リノベーション「初めの一歩」セミナー 満員御礼ありがとうございました

みなさんこんにちは!
満室経営実践会小林大祐です。

本日は13年2月23日(土)に開催された
「あなたはこれを見ずにリフォームをしますか?」
リノベーションはじめの一歩セミナー+コンサルティング物件内覧会

のレポートをしたいと思います。
IMG_4582今回のセミナーは愛知県一宮市での開催となりました。愛知でのセミナー開催は5年ぶりになります。でも開催場所に関係なく当会のセミナーはいつも全国から熱心な大家さんがご参加頂き毎回満席になりますね。遠方よりのご参加本当にいつもありがとうございます。今回は何と北は青森、新潟、関東圏からは千葉、埼玉、東京、神奈川、関西、西日本圏
IMG_4704からは大分県、兵庫県、大阪、三重県と全国各地から参加頂きました。遠方より毎回参加頂けるという事は、それだけ参加する価値があるという証拠、みなさん本当にありがとうございます。セミナー後には物件内覧会もありましたので、
当日はスーツではなくラフな普段着で講義をさせて頂きました。
IMG_4765さて、今回のテーマは私の「価値提供本領域」である「リノベーション工事」に関するセミナーです。多くの大家さんがなかなか踏み出せない「リノベーション工事」ですが、
その「踏み出せない理由」の本質は「投資戦略」と「リノベーション」、この2つの「関係性」を適切に理解できていない事に起因します。
IMG_4592 今回のセミナーは「知識蓄積フェーズ」「事例研究フェーズ」そして「現地見学フェーズ」の3構成となっています。まずは「知識蓄積フェーズ」でこの「関係性の本質」を論理建て説明しました。賃貸経営において長期安定経営を行う為には、物件が「竣工」から「築50年」になるまでにどのようにライフを辿り、そして競争力を失っていくのか?
IMG_4610またその時系列での時間の変遷において賃貸市場がどう変化していくかまで考慮した上で「賃貸経営戦略」の上位概念である「投資戦略」を練る必要があります。まずもって必要な「投資戦略」を明確する事、それこそが「リノベーション工事」を「やるか否か」の「判断基準」が顕在化するのです。次に「リノベーション」と「原状回復リフォーム」の効果を
IMG_4662「多角的」に「比較・分析」した結果を論理的に実際の「実データ数値」を交え解説しました。実際に「リノベーション工事」を行ったことがない方では想像もつかない「リノベーションの効果」をエビデンスや豊富な画像を元に解説しました。ここは非常に大きなポイントですね。「知識蓄積フェーズ」の次は「事例研究フェーズ」です。
IMG_4747今回内覧する物件に「どのようなリノベーション」を「なぜ施したか?」を詳細に解説していきました。「リノベーション工事」をした場合と「原状回復リフォーム」をした場合のそれぞれの「リスクとリターンの比較」を具体的な定量値で示し「どちらが得策かなのか?」を詳細に解説しました。結論的にその人の「投資戦略」や「賃貸経営戦略」、
IMG_4695ひいては「資産形成戦略」により違います。また特に「中古物件」を購入する際には「リノベーション工事がしやすい物件」を選定する事が大切です。その「重要ポイント」も押さえておきました。このポイントを知っていなければ確実にハマります。そのポイントとはは何か?それはその購入対象物件が「ユニットバス」が「入るかどうか?」です。
IMG_3945「ユニットバス」が入らない場合「在来工法」という工法になり「コスト」が「ユニットバス」に比較し「5倍程度」かかります。「競争力」も担保できず、「コスト」が掛かる「悲惨な状態」になってしまう為、絶対にこの「ユニットバスが入るかどうか?」というポイントは中古物件を検討する際には確実に抑えなくてはなりません。
IMG_4001最後は「現地確認フェーズ」です。「投資戦略」に基づく「リノベーション物件」を現地で参加者の方ご自身の目で確認して頂きました。これが今回リノベーションを掛けた物件です。築34年の「築古物件」が「建物設備」の「寿命保全」の観点だけでなく強力な「競争力」を担保し、蘇りました。
IMG_4137 和室には今回「琉球畳」を導入した「和モダンテイスト」にしています。「琉球畳」は通常の畳に比べ小さいのですが実は「畳表替え」は「高コスト」ですので導入はよく検討する必要がありますのでご注意ください。洗面台にはベゼルタイプ洗面ボウルを入れてます。こちら定価16万円を超える設備機器ですが「メーカー直接契約」による「超低コスト調達」「によりコンサル案件では7万円を切る価格でオプション導入しています。リノベーションによる空間演出と創造は「インチプレーの積み重ね」ですが設備機器はインパクトを与える為の効果的な
IMG_4207アイテムです。こちらのタイプは「リゾートホテル」によく使用されているものでこれだけで印象が大きく変わりますね。こちらはキッチンです。満室経営実践会のオリジナル設備機器のシステムキッチン「ベルタ」です。人工大理石、3口グリル付コンロ、顔が映る程の艶がある「メラミン化粧板」が標準のシステムキッチン、 このクオリティで一般のシステムキッチン実勢価格の半額以下の価格、定価80万円以上のものが18万円という驚異的価格をコンサル案件では実現しています。こちらは浴室です。こちらも満室経営実践会オリジナル設備機器ユニットバス「アクア」です。こちらは1317、床パングレー、湯船セパレート、アクセントパネル、サーモスタット水栓、メタル調ヘッド、という仕様、定価100万円を超える金額のものを設置価格25万円を切る価格、グレードを上げて、居室の競争力を担保しながら、尚且つ「コスト削減」を両立できる驚異の設備機器です。

こちらは採光型可動間仕切り「エクセラ」です。こちらも満室経営実践会オリジナル機器、定価80万円以上する設備を16万を切る価格でコンサル案件には導入しています。築古物件で居室活用デザイン上課題になる梁をうまく隠す為に特注で大型のものを導入しています。築34年を忘れてしまう室内空間に仕上がりました。

参加者の皆さん全員がこの部屋の「仕上がり」と「掛かった費用」に愕然とされました。(^^)最も重要なポイントはこの居室が「1室365万円」で作られているという事です。実は昨年、全く「同じ設備仕様」と「デザイン」で京都府山科区において8室空室の「リノベーションコンサル案件」で現地工事業者へ入札をかけましたが、5社応札で「同仕様」で最も低額だった工事会社からの提示額が何と「550万円」でした。8室の大ボリュームがあって初めて1室あたり「550万円」で提示された今回の仕様、その工事会社の提示価格から、いかに今回の「リノベーション工事」の「グレード」が高いかわかりますね。「競争力」を担保する設備や「デザイン」を実現するには「空室8室」のまとまった工事で「1室550万円」が、5社入札した結果、一般的な工事会社の「最も低額」に提示された「工事価格」なのです。
実はこれを1室単位「365万円」で満室経営実践会特別会員の方には提供しています。
(※▼特別会員になるには審査があります。)
「自己投資」による勉強こそが賃貸経営で利益を残す為に重要、だからこそ毎回満室経営実践会には全国から勉強熱心な大家さんが参加されるのですね。東京開催で「リピート率5割」、名古屋で開催していた時の「リピート率」は何と「驚愕の8割」この驚愕のリピート率は「知識の価値」からなる結果です。裏を返せばもしこのような「競争力」の高い「競合物件」があなたの所有物件の近くに現れたらどうしますか?日本の賃貸経営業界は、そのような激烈な競争社会に既に突入しているのです。競争に勝ち抜く為には「リノベーション」を効果的に活用する為の「具体的施策」をあなた様ご自身の賃貸経営戦略の1つに加える必要があるのです。さて、お待ちかね、今回のセミナー参加者の方々の「直筆アンケート」です。
満室経営実践会にご参加を迷われている方はぜひ参加者の方の直筆アンケートを
ご参考にされて下さい。(※▼アンケートはクリックすると拡大されます。)

【全体的な感想】

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戦略的に賃貸経営を考える上でオンリーワン物件化する為のリノベーションの重要性を理解できました。今後の自分の物件及び多くの大家さんの相談にも活かしたいと思います。
岐阜県多治見市 佐藤光久さん

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いろいろヒントがあり、新しい発想もあり参考になりました。
東京都新宿区 木村康裕さん

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非常に面白かった。
岐阜県瑞穂市 S.Mさん

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参考になる事がたくさんありました。
匿名希望さん

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リノベーションの可否を具体的な数字で検証しているところが非常に理解しやすかったです。自分の築古物件にも応用していきたいと思います。
青森県青森市 H.Kさん

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いつもながら考えさせられます。
神奈川県川崎市 近藤さん

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まだ一棟も持っていませんが、リノベーションを意識した物件を探していきたいと、考え方が変わりました。
愛知県名古屋市 H.Mさん

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リノベーションのメリットが実感できた。時間軸を考える大切さがわかった。
愛知県日進市 Y.Kさん

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現在所有の物件(3物件)を大規模修繕をかける事で前に進みませんでした。
本日のセミナーでがんばって取組みが出来そうです。
大分県大分市 H.Mさん

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概念の持ち方が理解できたと思います。
愛知県名古屋市 三輪智美さん

【賃料下落の実態と悲惨な末路についてはどう思われましたか?】

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地方では空室増大と一戸建の低価格で今後本当にキビシイと感じています。土地値がなくなる話(不動産の無価値化)に納得しました。
匿名希望さん

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とこかで「負のサイクル」を断ち切る必要があるということを再認識させられました。
青森県青森市 H.Kさん

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福岡天神、愛知の事例はショッキングだった。
東京都墨田区 H.Sさん

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「大家さんの98%が儲かっていない」という現実が賃料下落の末路なのかと愕然としました。
愛知県名古屋市 H.Mさん

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努力しないとどんどん深刻になると思いました。
大分県大分市 H.Mさん

【管理会社と仲介業者の本音についてはどう思われましたか?】

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“リスクは大家持ち”基本的に良好な関係を築いていますが「本当の管理会社の本質」を理解できました。
匿名希望さん

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今後のつき合い方をしっかり見つめ直すきっかけになりそうです。
青森県青森市 H.Kさん

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仲介業者や管理会社が信用できなくなりました。
愛知県名古屋市 H.Mさん

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わかりやすかったです。ありがとうございました。
大分県大分市 H.Mさん

【リノベーションが投資戦略と重要な関係にある事についてはどう思われましたか?】

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納得
匿名希望さん

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重要な視点であると理解しました。又、入居者をよい属性化する事は大変賃貸経営上重要と理解しました。
岐阜県多治見市 佐藤光久さん

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自分の考えと概ね一致し安心しました。
東京都新宿区 木村康裕さん

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現時点でかかる費用と、今後20年以上に渡ってもたらされる収益との関係をしっかりと分析し、トータル的な費用対効果を検証する必要があると思いました。
青森県青森市 H.Kさん

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リノベーションのタイミングが具体的にわかった。
東京都墨田区 H.Sさん

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原状回復リフォームでは今後生き残っていくのは難しく、リノベーションが上手にできる大家が生き残るんだとわかりました。
愛知県名古屋市 H.Mさん

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考え方が変わった。
愛知県西尾市 吉見悟さん

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とても参考になりました。セミナーに出席してよかったです。
大分県大分市 H.Mさん

【リノベーションに踏み切れない理由が差別化要因であるという事について
どう思われましたか?】

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リノベーションは定量的に効果が表れない、と考え、自分に言い訳し、今まで踏み切れませんでした。今回のセミナーで俯瞰的にリノベのメリットが理解できました。
愛知県豊田市 久門広尚さん

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視点が今しか見ていない為に踏み切れない人が多い。長期に戦略を考えるとリノベ
ーションが重要とわかりました。
岐阜県多治見市 佐藤光久さん

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人の心理に原因がある事がわかった。人に出来ないことをする事が重要だと分かった。
岐阜県瑞穂市 S.Mさん

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リノベーションに踏み切れない大家は今後、市場から徐々に撤退していくことになるものと予測されます。
青森県青森市 H.Kさん

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家賃が実際に上がっている例があり安心できた。
東京都墨田区 H.Sさん

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リノベーションに踏み切れない大家さんに勝つには、リノベーションしかないとわかりました。
愛知県名古屋市 H.Mさん

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物件を「売る」か「持つ」か、「戦略」が大切と思った。
愛知県西尾市 吉見悟さん

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みなさん同じなので逆に「違う事」をやる事に勇気が出ました。
大分県大分市 H.Mさん

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具体的な例により理解が深まりました。
愛知県名古屋市 三輪智美さん

【リノベーションをする判断基準についてどう思われましたか?】

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売りに出る物件のほとんどが20年前後ですのでこちらのリノベ知識を応用してコスト削減することができれば強いと思います。
匿名希望さん

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今後「所有し続ける物件」と「そうでない物件」に分け、「所有し続ける物件」には、リノベを積極的に入れたいと思います。
愛知県豊田市 久門広尚さん

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費用対効果を長期間に渡りシミュレーションする必要性を実感しました。
青森県青森市 H.Kさん

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「リノベーション」のポイントが「ユニットバス」が重要ポイントである事は新しい発見だった。
東京都墨田区 H.Sさん

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「リノベーション」の「判断基準」が「築20年」というのは大変わかりやすい。
愛知県名古屋市 H.Mさん

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具体的でわかりやすかった。
愛知県西尾市 吉見悟さん

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理論的な証明がありわかりやすかった。
愛知県日進市 Y.Kさん

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私にも基準が出来ました。
大分県大分市 H.Mさん

【原状回復リフォーム工事費用の構成についてはどう思われましたか?】

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「原状回復リフォーム」は費用をかけた割には賃下げも止められなくムダが多いと感じました。
匿名希望さん

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非常に参考になった!
東京都墨田区 H.Sさん

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工事の価格構成において「手間賃」が半分というのは驚きでした。
愛知県名古屋市 H.Mさん

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原状回復だけのリフォームは無駄だと思った。
愛知県日進市 Y.Kさん

【リノベーションと原状回復リフォームの特徴とリスク分析についてはどう思われましたか?】

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「リスク分析」のこの表は考えがすっきりしてリノベーションへの背中をおしてくれる!
滋賀県守山市 小島康弘さん

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リターンがリノベーションの方が多いことに驚きました。こんな結果になるとはわからなかったので大変参考になりました。
岐阜県多治見市 佐藤光久さん

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リフォーム、リノベーションそのものの違いで、リスク管理そのものが変わることがビックリした。
岐阜県瑞穂市 S.Mさん

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「リノベーション」と「原状回復リフォーム」を並べて解説していただいたので、大変わかりやすかった。
愛知県名古屋市 H.Mさん

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わかりやすかった。リノベーションのメリットがわかった。
愛知県日進市 Y.Kさん

【投資戦略とライフプランの関係性についてはどう思われましたか?】

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ライフプランから投資戦略を決め、そこから対象を決めていく重要性がわかった。
岐阜県瑞穂市 S.Mさん

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戦略の軸を持つ必要性を考えるようになりました。
愛知県名古屋市 H.Mさん

【本事例で判明した「投資の本質」によりあなたの購入対象物件の選択肢は増えましたか?】

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増えました。
匿名希望さん

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対象物件については大変幅が広がってきました。
岐阜県多治見市 佐藤光久さん

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増えました。
東京都新宿区 木村康裕さん

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増えました。
匿名希望さん

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増えました。利回りの低い物件も立地がよければ検討したい。
愛知県名古屋市 H.Mさん

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増えた。
愛知県西尾市 吉見悟さん

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増えた。挑戦したい。
愛知県日進市 Y.Kさん

【このリノベーションはじめの一歩セミナーで「リノベーションに対する考え方」は
変わりましたか?】

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毎回、色々な気づき発見があり本当に参考になります。
匿名希望さん

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収益比較をしっかりして、ある意味安心してリノベーションに投資したい。
滋賀県守山市 小島康弘さん

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リノベーションと投資戦略の関係が大変重要であることが実証された点に驚きました。
岐阜県多治見市 佐藤光久さん

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リノベーションを積極的に行い、物件の価値を上げる重要性を考えるようになった。
岐阜県瑞穂市 S.Mさん

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リノベーションに対する見方がポジティブになった!
東京都墨田区 H.Sさん

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ハードルが低くなり、やってみる価値があると思った。
愛知県日進市 Y.Kさん

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壁にぶちあたっていましたので勇気がわきました。
大分県大分市 H.Mさん

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変わりました。検討すべきかと思います。戦力とのからみによる検討が必要です。
愛知県名古屋市 三輪智美さん

【本日のセミナーに値段をつけるとしたらいくらくらいが妥当ですか?】
さて、今回の満室経営実践会、全国から参加された参加者の方々の「セミナー評価金額」は
果たしていくらだったのでしょうか?ぜひセミナーで提供される「知識の質」の判断材料に
して下さい!

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5万円!
神奈川県川崎市 近藤さん

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5万円!
東京都墨田区 H.Sさん

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5万円!
愛知県名古屋市 H.Mさん

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5万円!
愛知県西尾市 吉見悟さん

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10万円
愛知県一宮市 佐藤友保さん

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10万円
大分県大分市 H.Mさん

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20万円
愛知県名古屋市 三輪智美さん

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30万円!!!
匿名希望さん

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50万円!!!
滋賀県守山市 小島康弘さん

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100万!
愛知県豊田市 久門広尚さん

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100万円!
岐阜県多治見市 佐藤光久さん

今回のセミナーも100万円の評価を頂けた方が2名もおられました。(^^) 主催者としては本当に心の底から嬉しいですね。 いつも参加者直筆アンケートを拝見させて頂きますと 実践会を続けてきてよかったと思う感想を多く頂き本当に嬉しい限りです。 ご参加された皆様ありがとうございます。 また遠方より本当にお疲れ様でした。

次回セミナーは、2013年4月27日、
「あなたはこの内容を知らずにアパート・マンションを建てますか?」
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です。「新築コスト削減3部作」のラストとなります。 「実践編」という名のとおり、本事案での私自身が実践し大幅コスト削減に成功した 生々しいノウハウをお伝えしますのでぜひご参加くださいね。

ではまた次回セミナー会場でお会いできるのを楽しみにしています。

満室経営実践会 小林大祐

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