Presented by 大家さんの為の満室経営実践会

お待たせいたしました。

あなたの賃貸経営が儲からない決定的な理由のひとつである
退去の度の「原状回復工事」、

その「費用負担」を合法的に自ら負担する必要がなくなるという事が
誰でもできるようになる
「知識」のひとつをあなたとシェアするセミナーが

2010年4月24日（土）、遂に開催されます。

・退去の度の「原状回復費用負担」がかさみ儲からない。
・退去の度に管理会社から提示される敷金精算の費用負担金額が高く疑問である。
・退去の度に入居者とトラブルになるのが嫌なので敷金の大半を返還している。
・「国土交通省のガイドライン」を盾に敷金返還要求を受け、原状回復費用をほぼ全額負担した。
・退去の度に入居者がゴネていつも揉めて交渉が疲れる。

このような方はお急ぎ下さい。

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【大家さんの為の満室経営実践会　　2010年度　第2回セミナータイトル】

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みなさんこの名刺をご覧下さい。


この名刺は私の物件で退去が発生した際に入居者が依頼し退去立会に同席させた
「敷金診断士」の名刺です。



今からお伝えする内容は2009年の6月に実際にあった実話です。

　私の所有する物件である入居者が退去をした時の出来事です。
退去の当日、「敷金精算」と「原状回復工事個所確認」の為、私は待ち合わせの時間に部屋に行きました。 そこには今回退去をするＡ氏（仮名）と一緒にこの名刺の「敷金診断士」と名乗る男性が部屋に待っていました。

なんと「敷金返還コンサルタント」が「敷金返還」を求めるべく私の物件に待ち構えていたのです。
テレビなどでこのような職種があるとは聞いていましたが実際に私の物件で遭遇するとは思ってもいませんでした。

「敷金返還コンサルタント」とは賃貸住宅の退去の立会に同席し「敷金」を家主へ対して返還するように入居者へ対して交渉のアドバイスをするいわば”敷金返還のプロ”です。

簡単な挨拶と名刺交換を済ませるとその男性は
「第三者として適切な原状回復費用を査定させていただきます。」
と私にいいました。

話によると今回退去をするＡ氏は、部屋の損傷具合を気にし、原状回復費用が高額にならないよう
上記の名刺の機関へインターネットを通じ退去立会を依頼していたのでした。

　 この部屋の家賃は7万3千円、50�uの２ＬＤＫで預かり敷金は22万5千円。約家賃の3カ月分と一般的な敷金です。居住期間は約2年間、「ペット可」であったということもありますが残念ながら部屋の使用状況はあまり綺麗ではなく、フル改装して新築同然で引き渡した部屋は見るも無残な状況でした。
キッチンの土台は一部が腐り、トイレのドアの下の部分は擦り減り、引き戸には大きな傷がつき、
壁には汚れが全面に目立つなど、ざっと見てもかなりの原状回復が必要な個所がありました。
さらには犬のオシッコの匂いが部屋中に充満し窓を閉め切っていては気持ちが悪くなるというような
有様でした。

　 こちらで室内各箇所をチェックしたところ、見積もった原状回復に要する金額は何と「52万円」、
預かり敷金が「22万5千円」ですから追加で「29万5千円」の追加請求が必要となりました。

なんと敷金返還コンサルタントが同席する退去立会現場で預かり敷金以上の工事代金を
請求しなくてはいけないという状況になってしまったのです。

追加請求が必要だと判明した後、その場で私がチェックした箇所と必要な工事個所、工事金額を事細かにＡ氏へ説明しました。すると「敷金精算コンサルタント」がここぞとばかりに「国土交通省のガイドライン」と「過去の判例」をもとに「追加工事以前に敷金は返還されるべきだ」と”原状回復工事費用が52万円も掛るにも関わらず言い始めた”のです。



このような状況になったらあなたはどうしますか？諦めて全額自分で費用を負担しますか？
このような状況はもはや対岸の火事ではないのです。インターネットが当たり前になった今、あなたの物件の入居者も退去の際にこのような敷金返還コンサルタントを「敷金返還が成功したら１０％報酬を支払う」という成功報酬で何のリスクもなく気軽に雇うことができるのです。


もし私のケースで仮に敷金を全額返還し、原状回復費用を大家自らで負担すると「家賃7万3千円」ですので約7か月以上無料で退去をするＡ氏へ部屋を貸すことと同じになります。
「7か月もタダで貸す」、そのようなことをしていると誰のために賃貸経営をしているかわかりません。
なぜなら何千万、時には何億円という借入リスクを自ら負って賃貸経営をしているのは退去していく
入居者の為ではありません。自分自分と家族のためびリスクを負っているのです。

しかし私には自信がありました。実は私には“事前に準備したある秘策”があったのです。
誰でもできる簡単な秘策です。私はその秘策の内容を話しました。すると敷金返還コンサルタントは

「えっ、●●ですか？」

と私に聞き返しました。 私は

「ええ、●●です。」

と軽く答えました。すると敷金返還コンサルタントは再度退去をするＡ氏に確認しました。

「Ａさん、●●は本当ですか？、本当に●●なんですか？」

と聞きました。するとＡ氏は

「ええ、それは間違いないですね。」

すると敷金返還コンサルタントは2年前に交わした賃貸契約書を再度見返ししばし沈黙。
そして「これはどうしようもないですね。払うしかない。」とＡ氏へ対し告げました。
するとＡ氏は「毎回退去の度に敷金は殆ど戻ってきた。以前もペットを飼っていたし同じように部屋は損傷していても2、3万の負担で残りの敷金は返してくれた。今回も戻ってくると思っていたのに敷金とは別にさらに30万円近くも払うなんておかしいではないか？」と反論しました。
しかし面談当初強硬な態度で「敷金返還」を進めていた敷金返還コンサルタントが、“事前に準備した秘策”を知ったことでＡ氏へ対し「この請求内容は良心的です。ここはこれでお話をまとめた方が得策だと思います。」とＡ氏に説得し始め、それを聞いたA氏は最終的に「分かりました。いままで快適だったから致し方ないですね。全額払います。」と敷金返還コンサルタントの説得に応じ原状回復費用である52万円全額をＡ氏が納得した上で領収することができたのです。



結論から言いましょう。それは「賃貸契約」の「特約事項」の考え方と「契約の仕方」が違うのです。

少し詳しくお話をすると「賃貸契約」と民法、借地借家法を含めた「法律」を熟知した上で、“大家が入居者の意向を尊重し「譲歩」しているという状況を事前に作る“ということ、そしてこのような「退去トラブル」が事前に起こることを想定し、”原状回復費用負担区分と金額をすべて明確化“した上で来るべき時に”証明“できるようにすること、この2つの点が重要だったのです。

セミナー当日はこの面談当初強硬な態度であった 「敷金返還コンサルタント」に「これはどうしようもないですね、払うしかないです。」といわしめ、敷金とは別に追加で30万円近くの金額を受け取るに至ったまでの“ノウハウ”と“具体的なやり方”を“実際にあった実例”をもとに“必要な書類や行動”を交えケースごとにを事細かにお伝えしようと思います。


あなたの退去時における「原状回復費用負担」の常識を根底から覆すこのセミナー内容は
一体どのようなものか？

申し遅れましたが今回のセミナーの講師を務める私たちの簡単な自己紹介をさせてください。

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