやって欲しい(もし個人と違いがあるなら)」

〇東京都文京区　K.Sさん
「実際に財務諸表を作成していくワークショップは非常に有用です。一年に一回演習することで
記憶が再びよみがえります。」

 

【一般の税理士では絶対に教えてくれない、不動産投資における確定申告の「成功事例」と
「失敗事例」について、どのように思われましたか？】

〇愛知県西尾市　吉見悟さん
「減価償却にも戦略が必要だと言う事を常に考える必要がある事を学びました。」

〇徳島県徳島市　清水勇希さん
「消費税還付、複数法人スキームのデメリットについてなんとなくでしか理解していなかった
部分がクリア―になりました。」

〇愛知県弥富市　N.Sさん
「同じ決算書でも、その人の戦略により良いか悪いかが変わるのは目からウロコでした。
税理士は自分が税務所にさされなければ良いと教えるのですね。」

〇愛知県瀬戸市　S.Fさん
「通常の本などの媒体では得られない貴重な知識が得られました。」

〇神奈川県川崎市　K.Kさん
「個人事業、法人事業のいずれのケースも参考になった。また実例が増えたところで
是非教えて欲しい。」

〇静岡県磐田市　S.Mさん
「消費税還付のデメリットを具体的に説明した書籍は見たことがなかったので、今日の
スクーリングで内容を理解できました。」

〇愛知県弥富市　R.Sさん
「解せつして教えてもらうと、間違いであるのが明確なのに…！と無知であると損をするのが
良くわかりました。」

〇愛知県大府市　M.Nさん
「お役所仕事で済まされるような税理士で、どんなことにハマってしまうのか？
よくわかりました。」

〇東京都
「何が悪く何が良いなど。今回、これがMAXに良い内容でした。」

〇東京都文京区　K.Sさん
「税理士の考えによって変わるとのことであるが、ほとんどが失敗作でやはり税理士に頼っては
いけないことがわかった。」

〇神奈川県川崎市　久米正彦さん
「どのように見せれば法人が成長して見えるか、の重要性がわかった。」

〇愛知県一宮市　大野恭平さん
「知らない情報が多かったので、非常に参考になりました。」

 

【今回の学びで、今後の不動産投資の取り組みについて、どのような効果が得られると思われましたか？】

〇神奈川県川崎市　Y.Oさん
「確定申告の内容が銀行融資に強く影響することを知りました。単純に黒字経営だけの見方では
無いので慎重にすすめたいと思います。」

〇東京都文京区　K.Sさん
「財務諸表の内容、読み方を復習することによって銀行に対して説得力のある業績報告ができ
信頼が高まると思う。」

〇静岡県磐田市　S.Mさん
「銀行融資を受ける為に有利となる確定申告を行い、資産拡大を継続する効果があると思いました。」

〇愛知県弥富市　N.Sさん
「『税金はファイナンスコスト』であると理解し、今後の戦略に合致した申告書を作成する
体制に効果があると思います。」

〇愛知県西尾市　吉見悟さん
「事業をやっているんだと言う自覚を強く意識する事ができるようになった。」

〇愛知県名古屋市千種区　大橋文俊さん
「拡大時の戦略上、良い内容でした。」

 

【今回のDR会(塾生Fさん 新規物件購入事例)で、どのような学びが得られましたか？】

〇東京都大田区　T.Kさん
「利回りが高い場合の理由を理解し、自分で対処可能か見極める必要があると感じた。」

〇大阪府大阪市
「良い物件は探せばあるということ。隠れたリスクを現地現物で確認することの重要性。」

〇愛知県名古屋市西区　H.Oさん
「一般の情報では良い事か、極端に悪い事しかないので自分の物件購入の参考になりませんが、
DRは塾生の実例なので参考になります。」

〇愛知県愛知郡東郷町　丹羽健一郎さん
「事前の情報収集の必要さと問題点が見つかった後の対処法の大切さを痛感しました。」

〇埼玉県川口市　金子智明さん
「人を信じない。周りは敵ばかり、無知(売主)はこわい。」

〇宮城県仙台市
「プロとして厳しい目で契約を進めても、どうしても見落としがあるのが驚きました。
ウソをついてまで高値で売ろうとするような相手、ゆるせないですね。」

〇神奈川県川崎市　久米正彦さん
「現地確認が重要。バラ釜を甘くみていた…。」

〇東京都葛飾区　S.Sさん
「バランス釜に注意すべしことの再認識ができた。」

〇東京都文京区　K.Sさん
「高利回りには訳があり、購入前に入居者の背景や書類の確認のみに終わらない
現地現物対応が必要であることがわかった。」

〇愛知県弥富市　R.Sさん
「現地確認の重要性を再確認しました。良物件にはやはり何か理由があり、そのリスク許容度を
加味して検討する必要があると思った。」

〇静岡県磐田市　S.Mさん
「資料を鵜飲みにするのではなく、実地確認が必要であること、レントロールの内容の精査が
必要であることを学びました。」

〇神奈川県川崎市　K.Kさん
「物件資料をうのみにせず現地を確認することの重要性を学んだ。」

〇愛知県弥富市　N.Sさん
「自分のリスク許容度に合致していれば、トライできる物件がふえるという学びがありました。」

〇徳島県徳島市　清水勇希さん
「前オーナーの●●●が7割近くいて退去が続いても資金力と土地値がしっかりしていれば
リスクの高めの資産価値物件も狙っていけることが分かって良かったです。」

〇愛知県西尾市　吉見悟さん
「現地現物、さらに現実を自分の目でやるべきと言う事を学びました。」

〇愛知県名古屋市千種区　大橋文俊さん
「実例は、最も勉強になります。」

 

【今回のスクーリング、DR会での学びを通じて、今後皆さんの賃貸経営にどのように活かして
いきたいか、感想を聞かせて下さい】

〇宮城県仙台市
「皆様、とても見識高く、最初の『Good&New』スピーチは楽しかったし、猛者ぞろいだと
感じました。できれば今後も交流を進めて一歩でも近づきたいです。」

〇東京都文京区　K.Sさん
「財務諸表を理解して、健全な経営に取り組み銀行との信頼関係を強化して資産拡大に結びつけたい。」

〇神奈川県横浜市　S.Iさん
「事業戦略の大切さをあらためて感じました。」

〇神奈川県川崎市　K.Kさん
「いろいろと注意点がある物件だが、それらマイナスポイントを差引いても素晴らしい物件だと思った。
こうした物件を入手出来るよう更に情報収集を行いたい。」

 

【本日のスクーリングに値段をつけるとしたら、いくらくらいが妥当ですか？】

〇愛知県瀬戸市　S.Fさん　　「100万円」

〇埼玉県川口市　金子智明さん　　「20万円」

〇愛知県大府市　M.Nさん　　「20万円」

〇宮城県仙台市　　「いっぱい…。(10万ぐらい？)」

〇愛知県愛知郡東郷町　丹羽健一郎さん　　「10万円」

〇東京都葛飾区　S.Sさん　　「10万円」

〇徳島県徳島市　清水勇希さん　　「10万円」

〇愛知県名古屋市千種区　大橋文俊さん　　「10万円」

〇愛知県弥富市　N.Sさん　　「10万円」

〇愛知県名古屋市西区　H.Oさん　　「5万円」

〇神奈川県川崎市　久米正彦さん　　「5万円」

〇愛知県弥富市　R.Sさん　　「5万円」

〇神奈川県横浜市　S.Iさん　　「5万円」

〇神奈川県川崎市　K.Kさん　　「5万円」

〇愛知県西尾市　吉見悟さん　　「5万円」

〇静岡県磐田市　S.Mさん　　「4万円」

〇大阪府大阪市　　「3万円」