15年01月31日 新築コスト削減戦略セミナー企画・設計編 
満員御礼ありがとうございました!

みなさんこんにちは、
満室経営実践会小林大祐です。

さて、本日は15年1月31日(土)に開催された
「あなたはこの内容を知らずにアパート・マンションを建てますか?」
20年間勝ち続ける機能的デザイナーズマンションを
坪30万円台で建てる為の 新築コスト削減戦略セミナー 企画・設計編
のレポートをしたいと思います。

IMG_5659今回のセミナーにも東京、埼玉、群馬、静岡、愛知、富山、滋賀、三重、岡山、広島、鳥取、山形と、全国各地から今回もの満室経営実践会定期セミナーに40名以上の勉強熱心な 大家さんが参加されました。いつも遠方からのご参加本当にありがとうございます。

IMG_5604今回は前回の「基礎編」に続く「企画・設計編」、本セミナーでは「調査分析・物件企画」フェーズ、「設計士選定・交渉」フェーズ、「設計」フェースと3つ のフェーズに分けて、レジメ総ページ数127ページの内容を3時間30分の講義にて解説していきました。本セミナー内容である「企画設計編」は20年間勝 ち続ける『競争力のある物件企画』を実現する為には
IMG_5619全て欠かせない内容となります。競争力のある物件』とは?実はその「全ての答え」は「市場」が持ってます。よく「コスト削減相談」にこられる地主さんが10以上の「建築プラン」を持参の上、面談にこられますが、残念ながらその全てのプランは「建築会社が建てたいプラン」、即ち、「建築会社が建てれば手間無く儲かるプラン」です。
IMG_5596そうです。実際にはその建築会社から提示されているプラン自体はその物件所在地がある市場を緻密に調査した上で立案されているものではなく、残念ながら建 築会社からの提案では全て建築会社が建てれば手間無く儲かるプランなのです。本セミナーでは、その物件企画を立案する際に必要な「市場ニーズ」をどのよう に的確に把握すればよいかの具体的方法をステップバイステップで
IMG_5649事細かく解説していきました。その全体像は「人口動向」、「交通アクセス」、「競合物件」など「対象エリア」の「静態データ」を「具体的数値」で実際に調査で捉えていきます。その具体 的方法はインターネットや役所、仲介業者、そして実際に現地へ赴いて確認する等複数の「手法」と「チャネル」を利用します。多くの参加者の方が「ここまでの調査をしているのか?」
IMG_5622と驚かれていましたが、賃貸物件を建築する際には必ず数千万単位、時には億単位の借入を起こしま す。私は数千万、数億円単位の借入を起こすのであれば、私は必ずこのレベルの調査をしなくては怖くて借入を起こす気になりません。調査の「幅」と「深 さ」、そして「精度こそ」が的確に市場ニーズを捉えた「物件企画」には必要です。市場について正確なデータが得られた上で初めて
IMG_5651「物件企画」の策定に取りかかることができます。「ターゲット層」を明確し、各自各々違う「物件保有戦略」 や「賃貸経営戦略」の中でのその物件自体の「事業コンセプト」を検討した上でその「間取り」や「賃料設定」を導き出していきます。 次に「設計士選定・交渉フェーズ」です。このフェーズでは「設計士業界」の業界構造を理解し彼ら設計士の思考実態を生々しく解説していきます。
IMG_5625賃貸物件を建築する場合どのような設計士と組めばよいか、どのような「ロジック」でアプローチし、「設計費用」をどのようにして交渉し合意に導くのか具体的な文言だけでなく詳細な数字まで開示していきました。設計料の相場を具体的な数字で開示ましたが、 「ここまで安くする事が可能なのか?」と驚きの声が多数アンケートで頂きました。
IMG_5641全ては私が実践してきた「言行一致」による実例を通じた「コスト削減メソッド」こそが満室経営実践会セミナーの最大の特徴です。さて、最後は「設計フェー ズ」です。新築時にしか装備できない「劣化しない設備」について具体的に説明しました。この「劣化しない設備」の概念を理解する事は中長期的な「物件競争 力の担保」と「ライフサイクルコスト」の観点から非常に重要です。
IMG_5651「劣化しない設備」の具体例と、その実際にそれらを実装した物件の「建築コスト」の具体的実例をレジメで解説すると、参加者の皆さんは全員「びっくり」と いった驚きの様子でした。また設計コンペの実際や活用の仕方等も事細かく説明しましたがやはりその建築業界の「業界構造」と「思考実態」を踏まえた上での 「コスト削減アプローチ」が非常に参加者の方々の理解度を
IMG_5655高める効果がありました。3時間半の講義もあっという間に終了です。 これで全3部作の建築コスト削減戦略セミナー「基礎編」・「企画設計編」が終わり、残すは次回の「実践編」となりました。今すぐ「実践編」を続けて聞きたいという参加者の方もおられ、その参加者の皆さんの反応に主催者としては嬉しい限りでした。
IMG_5662そしてこちらは懇親会の様子です。
毎回半分以上の方が懇親会に参加されて、毎回3次会位まで行われます。 通常では出会うことが出来ない賃料収入年間3億円レベルのプロの大家さんと交流を深められることができるのも満室経営実践会セミナーの大きな価値のひとつです。

さて、お待ちかね、今回の参加者の方々の本セミナーの直筆アンケートです。

【全体的な感想】

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戦略に基づいて実際に行った新築コスト削減をこのセミナーで体験することができ
とても価値のある時間を過ごせました。
愛知県豊田市 T.Hさん

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新築をすぐやりたくなりました。
東京都文京区 佐脇さん

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知らない世界でした。一つ一つそのとおりだと思いました。
東京都八王子市 M.Sさん

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この企画設計編は15年前にききたかったといつも思います。
滋賀県守山市 小島康弘さん

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早く新築にもチャレンジしたくなりました。
東京都練馬区 M.Kさん

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毎回、建築実務をやっている僕よりもメチャ詳しく、マニアックで、しかもそれが
体系的に整理されているので、とても感銘を受けました。うちの会社の業務を
大祐さんに体系化してもらいたいくらいです!!
東京都江戸川区 M.Nさん

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物事を横断的に見る力を養うことが様々な場面で必要なことが良く理解できました。
いつもですがとても勉強になりました。
鳥取県倉吉市 廣田誠一さん

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セミナーの内容はもちろん、先生の話全てが大変参考になりました。これを知らず
して賃貸経営を行ってはいけないと感じました。
三重県三重郡 H.Tさん

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すべての不動産投資に通ずる内容で勉強になりました。
S.Sさん

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現地現物による調査、分析が大事なんだと再確認することができました。
M.Nさん

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20年間勝ち続けるためには市場やターゲット層のニーズをしっかり調査分析して、
物件企画を立案し、競合が真似出来ない強みを最初の設計段階で盛り込む
事の重要性を理解できた。
東京都文京区 K.Sさん

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大変為になりました。ありがとうございました。道しるべがあると助かります。
広島県広島市 西村慈子さん

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2回目の参加です。改めて聞いても非常に実践的な内容でした。
神原さん

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前回DVDを購入して勉強したつもりでしたが、生で聞くとより耳に入ってきたので、
参加費を払っても聞いた価値がありました。
東京都目黒区 A.Tさん

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企画、設計の全体像がとてもよく理解できました。大変勉強になりました。ありが
とうございました。
東京都品川区 木村憲太郎さん

【「新築コスト削減戦略セミナー」「企画設計編」の3つのフェーズ「調査分析・
物件企画」「設計士選定・交渉」の構成についていかがでしたか?】

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実際に行った順序に沿って構成されているので頭に違和感なくスムーズに入った。
愛知県豊田市 T.Hさん

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適確だと思います。銀行交渉編があると面白いとおもいます。BKの反応など実例が
あると良いでしょう。
東京都文京区 佐脇さん

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ここまでやればという位足で実際にやっているので感心すると共にやる気が出て来
ました。
東京都練馬区 M.Kさん

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とてもわかりやすかったです。3時間があっという間でしたが、ボリュームがすご
く多かったので、家でしっかり復習したいと思います。
三重県三重郡 H.Tさん

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調査の重要性を認識した上で設計の本質を解説していただきわかりやすかった。
東京都文京区 K.Sさん

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やはり基本的な物件企画をどのようにつくるかは新築での重要なキーワードと思い
ました。
神原さん

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分析に関しては中古物件の場合でも経験はしているが、より密な内容でためになっ
た。設計士に関しては新築ならではの話なので非常にためになった。
東京都目黒区 A.Tさん

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はじめて参加しましたが、流れるように理解できました。
東京都品川区 木村憲太郎さん

【有名コンサルタントが口を揃えて言う「企画が8割の嘘」についてはどう思われ
ましたか?】

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その奥にある大事な事を教えていただきました。
愛知県豊田市 T.Hさん

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ほんとですかと思いました。
東京都八王子市 M.Sさん

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確かにその企画をする前段階が重要な事が良く分かりました。
東京都練馬区 M.Kさん

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だまされないようにしないといけないことがわかりました。
三重県三重郡 H.Tさん

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市場調査が重要だと良くわかった。いままであいまいでつながりがなかったので。
より良いくぎり線をひけた。
岡山県岡山市 光田敦さん

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企画段階の調査分析の重要性が見えました。
S.Sさん

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調査分析が的確でない企画では危険ということがわかった。物件企画以外にも言え
ることですね。
東京都文京区 K.Sさん

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市場ニーズを把握しなければいけない事がわかりました。
広島県広島市 西村慈子さん

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一言「企画」といってもその中身の濃さで全く意味が異なるものと思った。
東京都目黒区 A.Tさん

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調査の重要性がよくわかりました。その調査の上に企画を立てないと、意味がない
のだと思いました。
東京都品川区 木村憲太郎さん

【調査分析の考え方、調査分析手法についてはどう思われましたか?】

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新築だけでなく中古物件を購入する時にも十分に役に立ちます。
愛知県豊田市 T.Hさん

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中古物件の購入時はやってましたが、新築時はさらに重要ですね。
東京都文京区 佐脇さん

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良く分かりました。
東京都練馬区 M.Kさん

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市場ニーズを明らかにするための市場調査の重要性がとてもわかりやすく理解でき
ました。
鳥取県倉吉市 廣田誠一さん

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新築・中古にかかわらず、賃貸経営において非常に重要と思いました。
三重県三重郡 H.Tさん

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競合物件の見方が良かった。
S.Sさん

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現地現物による確認に優る情報はないということに共感しました。
M.Nさん

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マクロ、ミクロ、静態、動態の両側面を捉える考え方を具体例を通じて解説いただ
きわかりやすかった。
東京都文京区 K.Sさん

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調査分析については、かなりの行動力が要るのだなと思いました。
広島県広島市 西村慈子さん

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非常に地味な活動のように思いますが、自分で現地を確認する事は重要な事と思う。
神原さん

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自分もそれなりに、人以上にやったつもりでいたが、それでも勉強させられるとこ
ろが多かった。
東京都目黒区 A.Tさん

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正直、ここまでやるのかというが感想です。しかし、実践可能なノウハウのため、
参考になりました。
東京都品川区 木村憲太郎さん

【競合物件現地確認調査の仕方と具体例についてはどう思われましたか?】

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早速実行してみたい思います。
愛知県豊田市 T.Hさん

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中古物件のリノベの資金調達にも応用できそうです。
東京都文京区 佐脇さん

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納得できました。
東京都練馬区 M.Kさん

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ターゲット層、競合物件の力量、市場性の必要性を改めて強く感じました。
鳥取県倉吉市 廣田誠一さん

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具体的でわかりやすく、すぐ実せんしてみたいです。
三重県三重郡 H.Tさん

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ネットで空室率を出すだけでなく実地調査をするというのは驚いたがそこまでする
という考え方のブレイクスルーになった。
岡山県岡山市 光田敦さん

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時間のかかる方法ではありましたがリスクを考慮すると必須な手段と感じた。
M.Nさん

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しっかり準備した上で足でかせぐ、つまり3現主義が大事であることを改めて理解
できた。
東京都文京区 K.Sさん

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③と同じく、まだまだ足りないかもしれないと思わされた。
東京都目黒区 A.Tさん

【仲介業者へのヒアリング手法とヒアリング項目、具体例についてはどう思われまし
たか?】

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具体的な聞き方を教えてもらえたので、モデリングして実行してみます。
愛知県豊田市 T.Hさん

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今後の参考にしたいと思います。
東京都練馬区 M.Kさん

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「なぜ、そんなことを聞くのか?」「なぜ、そんなアプローチの言い方で聞くのか
?」を明確にクリアーに説明してもらえたので「ストン」と入ってきてわかり
やすいです。
東京都江戸川区 M.Nさん

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調べるということがどういう事か良く分かった。
岡山県岡山市 光田敦さん

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具体的な質問方法が提示されており、アクションがしやすい。
M.Nさん

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具体的なトーク例があってわかりやすかったが、前提となるのはしっかりとした分
析に基づく仮説であり、ここでも調査の重要性が理解できた。
東京都文京区 K.Sさん

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ヒアリングも重要と思う。いろいろな情報の中から自分でうらをとる事が大切と思う。
神原さん

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聞きたい答えを明確にして質問項目を考えることが大事と感じた。
東京都目黒区 A.Tさん

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具体的なトーク、項目まで公開して頂き、とても勉強になりました。
東京都品川区 木村憲太郎さん

【調査分析と物件企画の密接な関係についてはどう思われましたか?】

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調査することをして始めて物件を企画できるという事が分かりました。
愛知県豊田市 T.Hさん

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要ですね。売却フェーズの次はこれだと思いますので重要ですね。大戦略として
「どの地域に考えるか」があると面白いと思います。
東京都文京区 佐脇さん

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まさに戦略!意志ないところに賃貸経営なし
滋賀県守山市 小島康弘さん

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とても密接している事が良く分かりました。
東京都練馬区 M.Kさん

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「作るべき物件企画」が極めて明快であるが故に、この様に調査分析がいかされる
な、と実感することができる、素晴しい講義です!
東京都江戸川区 M.Nさん

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マクロ的、ミクロ的、静態、動態の各側面をトータルとして考える方法はとても参
考になりました。
鳥取県倉吉市 廣田誠一さん

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何が必要とされるか?を決める物件要件は調査と密接な事に納得。
M.Nさん

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市場性とターゲット層の把握、そして競合物件の状況を見据えた物件企画でないと
いけないことがよくわかった。
東京都文京区 K.Sさん

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ニーズのあるものを建てないといけないという事がわかりました。
広島県広島市 西村慈子さん

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あれだけ明確なターゲットを設定するには、その裏で大変綿密な調査が根拠として
あるのだとおどろきでした。
東京都目黒区 A.Tさん

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調査に基づいた企画が一番重要であり、設計士とのコスト削減の肝になることがよ
く分かりました。
東京都品川区 木村憲太郎さん

【設計士選定における効率的なアプローチ方法はいかがでしたか?】

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新築を建てる前に聞いておいて良かった。聞かなければ何も考えずにサインしてい
たと思います。
愛知県豊田市 T.Hさん

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これはすごい
東京都八王子市 M.Sさん

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他では聞けないノウハウと感じました。
三重県三重郡 H.Tさん

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時間のない中で効率的に探すには良い手段だと思いました。
M.Nさん

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設計は誰がやっても同じという現実におどろいた。そのような背景を理解しながら
ネットかコンペを利用するべきなのですね。
東京都文京区 K.Sさん

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早速私も行ってみます。
神原さん

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ああいった方法があるとは知らなかったので、ぜひ使いたい。
東京都目黒区 A.Tさん

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設計士のコストを削減するためのアプローチ方法がよく分かりました。
東京都品川区 木村憲太郎さん

【設計料の交渉における必要要件や設計料の相場についてはいかがでしたか?】

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相場は経験してみないとわからないので、この情報の価値は高いと思う。
愛知県豊田市 T.Hさん

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相場感を全く持っていなかったのでよかったです。
東京都文京区 佐脇さん

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これはすごいです
東京都八王子市 M.Sさん

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理系出身、人とのコミュニケーションがへたで、マニアックな設計士は、施主との
物件企画が苦手だったりします。そこをこちらでやるので、「あとは図面を引く
だけだ!!」ってアプローチは本当にすばらしいです!!
東京都江戸川区 M.Nさん

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自分だけでやっていたら絶対にわからない情報、ノウハウで大変参考になりました。
三重県三重郡 H.Tさん

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過去に経験した。または業界に従事している。なんて人でないと知り得ない情報。
M.Nさん

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具体的な相場の金額を教えていただき参考になった。
東京都文京区 K.Sさん

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相場感もわかったのでよかったです。
神原さん

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自分にとっては未経験な分野なので、非常に参考になった。
東京都目黒区 A.Tさん

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何を話せばよいか、相場についても良く分かりました。
東京都品川区 木村憲太郎さん

【20年間勝ち続ける最強の設計思想や「劣化しない設備」に関してはいかがでしたか?】

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とてもシンプルな事だけど、意識していないと老化する設備だけを気にしていた
思います。
愛知県豊田市 T.Hさん

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この3点だけで、十分以上に勝負できる。
滋賀県守山市 小島康弘さん

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ちまたではやってた「再販売業者からの中古RCフルローン」の危険性を指摘しても
らえる内容です。本当にすごいです!!
東京都江戸川区 M.Nさん

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顧客のニーズに合わせた考え方にとても考えさせられました。
鳥取県倉吉市 廣田誠一さん

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劣化しない設備という発想に驚きましたし、本当に最強だと思います。
三重県三重郡 H.Tさん

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新築を建てる際に考慮したいと思った。
岡山県岡山市 光田敦さん

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具体的で何にお金を使うかがわかりました。
S.Sさん

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後で変えられない、◆◆◆、◆◆◆、◆◆こそが競合に対する絶対的強みになることが
理解できた。※(◆◆◆はノウハウ部分です。)
東京都文京区 K.Sさん

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後から出来ない今しかない事をコストバランスを考えて行う事が大切と思う。
神原さん

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新築だからこそできる部分が大きいので、もし自分で取り組むときはしっかり重視
しようと思った。
東京都目黒区 A.Tさん

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劣化しない設備をつくることが、戦略上重要だと良く分かりました。
東京都品川区 木村憲太郎さん

【この新築コスト削減戦略セミナー企画設計編で調査分析の重要性を理解できましたか?】

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十分に理解できたと思う。知識がない状態で新築を建てる恐ろしさを教えて頂き
ました。
愛知県豊田市 T.Hさん

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悔いを残さないためにもここに時間をつかわんといけないことが十分すぎるくらい
わかりました。
滋賀県守山市 小島康弘さん

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とても重要だという事が良く分かりました。
東京都練馬区 M.Kさん

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金融店舗出店戦略を担っていた頃にエリアマーケット相場動態の調査分析をしてま
したが、それよりも圧倒的なボリュームと、全ての調査項目にその理由が明確
に体系化されていることに感動です。
東京都江戸川区 M.Nさん

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何かを始める時には緻密な準備が必要であることがよく理解できました。
鳥取県倉吉市 廣田誠一さん

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大手建築メーカーにだまされない為に非常に重要と理解しました。
三重県三重郡 H.Tさん

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中古を買う場面も利用できる考え方で良く分かった。
岡山県岡山市 光田敦さん

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確実な安定経営を実現するには、とっても重要だと理解できました。
M.Nさん

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自分の思いこみではなく市場のニーズやターゲット層のニーズを把握する意味で調
査分析が重要であることが理解できた。
東京都文京区 K.Sさん

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両方参加させていただき、現在3棟目RC新築を行う予定です。今後の建築に役立つ
内容だと思う。
神原さん

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これまでも重要とは思ってきたが、まだまだ足りないと思い知らされた。
東京都目黒区 A.Tさん

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とにかく、調査が一番最初でありそこから細かく企画していくことが重要だと思い
ました。
東京都品川区 木村憲太郎さん

【本日のセミナーに値段をつけるとしたらいくらくらいが妥当ですか?】

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8万円!
東京都目黒区 A.Tさん

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10万円!
東京都文京区 K.Sさん

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10万円!
広島県広島市 西村慈子さん

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10万円!
神原さん

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10万円!
東京都品川区 木村憲太郎さん

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10万円!
埼玉県さいたま市 S.Eさん

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12万円!
M.Nさん

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20万円!
鳥取県倉吉市 廣田誠一さん

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20万円!
三重県三重郡 H.Tさん

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20万円!
岡山県岡山市 光田敦さん

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20万円!
S.Sさん

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21万6千円!!!
東京都江戸川区 M.Nさん

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50万円!
滋賀県守山市 小島康弘さん

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50万円!
東京都練馬区 M.Kさん

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100万円!
東京都文京区 佐脇さん

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100万くらい!
東京都八王子市 M.Sさん

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300万円!!!
愛知県豊田市 T.Hさん

皆さん長時間の講義お疲れ様でした。
また、遠方からのご参加ありがとうございました。 アンケートに寄せられた声を励みにまた次回のセミナーも頑張ります。
さて、次回セミナーは、2015年4月25日、
「あなたはこの内容を知らずにアパートマンションを建てますか?」
20年間勝ち続ける機能的デザイナーズマンションを
坪30万円台で建てる為の新築コスト削減戦略セミナー 実践編

です。

セミナー会場でお会いできるのを楽しみにしています。

満室経営実践会 小林大祐

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