※特別映像19分08秒は下の方にあります。　　　　　　Presented by 大家さんの為の満室経営実践会

お待たせ致しました。

あなたの賃貸経営の大きなリスクのひとつである
入居者からの「敷金返還訴訟」、
「入居者保護」のその“訴訟実態”からあなたを守る為の
「具体的な方法」をあなたとシェアするセミナーが

2018年1月27日（土）の「基礎編」に引き続き
2018年4月28日（土）に「実践編」が遂に開催されます。


▼本来入居者が負担するべき｢原状回復費用｣を｢敷金返還訴訟｣により｢全額返還｣し損をした
▼経営規模拡大に伴い入居者からの｢敷金返還訴訟｣へ対する｢リスク｣が増大している
▼退去の度に入居者とトラブルになるのが嫌なので｢敷金｣の大半を返還している
▼｢国土交通省のガイドライン｣を盾に｢敷金返還要求｣を受け｢原状回復費用｣を｢全額負担｣
　　している
▼退去の度に入居者がゴネていつも揉めて交渉が疲れる

このような方はお急ぎ下さい。

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【大家さんの為の満室経営実践会　　2018年度　第2回セミナータイトル】

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皆さんこちらをご覧下さい。


これは私が保有する物件の入居者から実際に届いた「敷金返還訴訟」の「訴状」です。

驚くべき事に入居前の契約時に賃貸契約書、重要事項説明書に「原状回復費用を
入居者が全額負担する事を前提に禁止事項であるペット飼育を免除する」との内容を明記し、
1時間30分かけて説明した上、自ら署名押印して入居しているにも関わらず「敷金21万4千円」、即ち「敷金全額返せ」と訴訟を提起してきたのです。




今からお伝えする内容は21年9月、約9年前に実際にあった実話です。


仲介を依頼している大手仲介業者稲沢店の担当者から「今から案内していいですか？」と連絡がありました。本物件所在地は愛知県江南市、連絡があった稲沢店からはそもそも賃貸エリアが違います。しかし入居希望者は「結婚に伴う転居」との事で、「新築状態にリノベーションしている賃貸物件」、且つ、「ペット飼育」が許可され、「予算に会う部屋」が「稲沢エリア」になくわざわざ「江南エリア」まで足を延ばして内見に来るというのです。

私は当時愛知県に居住していた為、その内見に立ち会いました。

内見対応した際にその入居希望者は

▼「建築関連の仕事をしており結婚を機に賃貸物件を探している」という事、そして
▼「ペット飼育を許可してもらえる物件を探しているが、皆日当たりが悪かったり場所が
　　駅から遠い等よい物件がない」
との事でした。その内見時にも私から仲介業者立ち合いの元、現地にて「ペット飼育」に関しては
▼「入居者全額負担で入居当初の状態へ原状回復して頂く事を条件に通常ペット飼育禁止を
免除とする」旨の条件を伝えました。

その翌日、その入居者からは「入居申込書」が入り、ほどなくして仲介業者とすり合わせの上
賃貸契約締結の日程が決まりました。賃貸契約自体は家主である私が仲介してくれた
仲介店舗へ赴き説明、署名、押印するのですが、事前に「重要事項説明書」は仲介業者が
事前に締結してもらっていました。その「重要事項説明書」がこちらです。



この「重要事項説明書」には「１．原則ペット飼育不可、但し修繕費を過去の判例等一切勘案せず全額自己負担にて負担する事と礼金1か月を条件とする事で小型犬2匹飼育可」と記載があり「入居者自筆」の「署名」もあります。

その後、本契約は「再契約型」の「定期借家契約」の為、3回の再契約をしました。

当然3回とも全て1時間以上かけて読み合わせの上、「入居当初の条件」である
「原状回復費用を全額入居者が負担する事を前提としてペット飼育禁止を免除とする」を
再三説明し、事前に「工事費用」を全て説明した上での「再契約」でした。

そして２６年１２月、その入居者から連絡が入ります。

▼「新居を建てたので引越しします。」

通算「５年２か月程」居住したこの入居者は子供も生まれ、勤め先が建築会社という事もあり、勤め先の会社の施工で同じ江南市に「新築住宅を建てた」との事での「退去連絡」でした。
　私の物件は築年数は経過しているものの「室内」は全て一旦フルスケルトンの上の「新築状態」の「リノベーション物件」で、過去、退去した入居者は皆、「転勤による退去」か、「近隣に新築戸建てを建築」して引っ越すという理由が殆どでしたので、通常通りその入居者と「退去立ち合い日程」を決めました。そして「退去立ち合い」の日の事でした。私はいつものごとく事前に▼「入居時に契約した契約書に則り退去費用の精算を積算します。●●さんは原状回復費用を全額自己負担する事を前提にペット飼育禁止免除ですのでこの契約書に沿って積算しますね」 と説明した後に淡々と積算し、精算書をまとめました。入居当初は壁紙も床も全て「フルリノベーション」の「新築状態」ですので「ペット飼育」により「匂い」や「毛」、そして「傷」がついた「壁紙」や「床」を全量カウントし、その他、入居者が傷つけたキッチン等の「故意過失部分」を積算し「精算書」を作成しその場で説明の上提示しました。するとその入居者は▼「この精算書には納得できない、この精算書が妥当かどうか判断したい」と言い出したのです。
　　私は入居時の事前説明、３回再契約してきた契約時の条件の説明し、
▼「払わないという事はないですよね？」と伺った所、
▼「払わないという事はない、この中身が妥当かどうか確認したいので時間が欲しい」との事でした。さらにその入居者によくよく話を伺ってみると
▼「建築関係の仕事をしているがアパートに詳しい社員に聞いてもペットを飼育していたとしても 敷金が全額返還されるらしいと聞いている」との話でした。
私は、入居当初の契約に則り、「壁床天井」を「全額入居者負担」で張り替える事を前提に「ペット飼育2匹」を許可し、「退去費用総額」がそれなりに大きくなってしまう為、入居者の負担を極力軽くするように「故意過失部分」は極力請求しない「精算書」を作成しこの「退去精算」に合意するよう促しましたが、結局交渉は決裂し、翌年その入居者の代理人弁護士より「敷金全額返金」する旨の「内容証明郵便」と、幾度となく「代理人」からの電話での「敷金全額返還を促す連絡」がありました。私は当然ながらその要求には応じる事はしませんでした。しばらくしてその入居者が提起した「敷金返還訴訟」の「訴状」が裁判所から送られてくることになるのです。



その訴状の内容によると入居者の主張は以下の内容でした。

▼「事前に締結した特約は無効」
▼「借主は個人であり消費者契約法により無効」
▼「従って敷金を全額即時返還すべき」

入居前に「事前説明」し、「重要事項説明書」にも明記があり、さらには「契約書」に記載があり、さらに、「契約内容」を1時間30分以上かけて毎回説明し、さらにその内容を「録音」してお互い合意の上、「ペット」を2匹も飼育して入居していたにもかかわらず、その事前に了承した契約内容を全く無視し、上記のように「敷金を全額返せ」という常識的に見てもあり得ない主張だったのです。

この内容を見てあなたはどう思われましたか？

普通に学校を出て「一般的」な「社会常識」を身に着けた社会人としては“通常では理解できない全くもって非常識な主張”であるとお感じの事と思います。


ではなぜこのような“常識はずれ”な“法外な主張”を普通にしてくるのか？


その理由は、私たちが生活するこの「日本」の「法律」における「基本概念」に基づきます。
私達大家が関わる「借家」についての日本の法律、「借地借家法」は「弱者保護」の「基本概念」の上に構成されています。その為、過去の莫大な「敷金返還訴訟に関する訴訟判例」を紐解いてみても、殆どの「訴訟案件」で「家主側敗訴」の判例が数多く出てきます。その為、入居者側に立つ弁護士事務所及び弁護士は「借主側からの敷金返還に関する相談」があった際には“かなり強気の見解”を示し、どのような「特約」を賃貸契約により締結していたとしても”消費者契約法で無効”であるとし、「敷金は殆ど全額返還されます」という提案を基に「訴訟案件」を受任します。その為、日本全国における「敷金返還訴訟」において、このような“常識を大きく逸脱”した「法外な主張」が普通に“まかり通ってしまうのが実態“なのです。さらにこのような主張が簡単にまかり通ってしまう理由をより明確に理解する為には、日本の「法律」だけでなく、大家を取り巻く極めて「大家側に不利」な「訴訟実態」を理解する必要があります。



大家を取り巻く“理不尽”な「訴訟実態」、その実態を一言でいえば日本における「大家」を取り巻く 「訴訟実態」は「四面楚歌」という言葉がふさわしい“極めて危険な状態”にあります。

その最も「大きな理由」は、入居者は「借地借家法」・「消費者契約法」により強固に
守られているという「法律的な裏付け」があるからです。

例えば、

▼「賃料3か月以上滞納でなければ立ち退き訴訟が敗訴してしまう」や、
▼「契約書・重要事項説明書に特約事項が明記され、入居者が署名押印していても
　　 特約無効とされるケース」、
そして、
▼「原状回復費用」に関して「経年変化」・「通常損耗」と「故意・過失」による
　　 損耗の境目が曖昧で証明困難」により敗訴してしまう等、

借家についての日本の法律は「消費者」である「入居者保護」が「基本概念」であり、
その「訴訟実態」は、いわば「ごねられたら負け」の大家にとっては“極めて危険な状態”にあるのです。


さらに、その一方で、大家側の「賃貸経営」における「現場実態」において、

▼「そもそも敷金が20万円程度に対して弁護士費用が高額」、
▼「とれるかどうかわからない退去費用（30万円〜50万円程度）に対して
　　弁護士費用が高額」、
▼「支払能力が怪しい入居者へ対して係争したとしても精神的負担と労働対効果が合わない」

という、

大家側をとりまく「敷金返還訴訟」における“極めて不利”な「現場実態」があります。

即ち、全国的な賃貸物件の「過剰供給」による「賃料下落化」に伴い、「入居者層」の「属性の低下」が加速し、その結果、「原状回復トラブル」は全国的に増加傾向にある一方で、そもそも「原状回復費用請求」、及び「敷金返還交渉」において「係争化」した場合、▼弁護士費用を含む「訴訟費用」がペイしない為、全国の大家は「敷金返還要求」及び「敷金返還訴訟」に対してそのまま入居者からの“理不尽な敷金返還要求”に応じて「泣き寝入り」しているというのが日本における賃貸経営の“極めて深刻な実態”なのです。



では日本における賃貸経営における、入居者からの“常識外れ”で“理不尽”な
「敷金返還訴訟」において我々大家はどのように対処すべきなのか？

結論からいいましょう。

「敷金返還訴訟」において我々大家側が「身を守る為に必要な事」とは、
「敷金返還訴訟」における「訴訟実態」を熟知した上で「裁判所の判例」を鑑みた
「通常損耗」と「故意過失損耗」とを明確く区分する判断力を身に着け、
　本来返還すべきでない箇所は”徹底的に戦う為の力を付ける事”が重要です。

さらその上で「敷金返還訴訟」において勝訴する為に“極めて重要な事”があります。

それは「敷金返還訴訟」に勝つ為には「事前準備」が全てです。

その「事前準備」とは「入居時」の「居室」の状態の「写真」と
「退去時」の「居室」の状態の「写真」の両方を提示し、
明らかに「入居者」が損耗させたとうい事を「後日証明」する事が必要です。

この「入居時の状態」、即ち、「事前準備」ができていなければ残念ながら殆どが
その「敷金返還訴訟」において「敗訴」になるでしょう。

ネットで「敷金返還訴訟」を調べてみて下さい。

十中八九、検索で出てくる弁護士事務所のその全ては、
我々「大家側の味方」ではなく、入居者側の代理人を受任する、
いわば「借主の味方」という内容になっています。

これは、全国の「賃貸経営」の「現場実態」として、“「入居当初の状態」と「退去時の状態」の両方を「後日提示して証明」する事ができる「賃貸経営者」が殆ど存在しない“という実情により、全国の「敷金返還訴訟」の殆どが”大家の敗訴“となっているのです。。



では「何も準備がない賃貸経営者」は皆、“非常識”な「悪質入居者」からの
「敷金返還要求」及び「敷金返還訴訟」に全て応じ本来入居者が支払うべき「原状回復費用」を大家が負担し敷金を要求通り全額返金しなくてはいけないのか？

結論からいうとそうではありません。

上記のような「事前準備」がない状態であったとしても、
“非常識”な要求である「敷金返還訴訟」と戦う為の「秘策」が存在します。

その「秘策」とは、前述した「敷金返還訴訟」において、我々大家側が
「身を守る為に必要な事」である、▼「敷金返還訴訟」における「訴訟実態」を“熟知”し、
「裁判所の判例」に鑑みた「通常損耗」と「故意過失損耗」とを「明確に区分する判断力」を身に着けた上で 「個別案件毎」に違う「訴訟戦略」を「立案」し、その「訴訟戦略」に則って「落としどころ」を設定し、 そこに「最も近い所」での「和解」を勝ち取る事にあります。

より正確に言うと「敷金返還訴訟」においてしかるべき「事前準備」がない場合、
▼「大家側が負担するべきもの」と「入居者側が負担するべきもの」を「的確」に見極め、
その「入居者が負担するべきもの」を“論理的”に「主張」、「立証」し、「詰め将棋」のごとく「訴訟」を展開し、最終的に「判決」を取りに行くのではなく、最もこちら側に有利な「和解」、即ち「勝ち和解」を“戦略的”に取りに行くのです。

この「事前準備」がない場合の「敷金返還訴訟」において
「勝ち和解」を取りに行くという 「訴訟戦略」には理由があります。

実は日本の「民事裁判」の「8割」は「和解」と言われています。 敷金返還訴訟は、その殆どが140万円以下の請求の為、「簡易裁判所事件」の管轄事件は、全国の「簡易裁判所」では、「年間約34万件」（平成27年）とい”膨大な数の訴訟事件”を取り扱っています。「簡易裁判所」を法廷を見学すれば判かりますが、同じ時間に何件もの事件の当事者を呼び、「流れ作業」のようにして事件を処理しています。こうしなければ処理しきれないのが現実です。1つの事件の「判決」を書く為には3日掛かると言われている為、この「膨大な数の事件」の全てについて「判決」を書くのは物理的に不可能なのです。その為、「簡易裁判所」における裁判において裁判官は“積極的に和解を進めてくる“のです。140万円を超える請求の事件を管轄する「地方裁判所」でもこの実態は変わりません。

仮にあなたの保有する「賃貸物件」において、「敷金返還訴訟」へ対しての「事前準備」がなかったとしても「個別案件毎」に違う「訴訟戦略」を立案し、「入居者が負担するべき箇所」と「家主側が負担するべき箇所」を明確に区分し、その「訴訟戦略」に則って“戦略的に和解を取りに行く事”ができるのであれば、その「敷金返還訴訟」における“被害”と“リスク”を“最小化”する事ができるでしょう。


セミナー当日は「大家側」に“極めて不利”な「敷金返還訴訟」において、「訴訟」に勝つ為に必要な、本来準備するべき「事前準備」がない場合でも、「個別案件毎」に違う「訴訟戦略」を自ら立案し、 その「戦略」に則って「落としどころ」を設定し、そこに最も近い所での「勝ち和解」を取る為の 「訴訟戦略」をあなた”ご自身が立案”できるよう事細かにお伝えしようと思います。 また、今回の「訴訟案件」から“判明”した「敷金返還訴訟」において「確実に勝訴」する為に必要不可欠な「事前準備」の「具体的実例」も含め、今回のセミナーでは▼「事前準備があるケース」と▼「事前準備がないケース」という“２つのケース”で、実際に本案件で作成し裁判所に提出した「証拠書類等」の“実物”を交え事細かにお伝えしていきます。

また今回の”実践編”は上記の”基礎編の内容のおさらい”を踏まえて、実際に敷金返還訴訟を提起された際に必要な”訴訟の全体像”を踏まえ、”実際”に「答弁書」、「反訴状」、「証拠説明書」、「証拠」、「準備書面」、「被告証拠申出書」、「尋問事項書」を模擬事件に沿って作成を進めるという極めて実践的な「参加型セミナー」です。

あなたの賃貸経営における「敷金返還訴訟」の常識を根底から覆すこのセミナー内容は
一体どのようなものなのか？

申し遅れましたが今回のセミナーの講師を務める私達の簡単な自己紹介をさせて下さい。