リノベーション「初めの一歩」セミナー 満員御礼ありがとうございました

みなさんこんにちは!
満室経営実践会小林大祐です。

本日は13年2月23日（土）に開催された
「あなたはこれを見ずにリフォームをしますか？」
リノベーションはじめの一歩セミナー+コンサルティング物件内覧会
のレポートをしたいと思います。
今回のセミナーは愛知県一宮市での開催となりました。愛知でのセミナー開催は５年ぶりになります。でも開催場所に関係なく当会のセミナーはいつも全国から熱心な大家さんがご参加頂き毎回満席になりますね。遠方よりのご参加本当にいつもありがとうございます。今回は何と北は青森、新潟、関東圏からは千葉、埼玉、東京、神奈川、関西、西日本圏
からは大分県、兵庫県、大阪、三重県と全国各地から参加頂きました。遠方より毎回参加頂けるという事は、それだけ参加する価値があるという証拠、みなさん本当にありがとうございます。セミナー後には物件内覧会もありましたので、
当日はスーツではなくラフな普段着で講義をさせて頂きました。
さて、今回のテーマは私の「価値提供本領域」である「リノベーション工事」に関するセミナーです。多くの大家さんがなかなか踏み出せない「リノベーション工事」ですが、
その「踏み出せない理由」の本質は「投資戦略」と「リノベーション」、この２つの「関係性」を適切に理解できていない事に起因します。
今回のセミナーは「知識蓄積フェーズ」「事例研究フェーズ」そして「現地見学フェーズ」の３構成となっています。まずは「知識蓄積フェーズ」でこの「関係性の本質」を論理建て説明しました。賃貸経営において長期安定経営を行う為には、物件が「竣工」から「築50年」になるまでにどのようにライフを辿り、そして競争力を失っていくのか？
またその時系列での時間の変遷において賃貸市場がどう変化していくかまで考慮した上で「賃貸経営戦略」の上位概念である「投資戦略」を練る必要があります。まずもって必要な「投資戦略」を明確する事、それこそが「リノベーション工事」を「やるか否か」の「判断基準」が顕在化するのです。次に「リノベーション」と「原状回復リフォーム」の効果を
「多角的」に「比較・分析」した結果を論理的に実際の「実データ数値」を交え解説しました。実際に「リノベーション工事」を行ったことがない方では想像もつかない「リノベーションの効果」をエビデンスや豊富な画像を元に解説しました。ここは非常に大きなポイントですね。「知識蓄積フェーズ」の次は「事例研究フェーズ」です。
今回内覧する物件に「どのようなリノベーション」を「なぜ施したか？」を詳細に解説していきました。「リノベーション工事」をした場合と「原状回復リフォーム」をした場合のそれぞれの「リスクとリターンの比較」を具体的な定量値で示し「どちらが得策かなのか？」を詳細に解説しました。結論的にその人の「投資戦略」や「賃貸経営戦略」、
ひいては「資産形成戦略」により違います。また特に「中古物件」を購入する際には「リノベーション工事がしやすい物件」を選定する事が大切です。その「重要ポイント」も押さえておきました。このポイントを知っていなければ確実にハマります。そのポイントとはは何か？それはその購入対象物件が「ユニットバス」が「入るかどうか？」です。
「ユニットバス」が入らない場合「在来工法」という工法になり「コスト」が「ユニットバス」に比較し「5倍程度」かかります。「競争力」も担保できず、「コスト」が掛かる「悲惨な状態」になってしまう為、絶対にこの「ユニットバスが入るかどうか？」というポイントは中古物件を検討する際には確実に抑えなくてはなりません。
最後は「現地確認フェーズ」です。「投資戦略」に基づく「リノベーション物件」を現地で参加者の方ご自身の目で確認して頂きました。これが今回リノベーションを掛けた物件です。築34年の「築古物件」が「建物設備」の「寿命保全」の観点だけでなく強力な「競争力」を担保し、蘇りました。
和室には今回「琉球畳」を導入した「和モダンテイスト」にしています。「琉球畳」は通常の畳に比べ小さいのですが実は「畳表替え」は「高コスト」ですので導入はよく検討する必要がありますのでご注意ください。洗面台にはベゼルタイプ洗面ボウルを入れてます。こちら定価16万円を超える設備機器ですが「メーカー直接契約」による「超低コスト調達」「によりコンサル案件では7万円を切る価格でオプション導入しています。リノベーションによる空間演出と創造は「インチプレーの積み重ね」ですが設備機器はインパクトを与える為の効果的な
アイテムです。こちらのタイプは「リゾートホテル」によく使用されているものでこれだけで印象が大きく変わりますね。こちらはキッチンです。満室経営実践会のオリジナル設備機器のシステムキッチン「ベルタ」です。人工大理石、３口グリル付コンロ、顔が映る程の艶がある「メラミン化粧板」が標準のシステムキッチン、 このクオリティで一般のシステムキッチン実勢価格の半額以下の価格、定価80万円以上のものが18万円という驚異的価格をコンサル案件では実現しています。こちらは浴室です。こちらも満室経営実践会オリジナル設備機器ユニットバス「アクア」です。こちらは1317、床パングレー、湯船セパレート、アクセントパネル、サーモスタット水栓、メタル調ヘッド、という仕様、定価100万円を超える金額のものを設置価格25万円を切る価格、グレードを上げて、居室の競争力を担保しながら、尚且つ「コスト削減」を両立できる驚異の設備機器です。

こちらは採光型可動間仕切り「エクセラ」です。こちらも満室経営実践会オリジナル機器、定価80万円以上する設備を16万を切る価格でコンサル案件には導入しています。築古物件で居室活用デザイン上課題になる梁をうまく隠す為に特注で大型のものを導入しています。築34年を忘れてしまう室内空間に仕上がりました。

参加者の皆さん全員がこの部屋の「仕上がり」と「掛かった費用」に愕然とされました。（＾＾）最も重要なポイントはこの居室が「1室365万円」で作られているという事です。実は昨年、全く「同じ設備仕様」と「デザイン」で京都府山科区において8室空室の「リノベーションコンサル案件」で現地工事業者へ入札をかけましたが、5社応札で「同仕様」で最も低額だった工事会社からの提示額が何と「550万円」でした。8室の大ボリュームがあって初めて1室あたり「550万円」で提示された今回の仕様、その工事会社の提示価格から、いかに今回の「リノベーション工事」の「グレード」が高いかわかりますね。「競争力」を担保する設備や「デザイン」を実現するには「空室8室」のまとまった工事で「1室550万円」が、5社入札した結果、一般的な工事会社の「最も低額」に提示された「工事価格」なのです。
実はこれを1室単位「365万円」で満室経営実践会特別会員の方には提供しています。
（※▼特別会員になるには審査があります。）
「自己投資」による勉強こそが賃貸経営で利益を残す為に重要、だからこそ毎回満室経営実践会には全国から勉強熱心な大家さんが参加されるのですね。東京開催で「リピート率5割」、名古屋で開催していた時の「リピート率」は何と「驚愕の8割」この驚愕のリピート率は「知識の価値」からなる結果です。裏を返せばもしこのような「競争力」の高い「競合物件」があなたの所有物件の近くに現れたらどうしますか？日本の賃貸経営業界は、そのような激烈な競争社会に既に突入しているのです。競争に勝ち抜く為には「リノベーション」を効果的に活用する為の「具体的施策」をあなた様ご自身の賃貸経営戦略の１つに加える必要があるのです。さて、お待ちかね、今回のセミナー参加者の方々の「直筆アンケート」です。
満室経営実践会にご参加を迷われている方はぜひ参加者の方の直筆アンケートを
ご参考にされて下さい。（※▼アンケートはクリックすると拡大されます。）

【全体的な感想】

戦略的に賃貸経営を考える上でオンリーワン物件化する為のリノベーションの重要性を理解できました。今後の自分の物件及び多くの大家さんの相談にも活かしたいと思います。
岐阜県多治見市　佐藤光久さん

いろいろヒントがあり、新しい発想もあり参考になりました。
東京都新宿区　木村康裕さん

非常に面白かった。
岐阜県瑞穂市 S.Mさん

参考になる事がたくさんありました。
匿名希望さん

リノベーションの可否を具体的な数字で検証しているところが非常に理解しやすかったです。自分の築古物件にも応用していきたいと思います。
青森県青森市 H.Kさん

いつもながら考えさせられます。
神奈川県川崎市 近藤さん

まだ一棟も持っていませんが、リノベーションを意識した物件を探していきたいと、考え方が変わりました。
愛知県名古屋市　H.Mさん

リノベーションのメリットが実感できた。時間軸を考える大切さがわかった。
愛知県日進市　Y.Kさん

現在所有の物件(３物件)を大規模修繕をかける事で前に進みませんでした。
本日のセミナーでがんばって取組みが出来そうです。
大分県大分市　H.Mさん

概念の持ち方が理解できたと思います。
愛知県名古屋市　三輪智美さん

【賃料下落の実態と悲惨な末路についてはどう思われましたか？】

地方では空室増大と一戸建の低価格で今後本当にキビシイと感じています。土地値がなくなる話（不動産の無価値化）に納得しました。
匿名希望さん

とこかで「負のサイクル」を断ち切る必要があるということを再認識させられました。
青森県青森市 H.Kさん

福岡天神、愛知の事例はショッキングだった。
東京都墨田区　H.Sさん

「大家さんの９８％が儲かっていない」という現実が賃料下落の末路なのかと愕然としました。
愛知県名古屋市　H.Mさん

努力しないとどんどん深刻になると思いました。
大分県大分市　H.Mさん