大規模修繕コスト削減
コンサルティングサービス

●三重県桑名市　水谷オーナー

コンサルティング相談に至った経緯

私は三重県桑名市で賃貸経営を営でおります。美容室を経営しながら地元の工務店の提案によりアパート経営を始めたのはもう17年も前の事です。
私の物件は駅からも少々離れているのですが毎年近隣には新し「新築アパート」がタケノコのように乱立し、築年数を重ねるごとに家賃は下落する一方でした。
その「家賃」ですが新築時に比べて家賃は4割近く下がり、また築年数を重ねるごとに「外壁」などに痛みが目立ち始めていました。
外壁塗装・屋根の塗り替え工事は、10年を目安に過去に一度塗り替えました。
「もうそろそろと次のリフォーム工事を」と悩んでいました。
空室対策に浦田先生の満室経営のDVDを参考にご指導を受け、資本を掛け「インターネット無料」、「カラーTVドアフォン」、「ICタッチキー」、「レース付き遮光カーテン」、「エアコン」、「照明器具」、「火災報知器」、「ガス漏れ警報機」等、「お客様や時代のニーズ」に合うように努力を重ねてきました。
にも拘らず、管理会社からは「このような外観では入居客付の土俵に乗らない、家賃をもっと下げて初めて土俵に乗るのですよ」といわれ 非常に悔しい思いをしていました。
また以前から「外壁塗装を含めた改装をしたい」「物件のイメージをチェンジしたい」「近隣の他の物件とは違うものにしたい」と考えおりました。
以前見積を取得した事があったのですが「費用が高額」であったり、「改装後のイメージ」が湧かず、なかなか決断できずにいました。
そのような中、「大家検定」の認定講座を通じ小林先生と出会いました。
また大家検定終了後も、小林先生が主催されている満室経営実践会のセミナーに参加し、「リフォーム工事」や「大規模修繕工事」に関する「コスト削減の具体的なやり方」を多く学びました。
参加する度に「なるほど、そうだったのか」と「コスト削減の原理」や「仕組み」を理解させていただきました。
また「理解」が深まるにつれ「これならば確実に削減できる」と思いました。
そこでかねてから検討はしたものの「費用が高額で実行できなかった外壁塗装工事」の「コスト削減」を「より確実に効果のあるもの」にする為にプロである小林先生に依頼させて頂きました。

コンサルティング相談に参加していかがでしたか？

コンサルティングのご相談をさせて頂いた時にまず先生がおっしゃられたのは「外壁」や「工事」の事ではなく、
「今後の賃貸経営をどのようなものにしたいか」や「現状の入居者層がどのような層か」、「今後お付き合いしたい入居者層」の話など、どちらかというと賃貸経営にまつわるお話が主でした。
よくある「その場だけの工事」をやるという様なものではなく「長期的な視点」でどのように「デザイン」を変更するのが最適か、
また「費用」を最も安く抑えながら高い効果を出すには何が最適かを一緒に検討させて頂きました。

コンサルティング相談を申し込んでみていかがでしたか？

御相談させて頂いた時もそうだったのですが、特に「今後5年先、10年先を見据えた賃貸経営実現の為には現在の方向性により決まる」という言葉が非常に印象的でした。
また私が「近隣には似たような物件が沢山あるので他の物件との明確な違いを出したい」、また「万人に受け入れられる温かみのある物件にしたい」という要望をご相談した後も、いくつかの選択肢を提示して頂き、その選択肢の「リスク」と「リターン」を分かり易く説明して頂きました。
「デザイン」、「改装項目」、「費用」、全ての項目において、「選択肢」があり、またその「メリット」、「デメリット」がある、しかもその「選択肢」の内容は、やはりご自身自ら賃貸経営を実際に行っていないと絶対に気付かないような提案ばかりで殆どの提案を採用させて頂きました。

空室が出た際に物件見学に来た方が部屋を気に入って下さるよう、全ての改装項目に「仕掛け」や「意味」があるという先生の「設計思想」には本当に驚きました。
何と言っても、現地を一緒に確認し、「最適な施工方法」等を含め工事の「仕様」を組んで頂き、決定した工事仕様で「3社見積合わせ」を実施し、その業者と比較して「約▲1000万円」以上もの「コスト低減」をして頂き、しかも「防水工事」の「１０年保証」も当たり前のようにして下さるという所は、「業者の利益」を削って「大家の利益」へ還元して下さる、まさに「大家目線のプロの仕事」そのものでした。
先生のコンサルティングの良いところは絶対に必要な「賃貸経営者での目線」と「賃貸経営を継続する上での物件競争力を高める考え方」を常の盛り込んで下さる点です。
今回のコンサルティングを依頼し、工事計画を進める中で私自身も非常に多くの事を学ばせて頂きました。
全く「ゼロからコンセプトを組み上げて行く」為、「改装プラン」が決まるまでは思った以上に時間が掛かりましたが、
「改装プラン」が決まった後は思ったより早かったです。

当初の見積もり金額と小林から提示された見積金額をみてどう思われましたか？

今までの見積もり額との差があまりにも多く、信じられないくらいでした。当初は高額な見積もりから、改装の規模を縮小せざるを得ない状況でしたが、この金額であればやりたいことがすべてできると安心しました。

工事中の対応はいかがでしたでしょうか？

大規模な工事でしたが、入居者の方とのトラブルなく全く問題ありませんでした。
工事中も気になった所は、現地に来て頂いて間違いがないように確認をすることができ、大変満足しています。
完了検査にも小林さんが立ち会って頂き、安心して任せることができました。

コスト削減コンサルティングによる大規模修繕工事が終了していかがでしょうか？

物件が仕上がり、初めて見た時は「はっ」とする程イメージが変わりました。
特に私の希望であった外観の「イメージチェンジ」はご提案下さった「シンボルゲート」が堂々と、また落ち着きのある雰囲気を演出してくれ、ガラリと変わった物件へ対し更に愛着が湧きました。
また従来、仲介業者や管理会社の退去の度の「値下げ要求」に致し方なく対応していたのですが、物件が生まれ変わった今では、「この金額以下ではかせない」ときっぱり自信を持って言えるようになりました。
家賃も先生から「かなり挑戦的な金額です。」といわれた金額である改装前の「３万円２千円アップ」、率にして「８割アップ」で募集し、すぐに申し込みが入った時はとても嬉しかったです。
完成後募集当初は、仲介業者の中には「そんなに家賃を上げて決まるわけない」という方もおられましたが家賃が実際に大きく上がった金額で入居が決まった事には「家賃を下げるしかない」という仲介業者の固定概念へ対しても一石投じる事ができたと思います。

「建物の寿命」だけでなく、同時に近隣物件へ対して「競争力」を持たせる、この発想を具体的に私の物件で、しかも他の業者とは約▲1000万円以上も低コストに施工して下さった小林先生に本当に感謝致します。
ありがとうございました。引き続きアドバイスよろしくお願致します。

●愛知県豊橋市　木村オーナー

コンサルティング相談に至った経緯

私が初めて不動産を購入したのは「ワンルームマンション業者」のセールスで「新築区分所有マンション」を3部屋購入したのが私の「初めの不動産投資」のきっかけでした。

「ワンルームマンション」の経営は完全に「業者任せ」で誰でもできる代わりに「利回り」は低く「節税目的」という主旨でした。
その後、「知識の蓄積」の無いまま１０年が経過し、「個人」でも一棟物件を手がける事ができ投資として成り立っているという事、そして、そのような方々が著者となって様々な本やセミナーが行われている事を知り情報を集め始めました。

しかし、今思えば当時は「不動産の買い方」、そして「買うまでに至る経緯の体験談」のようなものしか頭に入らず、「買った後どうすればいいのか」という「一番重要な事」がよく判っていなかったと思います。

その後の紆余曲折を経て、平成20年7月、愛知県豊橋市内に８階建てRC築18年ワンルーム×31部屋の物件購入に至りました。

9月に「リーマンショック」のあおりを受け、派遣会社が借りていた部屋がそっくり空いてしまい「稼働率60％」の危機的状態に陥りました。
そんな時に管理会社から「屋上防水」と「壁の補修」の必要性を説かれました。
指でなぞって塗装が採れる事等、建物寿命上良くない事等、「大規模修繕工事をするべきだ」と提案を受けたのです。。
管理会社からの見積金額は「外壁塗装防水工事を含め1500万円程度」でした。

その後も、管理会社からの「掃除報告書」に「壁の状態」の記載があり、また大雨の時にも「８階の部屋で水がしみる」という事が重なり「建物の寿命保全の為に数千万円の修繕工事が必要だ。」という「プレッシャー」を感じていました。
取り急ぎキャッシュが手元に潤沢になかったので、何もせず様子をみていましたが常に「建物の修繕の事」が気になっていました。
可能な限り「入居時の条件」を緩和し、勢いでようやく満室となったのが21年4月の事です。
その後管理会社から何度か提案があり、交渉の末、見積が700万円程度に下がりました。

税理士の手伝いもあり日本政策金融公庫から修繕費を借りる事ができました。
丁度その頃に、大家検定のことを知り、小林先生のプロフィールを見て「大規模修繕コスト削減」という興味深い言葉があったので勢い勇んで申し込みました。

「大家検定２級」の内容は、私にとって全て必要な事で、それまで「買う為に必要な事」ばかり情報を集めていた為、「知らない事」や「欠如していた賃貸経営の常識」を教えてもらう事ができました。

例えば、建物が築18年なら「外壁塗装工事」や、「屋上防水工事」は必要不可欠な事は、
「買う前に当然知っていなければいけない事」でした。

懇親会も参加させて頂き、小林先生の話し方や人間性に魅了されました。
受講生の中には大変な思いで賃貸経営をやってる方や、大変苦労されている方もいましたが、
笑いで包んで未来に希望を抱かせるようなメッセージを小林先生から頂き、すっかりファンになりました。
またHCS主催「新築コスト削減セミナー」があり小林先生から
「コストを削減してお金を残すことが大事だ」という事を説かれました。
その後メールのやり取りがあり「コンサルティングの日時」を設定して頂きました。

コンサルティング相談に参加していかがでしたか？

コンサルティング相談は愛知県江南史のHCS本社で行われました。
その時は既に「現地調査」が済んでおり「屋上防水」の話も、もちろん詳しくして頂きましたが、外壁の塗装のお話で一部、「ベランダと通路の天井及び階段のところの色を変えようという事」で色を選びました。
他に「どうすれば見栄えがよくなるか」という事について様々なテクニックを持っておられ「通路の電灯」、「各階の階の表示」や「表札」、「エレベーター」の「入口」、「スプリンクラー」に至るまで、この「大規模修繕工事のタイミング」で「直すべき所」はドンドン提案して頂いて全ての項目で予算を示して頂き「どうされますか？」と全てこちらに判断を任せてもらえました。
「事前診断」の段階で「コスト」も「コンサルフィー込」で「半額以下」という驚異的な数字がでた上、賃貸経営の戦略に即した各種提案を伺い、一時間半程お話をして、非常に心強く、また頼りがいがあるという事に一層の信頼をよせ、すっかり嬉しくなって帰った事を今でも鮮明に覚えています。

コンサルティング相談を申し込んでみていかがでしたか？

HCS本社でお話した日からは大船に乗った感じで安心していました。
実際に「大規模修繕コスト」も大幅に削減できました。
私が当初目指した「品質を維持しながら工事費を安くし、手元に資金を残す事」ができました。
「コンサルティングの良い所」は「コストが安くなる事」だけではありません。
自分の管理会社が使っているリフォーム会社は、その会社なりの提案、そして精一杯の金額提示をしてくれましたが、現場で見積依頼した日にやはり温度差を感じました。それは「自社の得意な外壁塗装と屋上防水」については「懇切丁寧」に話してくれましたがその他「賃貸経営上他にやった方が良い工事はあるか？」「色について何か提案はないか？」と伺っても反応は低く、「責任は持てない」という感じでした。
一方、小林先生は「通路の照明をこの型番で代えた方が良い」や「入居中の入居者属性がこうで今後この層を狙うなら色をこのようにすべき」等、どの大家さんも当事者なれば感じるであろう事、「綺麗にしたい」という思いに答えて、「こちらの気が付いてない事」まで細かくご提案下さり「さすがプロ」、「真の大家本意」と感じさせるものが多々ありました。

当初の見積もり金額と小林から提示された見積金額をみてどう思われましたか？

以上のような経過で「外壁塗装工事業者」から「限界の見積」を出して頂いていたのですが小林先生から提示された金額は「次元が違うもの」でした。
「こんなに安くなる」と判っていれば途中で迷う事等あり得ませんし、実際の金額を知るまでは、小林先生はじめHCSさんの実力がまだ分かっていませんでした。
安くなった残りの余剰資金でその他「オプション提示」して頂いた項目も全て実現でき、それらを全て併せても「当初の外壁塗装防水工事業者から提示されていた見積よりもなお安い」というものでした。
また、「オプション工事」についても明らかに「破格の値段」です。
こんな機会は後からではありません。何でもやってもらった方がとにかくお得だと思いました。

工事中の対応はいかがでしたでしょうか？

実は、忙しくて現地には２度程行っただけですが、職人さんとは、お会いしてお話することは殆どありませんでした。
当然の事ですが工事中に住民とのトラブルなども無く、安全にできたと管理会社からも聞いています。
（実は当初管理会社に説得を受けたときには知らない会社が入る事でトラブルを心配するような事も言われていましたが心配しすぎでしたね。）
現地で小林先生にお会いした日は晴天で青が良く映えてすばらしくいい気持ちでした。
足場に一緒に上がって仕上がりを確認した「ジャングルジム体験」も思い出に残ります。
空室が立て込んだ後、精神的にきつく、現地に行く度にため息をついていましたが、おかげさまで元気になりました。
この日のことは忘れません。

コスト削減コンサルティングによる大規模修繕工事が終了していかがでしょうか？

昼間見ても綺麗ですが、99％完成の時期に見に行った時に日が落ちるのを待って見ましたが非常に綺麗で新しい照明が生え、とてもよかったです。
私にとっての「不動産投資の象徴的な出来事」となりました。これから金利交渉等残された課題へ取り組む力が湧いてきたように思います。
右も左も分からなかった所から大家として成長する初期に小林先生とHCSのみなさんと出会えた事に感謝しています。
また、小林先生と引き合わせてくれた大家検定にも感謝です。

●愛知県瀬戸市　石原オーナー

コンサルティング相談に至った経緯

私が外壁塗装を行おうと考え始めたのはおよそ1年前でした。外壁塗装を行う事は初めてでしたから、
まずは、「相見積を取らないと」と考えました。
でも、愛知県ではどの業者様に問い合わせてよいか分からず、「名古屋賃貸住宅セミナー」に東京から駆けつけました。
確かに「出展されている業者」複数社あり、全てそれなりに、実績もありそうで「安心して任せられそうだ」と思いました。
そこで、3社に図面と名刺をお渡しして、見積をお願いしました。

しかし、電話がかかってきたのは1社のみでした。そこは、親身になって相談にのってくれましたが、比較の対象もなく、「これでよいかどうか」も判断できませんでした。
どうしたものかと考えていた丁度そのころ、小林先生の満室経営実践会主催、「大規模修繕コスト削減セミナー」に参加しました。
私が参加したセミナーの中では「一番高額な武類」でしたが、「1000万円以上の工事」をやろうという事ですから、
ここでセミナー代をケチってはいけないと思い参加させて頂きました。

その内容はとても濃いもので、やはり「経験に裏打ちされたお話」はとてもためになりました。
「○○がメインではないが、○○が出来る会社を選ぶ」等、とても具体的でした。
しかし、会社員であるがゆえに、「自分にそこまでできるかどうか自信のない点」もありました。
そこで、セミナー参加者の特典として、「小林先生との特別面談」が25分受けれるという事で、
これはと思い、申し込みさせて頂きました。

コンサルティング相談に参加していかがでしたか？

「25分のお約束」でしたが、大幅に超過して、40分位相談させて頂いたと思います。本当にありがとうございました。
小林先生の「建築に関する知識」は本当に豊富で、-「塗料にはxxxという種類があり、コストパフォーマンスからxxxがお勧めです」等、この話を聞くだけでも本当にためになりました。
-「屋根はこのような種類があり、やるのであればこれがお勧めですよ。」
-「防水に対しての考え方はこうです。外壁塗装をやるのであれば防水も一緒にやった方がいいでしょう。」などなど。
いろいろとお話を伺わせて頂き、やはり小林先生にお任せするのが安心だと考え、「コスト削減コンサルティング契約」を結ばせて頂く事にしました。

コンサルティング相談を申し込んでみていかがでしたか？

コストもさることながら、その他アドバイスがとても素晴らしかったです。
「色はどうしましょうか。こういう配分がいいですよ。」
「ここの塗装は必要ないです。理由は。。。」などなど。
全てのアドバイスが経験に裏打ちされたアドバイスであり、「施主が迷いやすい所」を的確にアドバイスしてくれました。
「果たして他の会社だったら、ここまで細かく確認してくれるのだろうか？」というくらい本当に丁寧で細かく対応いただきました。

当初の見積もり金額と小林から提示された見積金額をみてどう思われましたか？

やはり、「相談してよかった～。」その一言です。と、いいますか、金額以上に、一人では、ここまでやり切れたかどうか自信がありません。
おそらく、一人だったら、まだ工事が完了してないと思います。

工事中の対応はいかがでしたでしょうか？

工事中は、定期的に進捗状況の連絡があり、確認事項も何度かありましたが、都度迅速に対応いただき、何も問題ありませんでした。
確認内容の説明も、写真などでわかりやすく、誤解が生じないような配慮がされており、安心してまかせることができました。

コスト削減コンサルティングによる大規模修繕工事が終了していかがでしょうか？

本当に嬉しいです。小林先生にとても感謝しています。
実は空室が1件発生したのですが、もう既に申し込みが入っています。
この閑散期でも、「外壁も含めて気に入ってくれた人がいるんだな」と思うととても嬉しく思います。また、大規模な工事がありそうな時には、ぜひ御相談をさせて頂きたいと思っております。
この度は、本当にありがとうございました。